EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Apresentação em tema: "EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO"— Transcrição da apresentação:

1 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
O mercado de empreendimentos imobiliários caracteriza-se pelo elevado nível de risco para as empresas que nele operam. O risco deve-se às condições particulares de mercado como: atraso nas vendas, inadimplência, “quebra de mercado”, reflexos da inflação.

2 proprietários de terreno,
Agentes intervenientes no processo de empreender e construir: empreendedores, proprietários de terreno, investidores, construtora, agentes de publicidade, agentes de comercialização, agentes financeiros, clientes e concorrentes.

3 Missão do empreendedor (incorporador)
Identificar bom terreno, criar bom produto e proceder sua comercialização. A empresa precisa se manter competitiva, com volume de produção satisfatório, fluxo de caixa positivo, na busca do lucro.

4 Fatores de decisão:

5 Fatores na decisão do empreendedor:
as despesas fixas; a boa aplicação dos materiais ( evitar desperdícios) ; a produtividade da mão de obra; a qualidade final do produto - responsabilidade civil por 5 anos; o gerenciamento das contratações e compras; o relacionamento comercial com clientes e fornecedores; a captação dos recursos que excedem sua disponibilidade; Os fatores de risco - o lucro.

6 Fatores na decisão do investidor
o investimento - elevado na construção; a liquidez -(possibilidade de retirar o capital investido) - limitada na construção civil; a segurança -alta na construção civil o imobilizado quando o imóvel não é vendido; a taxa de retorno -Rentabilidade do Investimento; o prazo de retorno - (tempo em que o dinheiro permanece aplicado) - longo.

7 O Planejamento Estratégico
política da empresa face ao mercado, analisando alternativas de empreendimentos para atingir seus objetivos de longo prazo. O Planejamento Tático na hierarquia superior discute metas e estratégias para produtos a oferecer ao mercado na hierarquia inferior é responsável pelo planejamento das operações.

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9 Objetivos Empresariais
Obter rentabilidade - através da redução de custos financeiros e de produção. Crescer - dentro de um segmento de mercado. Operar com flexibilidade - ajustando o produto e buscando atender novos segmentos de mercado.

10 Decisões de caráter estratégico para o crescimento da empresa :
Penetração no mercado: estratégia de aumento da participação no mercado; Desenvolvimento de mercado: busca de novos mercados, com o mesmo produto; Desenvolvimento de produto: busca de novos produtos como alternativas aos já existentes; Diversificação: busca de novos produtos e novos mercados.

11 Avaliação da capacidade de investimento
provém do sistema de planejamento financeiro que consolida as necessidades de investimentos e os retornos viáveis de cada empreendimento (nível de exposição). Situação da empresa frente ao mercado depende de sua competitividade - a capacidade de oferecer produtos com a melhor condição PREÇO x QUALIDADE.

12 DECISÃO DE INVESTIR A decisão sobre investimento em construção civil no âmbito do planejamento do empreendimento: Por meio de modelos de simulação, procura avaliar como o empreendimento irá se comportar nos diferentes cenários que poderão ocorrer, quando de seu desenvolvimento. Os modelos mostram as transações financeiras ao longo do empreendimento, contrapondo as variáveis que geram receitas com as que geram despesas. Objetiva, através de simulações, identificar as características do produto a ser lançado, as condições dele se tornar viável e os riscos envolvidos.

13 A Qualidade da Análise O estudo de viabilidade para ser confiável deve dispor de modelo para a simulação, aplicar os possíveis cenários, interpretar os indicadores de qualidade obtidos do modelo - como critérios de decisão.

14 Decisões de caráter tático
Os parâmetros para estas decisões são de caráter econômico e financeiro, influenciados por variáveis de mercado, por variáveis econômicas e por variáveis de produção. Para ser competitiva a empresa deve oferecer preço e condições de pagamento que atendam aos anseios e capacidade financeira do público alvo.

15 Atividades no empreender e construir
O projeto é adequado quanto a racionalização (custos)? Após as decisões de projeto, o potencial de alteração de custos é limitado. O processo de produção é condicionado pelas características do produto que determinam os custos (especificações, tecnologias e métodos construtivos). As soluções que agregam custos, devem também agregar valor Esta variável monitorável depende exclusivamente da seleção e coordenação do trabalho dos projetistas.

16 Decisões de caráter estratégico / tático
Decisões com abrangência sobre o ciclo de produção e o ciclo de vendas do empreendimento, visando equacionar os recursos financeiros para implementá-los. Análise da avaliação do comportamento do fluxo de caixa do empreendimento nas alternativas disponíveis para gerar receitas e equilibrar despesas, inclusive os financiamentos.

17 Planejamento do Empreendimento:

18 Planejamento do Empreendimento:
a) Considerar as principais variáveis que geram receitas e despesas; b) Utilizar desvios de cenário como forma de avaliar riscos; c) Tomar a decisão de empreender conhecendo os riscos; d) Controlar o empreendimento, verificando desvios de comportamento; e) Rever o plano sempre que necessário; f) Agir sobre as variáveis monitoráveis e acompanhar a evolução das variáveis não monitoráveis.

19 a) Qual o produto a ser lançado?
b) Qual o Preço do produto? Quais as condições para se pagar o preço? c) A produção deve ser financiada? d) O projeto (design) é adequado quanto à maximização de áreas vendáveis? e) Qual o prazo mais adequado para executar a obra? f) Qual a estratégia de produção mais adequada? g) Qual a rentabilidade e como medi-la? h) Qual o montante de investimentos necessário para realizar o empreendimento? i) Quando o empreendimento começa a “devolver” os recursos que nele foram investidos? Qual o montante destes recursos?

20 a) Qual o produto a ser lançado?
O empreendedor deve circunscrever o mercado nas regiões onde pretende atuar, analisar os anseios do público alvo e a relação preço x qualidade dos produtos ofertados. A avaliação sobre oferta e demanda servirá de base para a formatação do produto a ser lançado. Para avaliar a demanda por determinado produto, a empresa pode se basear em pesquisa de mercado e o provável comportamento da velocidade de vendas.

21 Pelas características de oferta do produto imobiliário (períodos longos de produção e de comercialização), ele irá concorrer não apenas com os disponíveis no mercado no momento de seu lançamento. A oferta potencial é caracterizada por lançamentos futuros, que poderão concorrer com o produto que se pretende lançar. Avaliações de mercado podem ser obtidas através de pesquisas: visita a stand de vendas e acompanhamento de ações de marketing dos concorrentes. A avaliação pode ser complementada por informações sobre a comercialização de terrenos e os projetos em aprovação na Prefeitura.

22 condições de parcelamento do preço de venda,
O cenário compreende conjunto de variáveis : preço de venda, condições de parcelamento do preço de venda, velocidade de vendas, custos de produção, custo do capital e despesas indiretas. As variáveis que compõem o cenário de análise podem ser ou não monitoráveis.

23 b) Qual o Preço do produto? Quais as condições para se pagar o preço?
o preço empreendedor (que o empreendedor deseja para o seu produto), o preço de mercado (o que o mercado pratica para produtos de mesma qualidade) e o preço comprável (o que o comprador pode pagar). Para que os produtos tenham liquidez (sejam vendidos com rapidez) deve haver o preço comprável preço de produto compatível com a capacidade financeira e os anseios mínimos do público alvo.

24 Avaliação possibilitada pelos indicadores de qualidade do projeto.
c) A produção deve ser financiada? Questão importante, devido às altas taxas de juros e escassos financiamentos. O empreendedor deve dispor de instrumentos que lhe possibilitem avaliar esta questão, devido ao custo do dinheiro. d) O projeto (design) é adequado quanto à maximização de áreas vendáveis? Variável com reflexos importantes na viabilidade do negócio, no tempo em que o empreendedor tem condição de agir. Avaliação possibilitada pelos indicadores de qualidade do projeto.

25 e) Qual o prazo mais adequado para executar a obra?
Para empreendimentos imobiliários, a definição do prazo da obra nem sempre é prerrogativa da produção (capacidade tecnológica de execução da obra em menor prazo). O prazo de obra deve ser função da equação de fundos montada para desenvolver o empreendimento, Para os empreendimentos em que a equação de fundos se baseia na receita com vendas, a obra deve ter ritmo de execução ajustado à capacidade de pagar do público alvo.

26 Para obras com financiamento para produção e comercialização, os prazos são definidos pela capacidade de produzir, independente da capacidade de pagar do público alvo. A estratégia de produção, no caso, será a que conduz em menor prazo de execução, estando as parcelas de financiamento vinculadas ao programa de produção.

27 f) Qual a estratégia de produção mais adequada?
A estratégia de produção é determinante na definição do fluxo de desembolso, com os custos de produção tendo influência direta no resultado do empreendimento. A estratégia deve buscar o equilíbrio entre atender à disponibilidade de caixa e mostrar serviço ao cliente, evitando a postergação exagerada de serviços que pode deixar a obra em situação crítica quanto ao cumprimento dos prazos. A decisão de “fazer” o empreendimento depende de indicadores econômicos, indicadores financeiros e riscos envolvidos no negócio.

28 g) Qual a rentabilidade e como medí-la?
As empresas, em qualquer setor da economia, tem como objetivo final a obtenção de ganhos de capital, alavancando os recursos disponíveis para investimento. Não havendo rentabilidade dentro de padrões de atratividade e riscos, a empresa procurará outras alternativas de investimentos e o empreendimento não será realizado. A resposta provém da análise econômica do negócio, tratada em procedimentos de análise financeira e avaliação de riscos.

29 A resposta a esta questão, resulta da análise financeira do negócio.
h) Qual o montante de investimentos necessário para realizar o empreendimento? Antes de querer fazer o empreendimento, deve ser avaliada a condição de poder fazer. A resposta a esta questão, resulta da análise financeira do negócio. Necessário conhecer o volume de recursos de financiamento que o empreendimento demanda, compará-lo com a capacidade de investimento da empresa e avaliar como fazer o empreendimento de forma rentável.

30 i) Quando o empreendimento começa a “devolver” os recursos que nele foram investidos? Qual o montante destes recursos? Questão que resulta da análise financeira e complementa os parâmetros necessários para que se realize a análise econômica. O conhecimento dos investimentos exigidos e dos retornos possíveis permite analisar alternativas de equacionamento dos fundos para se realizar o negócio e avaliar sua rentabilidade. A rentabilidade e o montante do aporte de recursos para capital giro são determinantes para a decisão de fazer o empreendimento.

31 A decisão de empreender

32 Situação que se deve as condições particulares deste mercado :
A decisão de empreender é tomada a partir da avaliação de: Indicadores Econômicos e Indicadores Financeiros. O mercado de empreendimentos imobiliários (edifícios residenciais/comerciais - produção para venda) caracteriza-se pelo elevado nível de riscos dos negócios em que operam. Situação que se deve as condições particulares deste mercado : a) Mercado totalmente aberto, com a participação de empresas e investidores com ou sem tradição no setor. Situação que gera descontrole sobre a oferta.

33 b) Não se conhecendo a “priori” os compradores, dificuldades no reconhecimento da demanda.
O único balizamento do mercado é a medida de velocidade das vendas já ocorridas. c) Os produtos são oferecidos a “preço fechado”, antes do inicio do ciclo de produção. A produção se dá em prazos longos, cenários nem sempre exatamente iguais àquele para o qual se estimou custos e balizou preços. d) Com exceção de obras com financiamento para produção, não existe vínculo entre encaixe de receitas e programa de produção. As receitas são função da velocidade de vendas, variável sobre a qual a empresa tem pouca condição de influenciar.

34 Estratégia de comercialização
Data de lançamento e início das vendas. Preço e tabela para vendas a prazo. Preço e quantidade de unidades para venda no lançamento. Estratégia para propaganda, promoção e marketing, definindo campanha promocional e a verba a ser destinada.

35 Decisões no nível operacional
Decisões para o atendimento do cotidiano, destinadas a ações de rotina no âmbito do empreendimento e de sua produção. Decisões comerciais, financeiras, administrativas e de produção, com ações sobre suprimentos, contas a pagar e a receber, recursos humanos, administração de contratos e demais de apoio a atividade de empreender e construir. Decisões vinculadas à administração de vendas, de cobranças, de atendimento a clientes.

36 Quanto mais completo o projeto, possibilitando melhor caracterização para o detalhamento do planejamento e orçamento da obra, maior a garantia de viabilidade econômica. O orçamento da obra deve projetar com precisão o resultado econômico previsto para a conclusão do empreendimento. O orçamento deve fundamentar a tomada de decisão empresarial quanto a oportunidade de empreender e, posteriormente, para negociar os contratos de fornecimentos e prestação de serviços.

37 VARIÁVEIS QUE INTERFEREM NA ANÁLISE E QUE AFETAM RESULTADOS

38 VARIÁVEIS QUE INTERFEREM NA ANÁLISE E QUE AFETAM RESULTADOS
Caminhos para as transações financeiras simuladas no fluxo de caixa, com o objetivo de melhorar a qualidade dos investimentos no empreendimento: a) Agir sobre as variáveis que geram Receitas, no sentido de aumentá-las ou de encaixá-las mais cedo no fluxo; b) Agir sobre as variáveis que geram Despesas, objetivando diminuí-las ou postergá-las. Essas ações resultarão em necessidades menores de investimento e/ou antecipações no fluxo dos retornos, o que levará a um aumento na taxa de retorno, menor pay-back, maior rentabilidade.

39 Variáveis de mercado e variáveis econômicas interferem com o resultado do empreendimento (variáveis não monitoráveis). Não há como a empresa impor uma velocidade de vendas para seu empreendimento, porque quem determina esta velocidade é o mercado, A empresa não consegue interferir com os custos do dinheiro na obtenção de financiamentos, pois esta é uma variável que depende do comportamento da economia. Não há como a empresa mudar o curso destas variáveis, restando a necessidade de acompanhar sua evolução, para verificar como elas irão afetar o negócio.

40 Variáveis monitoráveis e não monitoráveis
a) Custos de Produção - Monitorável (projeto, tecnologia, processos, gerenciamento); b) Custos para Produzir - Monitorável (gerenciamento, administração, processos); c) Estratégia de Produção (ritmo, seqüência e trajetória de obra) - Monitorável (tecnologia / processos / gerenciamento); d) Recursos para Financiamento da produção - Monitorável (gestão financeira) / Não Monitorável (economia nacional); e) Permuta terreno x unidades, Insumos x unidades - Monitorável (estratégia financeira) / Não Monitorável (mercado);

41 g) Velocidade de vendas - Não Monitorável (mercado);
f) Descolamento da inflação (índice que corrige o Preço x Índice Setorial Construção Civil) - Não Monitorável (economia nacional); g) Velocidade de vendas - Não Monitorável (mercado); h) Preço e condição de pagar o preço (tabela de vendas) Pouco Monitorável (estratégia de vendas, PPM) / Não Monitorável (mercado); i) Inadimplência - Não Monitorável; J) Impostos - Não Monitorável.

42 Cronograma Físico da Obra
Variáveis Monitoráveis- o empreendedor pode exercer algum tipo de contrôle Custos de produção Cronograma Físico da Obra Custos Indiretos Despesas de Sede Remuneração Desejada

43 Variação do Valor dos imóveis
Variáveis não Monitoráveis - são impostas pelo mercado, fugindo a ação do empreendedor Velocidade de Vendas Variação do Valor dos imóveis Taxa de Inflação Taxa de juros Tributos

44 ESTRUTURAÇÃO DE MODELO PARA PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO

45 ESTRUTURAÇÃO DE MODELO PARA PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO
A Análise Econômica procura identificar a capacidade que uma operação, alavancando os recursos que nela são investidos. A análise qualitativa permite avaliar a rentabilidade da operação e sua comparação com o retorno do investimento em outras alternativas de negócios. Responde às questões: A operação é rentável? Os recursos estão sendo alavancados satisfatoriamente? Vale a pena fazer a operação?

46 A Análise Financeira é uma análise quantitativa, que identifica a necessidade de recursos necessários para fazer uma determinada operação. Responde às questões: Posso fazer a operação? Qual o montante de recursos necessários para fazê-la? Como equacionar estes recursos? Em que momento o empreendimento começa a proporcionar retornos?

47 INVESTIMENTO / RETORNO / RENTABILIDADE
Recursos necessários para capital de giro da operação, que nem sempre a operação é capaz de gerar. Retorno: Recursos livres que podem ser retirados do caixa, quando não mais necessários para completar a operação, por já terem sido feitas as reservas para cobrir todas as posições negativas de caixa, até o final da operação. Rentabilidade Relação entre Retorno/ Investimento Medida pela relação Margem / Custo ou Margem / Receita, com tratamento em moeda da mesma base (data).

48 Indicadores Financeiros utilizados nas análises
- Fluxo de Investimentos Quando e quanto é necessário investir na operação. - Fluxo de Retornos Quando e quanto podem ser retirados recursos do caixa do empreendimento. Para identificar Investimentos: Necessário investir sempre que o caixa tender a ser negativo. - Identificação de Retornos: Enquanto houver necessidade de Investimentos não ocorrerão Retornos. Estes começam a ocorrer no mês seguinte ao último investimento. - O Retorno (no mínimo) deve zerar as posições do caixa no mês da retirada.

49 Indicadores Econômicos - Taxa de Retorno
Indica a rentabilidade da operação, levando em conta as posições de liquidez, resultante da obtenção de receitas maiores que despesas, retornos maiores que despesas, retornos maiores que investimentos. Mede a alavancagem de poder de compra oferecida pelo empreendimento, considerados os fluxos de imobilização de recursos (Investimento) e os de retomada de poder de compra (Retorno). T = Margem/ Investimento onde Margem = (R-I) T = (R-I) / I ou R = I (1+T)

50 Indicadores Econômicos -Taxa de Retorno
Matematicamente é a taxa de juros que quando utilizada no desconto de um determinado fluxo de caixa, anula seu valor presente. É calculada igualando-se o Valor dos Investimentos ao Valor Presente dos Retornos. A Taxa de Retorno mede o ganho proporcional futuro do capital investido. Quanto maior a taxa de retorno, melhor o empreendimento. A Taxa de Retorno permite a comparação com alternativas de investimentos em outros setores da economia.

51 Indicadores Econômicos - Pay-Back
Mede o tempo necessário de recuperação do investimento do empreendedor, após a ocorrência de sua imobilização no empreendimento Prazo de recuperação de liquidez sobre os recursos investidos no empreendimento. Calcula-se o valor presente do investimento efetuado e o valor presente acumulado dos retornos Verifica-se o mês em que eles se igualam. Estes indicadores permitem avaliar a qualidade econômica de empreendimentos.

52 INVESTIMENTO EM CONSTRUÇÃO CIVIL
Avaliar os riscos do empreendimento em função da sensibilidade dos resultados em relação às principais variáveis da análise (Taxa de Retorno e Volume de Investimento). Avaliação da Taxa de Retorno do empreendimento: - COP - Custo de Oportunidade Rentabilidade que se consegue em operações consideradas de baixo risco (aplicações financeiras garantidas). - TAT - Taxa de Atratividade Rentabilidade que satisfaz as expectativas do empreendedor/ investidor caso decida investir no negócio e correr os riscos Está associada ao risco que se tem em operar no Setor (maior o risco, maior a taxa de atratividade).

53 Indicador Economico - Exposição Máxima
Exposição máxima, corresponde ao máximo saldo negativo no fluxo de caixa do empreendimento. A empresa só terá capacidade de empreender se tiver recursos suficientes para suprir o caixa no momento da decisão.

54 Indicador Economico - Valor Presente Líquido - VPL
É o valor presente dos retornos diminuído do valor presente dos investimentos, descontando a taxa de juros do custo do capital até a data da análise. Quando positivo, corresponde ao valor absoluto de ganho que excede o pagamento do custo do capital. VPL = Retornos Investimentos (1+i)^n (1+i)^n i = taxa de juros do custo do capital

55 Indicador Economico - Índice de Rentabilidade - (IR-%)
Índice de rentabilidade, relação entre o VPL e o valor presente do custo do empreendimento. Corresponde a percentagem de ganho além do custo do capital, em relação ao valor presente do investimento.

56 CONCLUSÕES O mercado de empreendimentos imobiliários, apresenta elevado nível de risco, com empresas operando em regime de conflito e instabilidade. As empresas têm que dispor de sistemas adequados de planejamento, para definir produtos competitivos, em ambiente onde os riscos possam ser contidos. O planejamento do empreendimento é a ferramenta capaz de dar ao empreendedor o suporte para operar com mais segurança dentro do setor. O planejamento deve atuar desde o início do empreendimento: estudo de viabilidade e definição do produto Decisão de maior risco tomada pelo empreendedor.

57 FUNDAMENTOS DE PLANEJAMENTO FINANCEIRO
FUNDAMENTOS DE PLANEJAMENTO FINANCEIRO PARA O SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL TABELA DE VENDAS

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