Geraldo Fonseca de Barros Neto AASP, 24/03/2015 LOCAÇÃO: ASPECTOS MATERIAIS E PROCESSUAIS LOCAÇÃO EMPRESARIAL E AÇÃO RENOVATÓRIA Geraldo Fonseca de Barros Neto AASP, 24/03/2015

PROGRAMA Premissas O direito à renovação Exercício do direito à renovação Defesa Decisão

PREMISSAS A proteção jurídica do “ponto” O valor do ponto Tutela de garantia da inerência – restrição ao direito de propriedade Ponto em imóvel próprio e ponto em imóvel alheio Renovação compulsória da locação não-residencial

DIREITO À RENOVAÇÃO Locação imobiliária urbana não-residencial Locatário empresário Contrato escrito Prazo contratual determinado – mín 5 anos Mesmo ramo de atividade – mín 3 anos Exato cumprimento do contrato anterior

DIREITO À RENOVAÇÃO Locação urbana Empresariedade da locação Destinação Empresariedade da locação Conceito de empresário (art. 966 CC) Extensão às sociedades simples (e profissionais liberais individuais?) As demais formas de PJ: associações, fundações etc.

DIREITO À RENOVAÇÃO Contrato Escrito Prazo determinado Mínimo de 5 anos Ou soma dos contratos renovados por no mínimo 5 anos Prazo ininterrupto Cômputo pelo sucessor ou cessionário, mas não pelo novo locatário sem vínculo com locatário anterior (STF 482) Prorrogação por prazo indeterminado – perda da renovação

DIREITO À RENOVAÇÃO Mesmo ramo econômico por no mínimo 3 anos Prazo na data da ação renovatória (e não no vencimento do contrato) Ligeiras alterações não impedem renovação

DIREITO À RENOVAÇÃO Obrigações do locatário Obrigação principal Obrigações assessórias “Exato” cumprimento e atraso no pagamento Contumácia do locatário e postura do locador

EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO Procedimento comum e procedimentos especiais no NCPC Aplicação do NCPC aos procedimentos especiais de legislação extravagante Aplicação supletiva e subsidiária Conflitos e coerência Procedimento especial quando justificada a especialidade

EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO Especialidade da ação renovatória Elevado índice de acordo Audiência de mediação Ocorrência de perícia sobre o valor do aluguel Inversão do procedimento para antecipar prova oral Desnecessidade de reconvenção Recurso sem efeito suspensivo

EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO O prazo decadencial Ajuizamento da ação renovatória entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato Características do prazo decadencial O ajuizamento prematuro: REsp 1.096.441 Aplicação do art. 218 § 4º? (Não será considerado intempestivo o ato praticado antes do termo inicial do prazo). Outra renovatória enquanto pendente anterior

EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO Requisitos genéricos (art. 319 do CPC) Especificidades do pedido: “proposta de negócio” Requisitos específicos (art. 71 LL) Demonstração do direito Prova do exato cumprimento do contrato Indicação do fiador e autorização do cônjuge Prova da legitimidade, se cessionário ou sucessor

DEFESA Limitações do direito à renovação Falta dos requisitos (admissibilidade ou mérito) Insuficiência do valor proposto Perícia e consequências Melhor proposta de terceiro – em outro ramo Preferência do locatário Ingresso do terceiro no processo Obras por determinação do Poder Público ou para valorização Uso próprio – em outro ramo (salvo se imóvel com destinação específica)

DEFESA Cuidados na contestação “Exceção de retomada” (desnecessidade de reconvenção) Se não houver, improcedência leva à possibilidade de denúncia vazia Pedido de fixação de aluguéis provisórios – 80% do proposto A partir do vencimento do contrato anterior ou deferimento Requisitos específicos Determinação do Poder Público Relatório pormenorizado das obras Proposta de terceiro com indicação do ramo e duas testemunhas

DECISÃO DE RENOVAÇÃO Condições do contrato renovado Prazo máximo de 5 anos: AR 4220 (18/05/2011); 178 STF Se sucessivos, prazo máximo de 5 anos e não último contrato: REsp 693729 (23/10/2006) x REsp 1323410 (7/11/2013) Aluguel mínimo é o pedido: REsp 767300 (23/04/2007) Fiador assume o valor fixado: REsp 682822 (03/11/2009)

DECISÃO DE RENOVAÇÃO Título executivo Diferenças Juros moratórios Vencimento imediato e execução nos próprios autos Exigibilidade provisória ou só no trânsito? Responsabilidade do fiado Juros moratórios A partir da intimação na execução: REsp 1034112 (02/02/2009) Descumprimento do contrato e execução Não é título executivo: AgRg/REsp 1049165 (02/05/2011) – Será?

DECISÃO DE EXTINÇÃO DO CONTRATO Despejo Exigência de pedido na contestação Na improcedência, extinção sem mérito ou desistência: REsp 1003816 (09/08/2011); REsp 64.839 (22/6/1998) Prazo de 30 dias Trânsito? O veto ao despejo liminar

INDENIZAÇÃO AO LOCATÁRIO Fundamentos da indenização Passados três meses, atraso nas obras ou na destinação Não concretização da proposta de terceiro Indenização, mas não retomada do imóvel: REsp 594.637 (29/05/2006) Fixação Momento Liquidação Devedores (citação do terceiro?)

Obrigado! geraldo@fva.adv.br