Estudo do ITBI

Nomen Juris Imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

Fundamento legal Arts. 35 a 42 do CTN e Art. 156, II da CF;

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

§ 2º - O imposto previsto no inciso II: I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil; II - compete ao Município da situação do bem.

Sujeito ativo Competência municipal; Município da situação do bem;

Sujeito passivo Pode ser o sujeito passivo do ITBI qualquer uma das partes da operação tributária de transmissão de bem imóvel (art. 42, CTN), tanto o transmitente quanto o adquirente.

Geralmente é sujeito passivo o adquirente, como se pode notar, por exemplo na legislação de São Paulo (Lei 11.154/91) e Rio de Janeiro (Lei 1364/88).

Fato gerador É fato gerador do ITBI a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto ou de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição.

Base de cálculo É o valor de mercado, sendo irrelevante o preço de venda constante da escritura. Será o valor de venda à vista, em condições normais de mercado, conforme doutrina e jurisprudência. É base de cálculo do ITBI o valor venal dos bens imóveis transmitidos. Caso o fisco não aceite o valor, caberá o arbitramento.

Alíquota São alíquotas proporcionais, estabelecidas em lei municipal, incidindo em porcentagem única sobre as bases de cálculo. Porto Alegre: 3%, podendo haver redução para 0,5% em alguns casos de financiamento.

ITBI e progressividade O ITBI não é um imposto progressivo, pois não existe previsão constitucional, conforme doutrina e jurisprudência.

Notas gerais

A) O ITBI é exigido na lavratura de escritura de alienação imobiliária. O recolhimento, portanto, ocorre em momento anterior ao fato gerador, uma vez que a transmissão da propriedade dar-se-á em momento ulterior, mediante a transcrição do documento competente no Registro de Imóveis.

B) Usucapião A propriedade adquirida pela usucapião não gera incidência de ITBI, pois aqui não há transferência de propriedade.

C) ITBI e partilha de bens Se o patrimônio for dividido na metade, não incide o imposto, porque terá havido tão somente partilha dos bens. Todavia, se, por conveniência dos envolvidos, um deles ficar com uma parte do patrimônio imobiliário que corresponda a mais da metade do que lhe caberia, haverá nítida transmissão da propriedade. A doutrina entende que se for transferência onerosa incide ITBI (excesso de meação), se gratuita, não. Aí incidirá o ITCMD, conforme o caso.

D) ITBI e Imunidades O ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica, salvo se a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda desses bens, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

Exemplo Se uma empresa “A” (atividade: fabricação de azulejo), com sede em Brasília, incorpora uma empresa “B” (atividade: compra e venda de imóveis, preponderantemente), com sede no Rio de Janeiro, havendo a transmissão de todos os direitos e bens da empresa “B” para a adquirente A”, incluindo um imóvel localizado na cidade de Recife, pergunta-se : Pagar-se-á ITBI para quem? Não se pagará ITBI, uma vez que é o caso de imunidade específica, conforme art. 156, § 2º, I, CF.

E) ITBI e a Promessa de Venda A promessa particular de venda como um contrato preliminar à escritura pública (não assinada) de compra e venda (contrato principal) não é alvo de incidência do ITBI, uma vez que é negócio não concluído.