Patricia André de Camargo Ferraz A regularização fundiária e o desenvolvimento sustentável – a disciplina no Direito brasileiro Patricia André de Camargo Ferraz

Foco Todo o procedimento tendente à regularização jurídica de parte do solo ou unidade imobiliária, compreendendo-se sua perfeita individualização e de suas partes eventualmente decorrentes e inscrição dos direitos que sobre ela foram negociados.

Reflexos Positivos da Regularização Fundiária

Reflexos Sociais Positivos Inclusão do morador em situação de regularidade formal perante o Estado e a sociedade Auto-reconhecimento do morador como cidadão Maior interesse do morador pelos assuntos a si relacionados (urbanismo, meio ambiente, política, etc)

Reflexos Urbanísticos Positivos Como há vinculação afetiva do morador ao seu imóvel: Microinvestimentos na melhoria da qualidade estética do imóvel e de seus arredores Possibilidade de ordenação urbanística da cidade pelo poder público municipal

Reflexos Políticos Positivos Identificação e localização daquela parcela de administrados Aumento da capacidade de acesso e controle do Estado nas relações sociais da localidade afetada Substituição da figura paternalista e simbiótica do criminoso (traficantes / corruptos) pelo Estado regulador e administrador Maior permeabilidade da camada social para as políticas públicas de combate à criminalidade Redução da criminalidade

Reflexos Econômicos Positivos Redução de custos de obtenção de segurança nas transações (ex. Rocinha / Paraisópolis) Incremento da circulação de bens e serviços a partir da movimentação do mercado da construção civil, com o investimento no imóvel próprio Capacitação econômica da População

Reflexos Econômicos Positivos Redução do custo de financiamentos / garantia real Investimentos em pequenos negócios Aquecimento da economia formal (local/nacional) Atração de investimentos externos e internos - SEGURANÇA JURÍDICA QUANTO AOS DIREITOS REAIS – imóveis rurais e urbanos

Regularização Fundiária e Desenvolvimento Econômico Sustentado Capacitação econômica da população Milhões de micro-negócios Desenvolvimento econômico: Grandes empresas/ produtores Micro-empresas / micro-produtores / micro-investimentos (suporte econômico pulverizado / difuso / espraiado) Combate à pobreza

Duas abordagens sobre a Regularização Fundiária A RF pode ser vista de forma mais reduzida, tímida, restrita, como mero instrumento garantidor de acesso à moradia, em alguns casos com um viés paternalista ou clientelista Ou pode ser vista de forma mais ampla, arrojada, abrangente, como instrumento de combate à pobreza e propulsor do desenvolvimento econômico do país.

Bases Legais da Visão Mais Ampla

Constituição Federal Artigo 3° - um dos objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil é o desenvolvimento nacional e a erradicação da pobreza.

Constituição Federal Art. 182 . A política de desenvolvimento urbano, executada pelo poder público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes.

Estatuto da Cidade Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no Plano Diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas nos art. 2o. desta Lei.

INSTRUMENTOS CLÁSSICOS DESMEMBRAMENTO UNIFICAÇÃO RETIFICAÇÃO DE REGISTRO e APURAÇÃO DE REMANESCENTE JUDICIAL LOTEAMENTO INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DE CONDOMÍNIO AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO, DEMOLIÇÃO, AMPLIAÇÃO

NOVOS INSTRUMENTOS RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E APURAÇÃO DE REMANESCENTE EXTRAJUDICIAL DEMARCAÇÃO URBANISTICA DE TERRAS DA UNIÃO, ESTADOS E MUNICÍPIOS (LEI Nº 11.481/07) DEMARCAÇÃO URBANISTICA DE TERRAS PARTICULARES (LEI Nº 11.977/09) REGULARIZAÇÃO EXTRAJUDICIAL REGULARIZAÇÃO SIMPLIFICADA DE OCUPAÇÕES ANTIGAS E INTEGRADAS AO ESPAÇO URBANO (ART. 71 DA LEI 11.977/09

Desmembramento e Unificação

Retificação de Área e Apuração de Remanescente Extrajudicial Art. 213 da Lei 6015/73 Para corrigir omissão, imprecisão ou inverdade do registro

... uma terça parte ideal de uma parte do Sítio do Ribeirão, atual Sítio dos Pereiras, situado neste distrito, município e comarca, com sete (07) alqueires, pouco mais ou menos, que começa na porteira do Sítio onde se chega por um caminho que vem da Estrada Alvarenga, aí, do lado esquerdo, se vê uma picada, a qual segue, em linha reta até uma valeta próximo a um toco, confinando com herdeiros de Maria ou Joaquim Antonio de Andrade; dessa valeta vira à direita e segue uma picada em rumo direto, com ligeiros desvios de reta, de valeta em valeta, medindo 410,00 metros até uma valeta recentemente aberta, confrontando com sucessores de Godoy Cassemiro; deste ponto vira à direita e segue até uma valeta recentemente aberta próxima ao tanque do engenho, isto é, a linha divisória estabelecida pelos herdeiros, ficando o engenho para dentro, atravessando o tanque que deságua, isto é, o córrego que deságua o tanque, até encontrar o córrego que serve de divisa a João Nunes, confinando daquele lado com o mesmo Sítio, e, seguindo este córrego, confrontando... até encontrar uma valeta; dai vira à direita até encontrar o ponto de partida... (1970)

Retificação de Área e Apuração de Remanescente Extrajudicial Requerimento assinado pelo proprietário e profissional habilitado Planta Memorial Descritivo ART Certidão de confrontação Anuência dos confrontantes Carnê do IPTU ou Cert. de Valor Venal dos imóveis retificandos Declarações de responsabilidade

Retificação de Área e Apuração de Remanescente Extrajudicial ART (firma reconhecida, área correta..) Certidão de confrontação Carnê do IPTU ou Cert. de Valor Venal dos imóveis retificandos (área total retificanda + acessões) Base de cálculo: valor venal

Retificação de Área e Apuração de Remanescente Extrajudicial Quem é confrontante? Proprietário Ocupante No condomínio do CC: qq condômino No condomínio edilício: síndico (ata registrada no RTD da situação do imóvel)

Retificação de Área e Apuração de Remanescente Extrajudicial Procedimento: Prenotação Qualificação Notificação pessoal ou por AR Notificação por edital Prazo de impugnação Silêncio = anuência tácita Impugnação: espaço para transação Acordo : Retificação (AV / Matrícula) Conflito: JCP

Regularização Fundiária de Imóveis da União (Lei 11.481/07)

Lei nº 9760/46 Demarcação de Terrenos de Marinha Demarcação de Terras Interiores Demarcação de Terrenos para Regularização Fundiária de Interesse Social

RegularizaçãoFundiária Demarcação de Terras para RegularizaçãoFundiária

Hipótese de Incidência Arts. 18-A a 18-F Regularização Fundiária de Interesse Social em terras da União Beneficiários com renda familiar mensal de até 5 sm

Demarcação Homogeiniza a situação jurídica da área regularizanda, NÃO atribui domínio! Hipótese de afetação Art. 18-A.  A União poderá lavrar auto de demarcação nos seus imóveis, nos casos de regularização fundiária de interesse social, com base no levantamento da situação da área a ser regularizada

Extensão da Demarcação Art. 22.  Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios nas regularizações fundiárias de interesse social promovidas nos imóveis de sua propriedade poderão aplicar, no que couber, as disposições dos arts. 18-B a 18-F do Decreto-Lei no 9.760, de 5 de setembro de 1946.

Documentos Auto de Demarcação (SPU) planta e memorial descritivo da área a ser regularizada; planta de sobreposição da área demarcada; certidão da matrícula ou transcrição relativa à área a ser regularizada emitida pelo RI competente e das circunscrições imobiliárias anteriormente competentes, quando houver;  

Documentos certidão da SPU de que a área pertence ao patrimônio da União, indicando o Registro Imobiliário Patrimonial - RIP e o responsável pelo imóvel; planta de demarcação da Linha Preamar Média - LPM, quando se tratar de terrenos de marinha ou acrescidos; planta de demarcação da Linha Média das Enchentes Ordinárias - LMEO, quando se tratar de terrenos marginais de rios federais.

§ 3o  As plantas e memoriais assinados por profissional legalmente habilitado, com ART no CREA     

§ 4o  Entende-se por responsável pelo imóvel o titular de direito outorgado pela União, devidamente identificado no RIP.

PROCEDIMENTO

Prenotação e autuação do pedido de registro da demarcação no registro de imóveis Buscas para identificação de matrículas ou transcrições e qualificação dos documentos (30 dias) Comunicação da existência de eventuais exigências para a efetivação do registro

Havendo registro anterior... Notificação pessoal do titular de domínio, no imóvel, no endereço que constar do registro imobiliário ou no endereço fornecido pela União Notificação por edital do titular de domínio não encontrado. Notificação por edital dos confrontantes, ocupantes e terceiros interessados.

Art, 18-D §1o  Não sendo encontrado o titular de domínio, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, que promoverá sua notificação mediante o edital referido no caput deste artigo

Edital conterá resumo do pedido de registro da demarcação, com a descrição que permita a identificação da área demarcada;(+desenho) deverá ser publicado por 2 (duas) vezes, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, em um jornal de grande circulação local; será publicado pela União, que encaminhará ao oficial do registro de imóveis os exemplares dos jornais que os tenham publicado.

Prazo de 15 (quinze) dias, da última publicação, para impugnar (= prazo para notificação pessoal) Presumir-se-á a anuência dos notificados que deixarem de apresentar impugnação no prazo previsto (pq terras públicas)

Quando a lei diz menos... Art. 18-C. Inexistindo matrícula ou transcrição anterior e estando a documentação em ordem, ou atendidas as exigências feitas no art. 18-B desta Lei, (e não tendo havido impugnação de seu titular inscrito)o oficial do registro de imóveis deve abrir matrícula do imóvel em nome da União e registrar o auto de demarcação.

Decorrido o prazo sem impugnação, o oficial do registro de imóveis deve: abrir matrícula do imóvel em nome da União registrar o auto de demarcação proceder às averbações necessárias nas matrículas ou transcrições anteriores, quando for o caso

Quando a lei diz menos... Havendo registro de direito real sobre a área demarcada ou parte dela (e não tendo havido impugnação de seu titular inscrito), o oficial deverá proceder ao cancelamento de seu registro em decorrência da abertura da nova matrícula em nome da União (§ ún. 18-E)

Havendo impugnação... Art. 18-F.  O oficial do registro de imóveis dará ciência de seus termos à União.   § 1o  Não havendo acordo entre impugnante e a União, a questão deve ser encaminhada ao juízo competente, dando-se continuidade ao procedimento de registro relativo ao remanescente incontroverso.

Julgada improcedente a impugnação, os autos devem ser encaminhados ao registro de imóveis para que o oficial abra matrícula, registre o auto, proceda às averbações, etc...

Sendo julgada procedente a impugnação, os autos devem ser restituídos ao registro de imóveis para as anotações necessárias e posterior devolução ao poder público.

Art. 18-F, § 4º A prenotação do requerimento de registro da demarcação ficará prorrogada até o cumprimento da decisão proferida pelo juiz ou até seu cancelamento a requerimento da União, não se aplicando às regularizações previstas nesta Seção o cancelamento por decurso de prazo.

Demarcação de Terras Particulares para Regularização Fundiária Lei 11.977/09

Hipótese de Incidência Regularização Fundiária de Interesse Social

Demarcação Homogenização da situação jurídica da área regularizanda, NÃO atribui domínio! Hipótese de afetação

Documentos Auto de Demarcação planta e memorial descritivo da área a ser regularizada; planta de sobreposição da área demarcada; certidão da matrícula ou transcrição relativa à área a ser regularizada emitida pelo RI competente e das circunscrições imobiliárias anteriormente competentes, quando houver;  

Recomendável que as plantas e memoriais assinados por profissional legalmente habilitado, com ART no CREA     

PROCEDIMENTO

Prenotação e autuação do pedido de registro da demarcação no registro de imóveis Buscas para identificação de matrículas ou transcrições e qualificação dos documentos (30 dias) Comunicação da existência de eventuais exigências para a efetivação do registro

Havendo registro anterior... Notificação pessoal do titular de domínio, no imóvel, no endereço que constar do registro imobiliário ou no endereço fornecido pela União, e, por meio de edital Notificação por edital do titular de domínio não encontrado. Notificação por edital dos confrontantes, ocupantes e terceiros interessados.

  Não sendo encontrado o titular de domínio, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, que promoverá sua notificação mediante o edital OBS: NOTIFICAR UNIÃO, ESTADO E MUNICÍPIO – a área pode/deve ser pública

Edital conterá resumo do pedido de registro da demarcação, com a descrição que permita a identificação da área demarcada e seu desenho deverá ser publicado por 2 (duas) vezes, dentro do prazo de 60 dias, uma em um jornal de grande circulação local e outra pela imprensa oficial; Prazo de 15 dias para impugnação ao pedido de AV DA DEMARCAÇÃO

Presumir-se-á a anuência dos notificados que deixarem de apresentar impugnação no prazo previsto (PARÁGRAFO 4º) OBS: A omissão do poder público (provável titular de domínio) não pode ter este efeito

Decorrido o prazo sem impugnação, o oficial do registro de imóveis deve: AVERBAR o auto de demarcação proceder às averbações necessárias nas matrículas ou transcrições anteriores, quando for o caso Se não houver matrícula ... (havia transcrição ou registro anterior????)

Havendo impugnação... O oficial do registro de imóveis dará ciência ao poder público Se a impugnação for parcial, dará continuidade com relação ao restante Tentativa de acordo Sem acordo – encerramento quanto à parte impugnada

Legitimação de Posse Transferência do Domínio: - 5 anos após o registro da legitimação - Requisitos art. 59 e 60

INSTRUMENTO MAIS ÁGIL

Art. 71 da Lei 11.977/2009 Art. 71.  As glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979 que não possuírem registro poderão ter sua situação jurídica regularizada, com o registro do parcelamento, desde que o parcelamento esteja implantado e integrado à cidade.  § 1o  A regularização prevista no caput pode envolver a totalidade ou parcelas da gleba.  § 2o  O interessado deverá apresentar certificação de que a gleba preenche as condições previstas no caput, bem como desenhos e documentos com as informações necessárias para a efetivação do registro do parcelamento. 

Art. 71 da Lei 11.977/2009 I- Ocupações: para fins urbanos anteriores à dezembro de 1979 Parcelamento já implantado e integrado ao espaço urbano II- Pode envolver a totalidade ou parte da gleba

Art. 71 da Lei 11.977/2009 Documentos: Requerimento Planta e memorial da área regularizanda Certidão da prefeitura (implantação, integração e data de implantação) Certidão da matrícula ou transcrição da área e de seus eventuais lotes

Regularização Fundiária de Imóveis da União na Amazônia Legal (Lei 11

Lei 11.952/09 Art. 1o  Esta Lei dispõe sobre a regularização fundiária das ocupações incidentes em terras situadas em áreas da União, no âmbito da Amazônia Legal, definida no art. 2º da Lei Complementar nº 124, de 3 de janeiro de 2007, mediante alienação e concessão de direito real de uso de imóveis.

Vedações Art. 4o  Não serão passíveis de alienação ou concessão de direito real de uso, nos termos desta Lei, as ocupações que recaiam sobre áreas: I - reservadas à administração militar federal e a outras finalidades de utilidade pública ou de interesse social a cargo da União; II - tradicionalmente ocupadas por população indígena; III - de florestas públicas, nos termos da Lei no 11.284, de 2 de março de 2006, de unidades de conservação ou que sejam objeto de processo administrativo voltado à criação de unidades de conservação, conforme regulamento; ou IV - que contenham acessões ou benfeitorias federais.

Destaque de terra pública Art. 26 § 2o  Na hipótese de estarem abrangidas as áreas referidas nos incisos I a IV do caput do art. 4o desta Lei, o registro do título será condicionado à sua exclusão, bem como à abertura de nova matrícula para as áreas destacadas objeto de doação ou concessão no registro imobiliário competente, nos termos do inciso I do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

Art. 26 § 5o  A abertura de matrícula referente à área independerá do georreferenciamento do remanescente da gleba, nos termos do § 3º do art. 176 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, desde que a doação ou a concessão de direito real de uso sejam precedidas do reconhecimento dos limites da gleba pelo Incra ou, se for o caso, pelo Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, garantindo que a área esteja nela localizada.

Obrigada!