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OBRAS INACABADAS. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DE OBRAS INACABADAS COM AMPARO EM ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA Estudo de Caso GILBERTO GUIZZO LEILA.

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1 OBRAS INACABADAS

2 CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DE OBRAS INACABADAS COM AMPARO EM ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA Estudo de Caso GILBERTO GUIZZO LEILA SZCZECINSKI CÓTICA MAURÍCIO BEINLICH ORIENTADOR - Prof. Eng. RAYMUNDO L. V. CHAVES NETO

3 Objetivo Identificar o valor de mercado máximo de uma obra inacabada, utilizando para isto: - técnicas de avaliações de imóveis - e a avaliação econômica do empreendimento proposto que finaliza adequadamente a obra. VMM - Aproveitamento eficiente Pesquisa p/ ident tipologias

4 Estrutura do trabalho I Etapa – Identificação das características do imóvel e do bairro onde o mesmo se localiza; I Etapa – Identificação das características do imóvel e do bairro onde o mesmo se localiza; II Etapa – Elaboração de hipótese para aproveitamento da benfeitoria existente e para identificação da vocação do terreno; II Etapa – Elaboração de hipótese para aproveitamento da benfeitoria existente e para identificação da vocação do terreno; III Etapa – Pesquisa para identificação dos valores de mercado das unidades hipotéticas; III Etapa – Pesquisa para identificação dos valores de mercado das unidades hipotéticas;

5 IV Etapa – Compatibilização das possibilidades de aproveitamento das benfeitorias existentes com as mercadológicas, através de: IV Etapa – Compatibilização das possibilidades de aproveitamento das benfeitorias existentes com as mercadológicas, através de: readequação de projeto readequação de projeto cálculo de custoscálculo de custos cronograma para término da obracronograma para término da obra definição das taxas praticadas no mercado.definição das taxas praticadas no mercado.

6 V Etapa – Transposição das informações em fluxo econômico, para que, deste seja obtido o valor máximo a ser pago pelo imóvel, constituído pelo terreno e benfeitoria já executada. V Etapa – Transposição das informações em fluxo econômico, para que, deste seja obtido o valor máximo a ser pago pelo imóvel, constituído pelo terreno e benfeitoria já executada. Para o fechamento, fizeram-se as conclusões pertinentes sobre a viabilidade do empreendimento e sobre a metodologia utilizada.

7 Análise de Caso Foi escolhida uma edificação localizada no estado do Rio Grande do Sul, na cidade de Caxias do Sul, no bairro Petrópolis, abandonada há 15 anos por carência financeira do proprietário. A avaliação deste imóvel foi objeto de perícia, há um ano. Um dos participantes do grupo atuou como perito judicial.

8 I Etapa – Identificação das características do imóvel

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10 -Identificação do bairro - Proximidade do parque industrial -Construções do entorno

11 - Vista do entorno – observado a partir do pavimento superior do avaliando

12 II Etapa - Identificação e formulação de hipótese para o aproveitamento do objeto ao mercado existente Térreo: voltado para o uso comercial através de quatro lojas comerciais de pequeno porte com áreas privativas entre 46,68m² e 198,07m², sem mezanino incorporado; Térreo: voltado para o uso comercial através de quatro lojas comerciais de pequeno porte com áreas privativas entre 46,68m² e 198,07m², sem mezanino incorporado; Superiores: apartamentos para estudantes com áreas entre 29,54 m² e 58,01 m², sendo pertencentes às unidades maiores, duas vagas de estacionamento coberto, conforme planilha de áreas anexa e uma aos demais. Superiores: apartamentos para estudantes com áreas entre 29,54 m² e 58,01 m², sendo pertencentes às unidades maiores, duas vagas de estacionamento coberto, conforme planilha de áreas anexa e uma aos demais.

13 III ETAPA - Pesquisa para verificação das hipóteses e identificação dos valores de mercado das unidades hipotéticas Avaliação das unidades hipotéticas TerrenoTerreno Número de dados: 17Número de dados: 17 Variáveis utilizadas: Área, Distância, FrenteVariáveis utilizadas: Área, Distância, Frente Lojas comerciaisLojas comerciais Locação Locação Número de dados: 37Número de dados: 37 Variáveis utilizadas: Área térrea, Mezanino, Padrão e LocalizaçãoVariáveis utilizadas: Área térrea, Mezanino, Padrão e Localização Venda Venda Coeficiente – média de 4 dadosCoeficiente – média de 4 dados ApartamentosApartamentos Número de dados: 26Número de dados: 26 Variáveis utilizadas: Área Total, Vagas de Garagem, Negócio, Venda em Planta, PadrãoVariáveis utilizadas: Área Total, Vagas de Garagem, Negócio, Venda em Planta, Padrão

14 IV ETAPA - Compatibilização das possibilidades de aproveitamento das benfeitorias existentes com as mercadológicas Estudo de novo projetoEstudo de novo projeto Cálculo dos custos para término da obraCálculo dos custos para término da obra Cálculo dos custos já efetuados e aproveitáveisCálculo dos custos já efetuados e aproveitáveis Cronograma para término da obraCronograma para término da obra Cronograma de vendasCronograma de vendas Inicio das vendas quando 15% das obras estiverem concluídas.Inicio das vendas quando 15% das obras estiverem concluídas. Até o término das obras serão vendidas até 90% das unidades. Os 10% faltantes da obra serão após a conclusão das obras, em no máximo três meses.Até o término das obras serão vendidas até 90% das unidades. Os 10% faltantes da obra serão após a conclusão das obras, em no máximo três meses.

15 Resultados Obtidos TABELA 01 – Valores avaliados para lojas comerciais D E S C R I Ç Ã O COBERTAUNITÁRIOVENDA PRIVATIVA(R$/m2)(R$) Loja nº 1183, ,92 R$ ,36 Loja nº 2128, ,47 R$ ,33 Loja nº 346, ,00 R$ ,80 Loja nº 499, ,96 R$ ,52 TOTAIS457,82 R$ ,01

16 TABELA 02 Valores avaliados para apartamentos

17 Conceito utilizado TIR – A taxa interna de retorno simples, conforme Hess et al. (1982, p. 57), é a taxa de juros que anula o valor presente líquido de um fluxo de caixa. As alternativas que possuem a taxa interna de retorno simples maior que a taxa mínima de atratividade são consideradas rentáveis e são passiveis de análise.

18 V Etapa – Transposição das informações para fluxo econômico, conclusões e recomendações

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20 As simulações permitem que eventuais analistas comparem o proposto empreendimento com as taxas mínimas de atratividade e realidades praticadas em cada empresa. Segundo a bibliografia pesquisada, utiliza-se como taxa mínima de atratividade, valor igual à taxa global de risco, ou seja, o somatório das taxas de remuneração do capital e risco. Sendo assim, o valor máximo a ser pago pelo imóvel inacabado, para padrões empresariais no perfil descrito, será o valor que retornar uma TIR superior a 1,4% am. Dentro da planilha do fluxo econômico, obteve-se: Valor de mercado = R$ ,98

21 Recomendações - Foi apresentada apenas a metodologia e o resultado - Outras simulações e análises gráficas - Para a tomada de decisão, relacionar aos prazos, riscos, TIRs, políticas da empresa..

22 Cabe destacar graças ao aquecimento do mercado imobiliário, valoriza-se o profissional de incorporação......é este profissional que identifica o negócio, procura o terreno, identifica qual o melhor produto a ser desenvolvido naquela região. Por isso tem que ter uma visão técnica, financeira e mercadológica do negócio.

23 Agradecimentos - Pela oportunidade de apresentar o trabalho - Pela disposição em expor a forma do uso da informação

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