Cenários e Perspectivas para estruturação de Fundos Imobiliários no Brasil Setembro de 2013 [PÚBLICO]

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1 Cenários e Perspectivas para estruturação de Fundos Imobiliários no Brasil
Setembro de 2013 [PÚBLICO]

2 Fundos de Investimentos Imobiliários Estruturas
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3 Fundos de Investimentos Imobiliários Estrutura
Lei nº 8.668/93 ICVM 472/08 Investidores Pessoas Físicas são isentos, desde que: As cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado O fundo tenha no mínimo de 50 cotistas. A Pessoa Física cotista do fundo não detenha mais do que 10% das cotas do Fundo e não receba mais que 10% dos rendimentos do fundo. Investidores FII Imóveis CRIs/LCIs LHs Ações de SPEs Imobiliárias Cotas de Outros FIIs Ativos de RF (Públicos e Privados) FII isento de IR na aplicação nesses ativos (Ativos Alvo) IR segue tabela regressiva [PÚBLICO]

4 Fundos de Investimentos Imobiliários: Vantagens e Desvantagens Ponto de Vista da Demanda (INVESTIDOR) VANTAGENS Diversificador de Portfólio – Investimento híbrido entre a Renda Fixa e Variável. Lastro em ativo real, tangível, com previsão de geração de renda estável (pós-obra). Ganhos de Escala e Custos de Transação: Investir em empreendimentos de grande porte com relativamente poucos recursos. Corretagem em Bolsa é muito menor que numa Imobiliária. Risco Mitigado: Marco regulatório consolidado; pouco vulneráveis a riscos políticos e jurídicos (imóveis prontos = direito de propriedade; maior risco são fraudes na aquisição) Benefício Tributário: Pessoa Física é isenta de Imposto de Renda nos FIIs (atendida a legislação em vigor). [PÚBLICO]

5 Fundos de Investimentos Imobiliários: Vantagens e Desvantagens Ponto de Vista da Demanda (INVESTIDOR) DESVANTAGENS Rentabilidade no Mercado Secundário: Investidor toma decisão de compra e venda de cotas baseado no rendimento mensal, ignorando valor de avaliação do ativo-lastro, e possibilidades de incremento das receitas futuras. Baixo nível de research  “oportunidade”? Ausência de Investidores Institucionais e Estrangeiros: Mercado desarbitrado! Liquidez: Ainda reduzida quando comparada as ações de empresas blue-chips da BMFBOVESPA, mas evoluindo rapidamente. Baixo Espectro de Fundos: Maioria dos FIIs listados são basicamente do Tipo Renda = mono-ativos. Forte concentração em lajes corporativas nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. [PÚBLICO]

6 Fundos de Investimentos Imobiliários: Vantagens e Desvantagens Ponto de Vista da Oferta (INCORPORADOR) VANTAGENS Desimobilização/Monetização do ativo fixo. Obtenção de grandes volumes com maior rapidez. Acesso a base pulverizada de investidores. Gestão profissional especializada reduz custos de administração dos imóveis que podem ser repassados ao incorporador/vendedor. DESVANTAGENS Gestor de FII é negociador profissional, que analisa o preço de compra como uma função de rentabilidade e risco de Longo Prazo, e não apenas pelo valor do m2. [PÚBLICO]

7 Fundos de Investimentos Imobiliários: Vantagens e Desvantagens Ponto de Vista do GESTOR de FII
Demanda crescente por este tipo de investimento. Mercado potencial ainda inexplorado, oportunidade para novos entrantes. Remuneração geralmente mais alta do que outros tipos de fundos de investimento. Geração de receitas de longo prazo pouco afetadas por crises econômicas. DESVANTAGENS Tributação do caixa dos FIIs diminui o poder de barganha dos fundos. [PÚBLICO]

8 Fundos de Investimentos Imobiliários Tipos de Fundos de Investimento Imobiliários
Objetivo: Geração de renda mensal (annuity/previdência) Carteira Básica: Imóveis prontos – performados Lajes Corp, Shoppings, Ag. Bancárias, Varejo, Logística Custo de Oportunidade do Investidor: Carteira própria de imóveis Riscos Principais: Mercado (valor dos aluguéis) Risco de crédito (locatários) Custos de condomínio Vacância / inadimplência Fundo Imobiliário de Renda Objetivo: Preservação de capital Carteira Básica: CRIs e LCIs Custo de Oportunidade do Investidor: Outros investimentos de RF isentos de IR Riscos Principais: Risco de crédito / default Capacidade de alocação Pgto de IR do caixa do FII Desenquadramento Fundo Imobiliário de Renda Fixa Fundo de Fundos Imobiliários (FoF) Objetivo: Ganho de capital Carteira Básica: Imóveis em desenvolvimento não-performados: Incorporação Residencial/Comercial Custo de Oportunidade do Investidor: Private Equity / RV (Ações) Riscos Principais: Desempenho de mercado Execução do Business Plan Repasse Custos de Obra Fundo Imobiliário de Incorporação Objetivo: Híbrido, geralmente superar um índice (IFIX) Carteira Básica: Cotas de Fundos Imobiliários Listados Custo de Oportunidade do Investidor: Carteira própria diversificada de FIIs Riscos Principais: Capacidade de Alocação Capacidade de Research Valuation x Valor da Cota Liquidez dos FIIs da Carteira Timing do Gestor (Entrada/Saída) [PÚBLICO]

9 Fundos de Investimentos Imobiliários Como valorizam as cotas de um Fundo Imobiliário
% Rentabilidade Média Acumulada Em meses do início do investimento Rentabilidade-Alvo IPCA + 15% a 20% a.a. 8% - 10% a.a. corrigido por Inflação 7% - 9% a.a. corrigido 100% a 120% CDI Laudo de Avaliação Anual Dividend Yield Mensal [PÚBLICO]

10 Fundos de Investimentos Imobiliários de Renda Conceitos Principais
Definição: são fundos que têm por objetivo a aquisição e adaptação de imóveis para posterior locação, visando a geração de renda mensal ou periódica aos cotistas por meio dessas locações. Estrutura: Exemplos: BB Votorantim JHSF Cidade Jardim (BBVJ11); BB Progressivo II (BBPO11); CSHG Brasil Shopping (HGBS11) Desafios da Gestão: Traçar cenários adequados para evolução do preço dos imóveis e aluguéis a LP. Definição do balanço retorno x risco dos locatários (concentração x especulação). Dificuldade para adaptar renda “justa” de acordo com novos cenários econômicos.. Investidores Integralização $$ Cotas FII de Renda Renda Periódica Aquisição [PÚBLICO]

11 Fundos de Investimentos Imobiliários de Renda Metodologia de Avaliação de Projetos
Pontos de Análise Riscos Precificação de Longo Prazo Evolução do Risco de Crédito Características do Contrato Obras e Manutenção Curva de Juros de Longo Prazo Alteração Rating / Risco Default Termo de Aceitação Custos de Benfeitorias e Execução Agências Bancárias (retorno conservador) Localização Precificação de Longo Prazo Perfil dos locatários Concorrência direta / indireta Curva de Juros de Longo Prazo Preço das locações Vacância / Inadimplência Custos de Benfeitorias e Execução Lajes Corporativas (retorno moderado) Público-Alvo / Área de Influência Economia (massa salarial/crédito) Concorrência direta e indireta Gestão operacional do shopping Curva de Juros de Longo Prazo Preço das locações Vacância / Inadimplência Custos de Benfeitorias e Execução Shopping Center (retorno arrojado) [PÚBLICO]

12 Fundos de Investimentos Imobiliários de Incorporação Conceitos Principais
Definição: são fundos que investem na incorporação de empreendimentos e o retorno dá-se com a venda. O projeto pode envolver desde a compra do terreno até a venda das unidades construídas. Estrutura: Exemplos: FIP Plaza; RB Capital Desenvolvimento Residencial II Desafios da Gestão: Precificar valor agregado e definir VGV crível. Falta de rendimentos periódicos e possibilidade de perda do principal inibe PFs. Dificuldade de precisão de custo das obras com antecedência superior a 1 ano. Investidores Cotas Integralização $$ FII de Incorporação Lucro da Incorporação Desenvolvimento SPE [PÚBLICO]

13 Fundos de Investimentos Imobiliários de Incorporação Metodologia de avaliação
Avaliação do Custo de Oportunidade do empreendedor/investidor (risco e retorno). Escolha da metodologia de precificação do imóvel (custo de aquisição). Precificação das unidades (VGV) é entrada + capacidade de endividamento do mutuário. Análise do Funding: fontes de financiamento disponíveis ao projeto e ao consumidor. Estudo de viabilidade deve ser detalhado. Base de dados das premissas: coleta, seleção, “descartar outlyers”, validade. Identificação da demanda: público-alvo e seus atributos. Projeto de engenharia, arquitetura, e decoração. Poder Público: aprovações necessárias. Estratégia de vendas. Implementação: execução e entrega. Matriz de riscos quantificada e qualificada, com alternativas e cursos de ação. [PÚBLICO]

14 Recebíveis Imobiliários (CRI, LCI, LH, ...)
Fundos de Investimentos Imobiliários de Renda Fixa Conceitos Principais Definição: são fundos estruturados de recebíveis imobiliários que têm por objetivo capturar demanda por produtos de renda fixa isentos de imposto de renda para pessoa física (ex.: LCAs e LCIs), assim como por novos produtos estruturados do setor de crédito imobiliário. Sua carteira é composta básicamente por CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários e/ou LCI - Letras de Crédito Imobiliário. Estrutura: Exemplos: FII Votorantim Securities; BB Renda de Papéis Desafios da Gestão: Identificar ativos de boa qualidade de crédito a longo prazo. Precificação dos lastros, dado o grande número de variáveis envolvidas. Diversificação adequada da carteira de recebíveis imobiliários do Fundo. Monitoramento da evolução das carteiras de recebíveis. Investidores FII de Renda Fixa Recebíveis Imobiliários (CRI, LCI, LH, ...) $$ Aquisição Integralização Cotas [PÚBLICO]

15 Fundos de Investimentos Imobiliários de Renda Fixa Metodologia de Avaliação
CRI Taxa Prazo Duration Subordinação Overcollateral Excesso de Spread Pré-Pagamento Alienação Fiduciária LTV Liquidação Antecipada Custo de Oportunidade Imóvel Estrutura da Operação Crédito Residencial Shopping Comercial Pré, Pós -Chaves 1ª ou 2ª residência / Home Equity Built-to-Suit Sale-Lease Back Performado: Securitização de Aluguéis Em construção Grau de Pulverização Inadimplência Valor Máximo dos Contratos Seasoning Co-Obrigação Corporativo “Clean” BANCO DE DADOS EXPERTISE IMOBILIÁRIO HOMEWORK EXPERTISE CRÉDITO [PÚBLICO]

16 Fundos de Fundos Imobiliários Conceitos Principais
Definição: são fundos que adquirem cotas de outros fundos de investimento imobiliário, podendo comprar cotas tanto no mercado primário quanto no mercado secundário. Estrutura: Exemplos: BTG Fundo de Fundos, Fator IFIX Desafios da Gestão: Liquidez no Mercado Secundário de Cotas. Disponibilização de informações dos Fundos. Investidores FoF FII Cotas de outros Fundos Imobiliários Ganho de Capital Renda Aquisição $$ Integralização Cotas [PÚBLICO]

17 Fundos de Fundos Imobiliários Metodologia de avaliação
Tese do Fundo: Normalmente visam superar um índice (ex: IFIX). Mesclam retorno de dividendos e ganhos de capital na compra e venda das cotas. Os FoF FII são geralmente indicados para investidores iniciantes, não profissionais, que não possam, consigam, ou desejem dedicar-se a acompanhar/monitorar o desempenho e tomar decisões de compra e venda de uma carteira própria de FIIs. Custo de oportunidade: Geralmente os FoF FII captam recursos de uma só vez sem ter alocação definida, onerando o caixa do fundo com IR. Velocidade de alocação é fator crítico de sucesso. Research dos Fundos Imobiliários: Há necessidade de entendimento aprofundado de informações não disponíveis publicamente ou de difícil acesso. Elevados custos com contratação de equipe própria especializada ou contratação de consultores, viagens, levantamento de informações primárias via laudos de avaliação ou estudos de mercado podem inviabilizar nível de research adequado. Compra de Fundos no Mercado Secundário: Maioria dos fundos possui baixa liquidez. Entrar e sair de posições relevantes a preço “justo” pode demorar alguns meses, comprometendo a rentabilidade esperada. Compra de Fundos no Mercado Primário: Ajuda a acelerar a alocação, mas compromete a tese de diversificação adequada para acompanhar o benchmark do fundo (ex.: IFIX). [PÚBLICO]

18 O Mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários
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19 Fundos de Investimentos Imobiliários Ranking de Gestores
Valores em R$ M 90% 51,7% Mercado Total: R$ 30,8 B 15.933 16,5% 12,7% 5.088 7,1% 3.911 2,5% 2.195 1,4% 1,2% 1,0% 762 0,8% 0,7% 0,7% 0,6% 0,5% 0,5% 0,4% 0,3% 0,3% 1,0% 434 365 323 256 227 206 188 164 158 117 96 93 302 OUTROS Fonte: Ranking de Gestão de Fundos ANBIMA – Jul/13 [PÚBLICO]

20 Fundos de Investimentos Imobiliários Patrimônio Líquido e Valor de Mercado dos Fundos Negociados na BM&F Bovespa Fonte: BM&F Bovespa [PÚBLICO]

21 Fundos de Investimentos Imobiliários Negociação BM&F Bovespa
Fonte: BM&F Bovespa – Jul/13 [PÚBLICO]

22 Fundos de Investimentos Imobiliários Distribuição por tipo de ativos
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23 Fundos de Investimentos Imobiliários IFIX – Índice de Fundo Imobiliário BM&F Bovespa
Fonte: BM&F Bovespa – Jul/13 [PÚBLICO]

24 Fundos de Investimentos Imobiliários Visão de Futuro
Mercado de fundos imobiliários deve evoluir fortemente nos próximos anos, podendo representar acima de 10% da indústria de fundos de investimento em 10 anos (R$ 100 bilhões). Aumento do espectro de tipos de fundos imobiliários e especialização dos gestores: Multi-Ativo; Multi-Temático; FoF Imobiliários; Setoriais; Regionais; etc. Maior arbitragem no mercado (Market Makers, Investidores Institucionais, Research). CRIs vão ser parte relevante da indústria de crédito privado, competindo diretamente com debêntures e FIDCs. Possibilitar o investimento em imóveis no exterior. [PÚBLICO]

25 Fundos de Investimentos Imobiliários Contatos
Reinaldo H. Lacerda Votorantim Asset Management Produtos Estruturados – Fundos Imobiliários Av. Nações Unidas, – Bloco A - 7º andar CEP: São Paulo - SP Brasil Tel.: +55 (11) [PÚBLICO]