Aula 07 – Direitos Reais Condomínio: Caio Mario da Silva Pereira: “dá-se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes”.
Condomínio: O condomínio pode ser convencional, forçado ou legal: Aula 07 – Direitos Reais Condomínio: O condomínio pode ser convencional, forçado ou legal: - convencional: resulta de um acordo de vontades entre os condôminos - eventual: decorre de um fato eventual, de causas alheias à vontade dos condôminos, como ocorre, por exemplo com a herança deixada a diversos herdeiros.
Aula 07 – Direitos Reais Condomínio: - forçado ou legal: decorrente de imposição legal, como ocorre, por exemplo com o condomínio em cercas, muros e valas.
Condomínio Voluntário: Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Voluntário: No condomínio voluntário cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Condomínio Voluntário: Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Voluntário: Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Condomínio Voluntário: Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Voluntário: O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Na falta de disposição expressa, presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Condomínio Voluntário: Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Voluntário: Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
Condomínio Voluntário: Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Voluntário: As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante. Porém, o contratante terá ação regressiva contra os demais condôminos para reaver o que foi pago, proporcionalmente.
Condomínio Voluntário: Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Voluntário: A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. Entretanto, podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
Condomínio Voluntário: Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Voluntário: Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio. Se, por outro lado, resolverem alugar a coisa comum, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
Condomínio Voluntário: Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Voluntário: A maioria será calculada pelo valor dos quinhões. As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta. Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
Condomínio Necessário: Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Necessário: É necessário o condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas. Nesses casos, o proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros ou valas, terá direito de adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho.
Condomínio Necessário: Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Necessário: Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Edilício: A característica essencial do condomínio edilício consiste em que ele deve ser constituído de partes que são de utilização exclusiva e partes que são comuns a todos. Conforme dispõe o artigo 1.331 do código civil, pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Edilício: Integram a propriedade exclusiva as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Edilício: Integram a propriedade comum o solo, a estrutura do prédio, o telhado, os elevadores, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, as piscinas, etc, não podendo ser alienados separadamente, ou sequer divididos. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Edilício: A cada unidade imobiliária caberá uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.
Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Edilício: A instituição do condomínio edilício se dá por ato entre vivos ou testamento, que deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. No ato de instituição deve constar: - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Edilício: - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; - o fim a que as unidades se destinam.
Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Edilício: A constituição do condomínio edilício consiste na convenção, que deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para quaisquer pessoas que sobre elas tenham posse ou detenção.
Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Edilício: A convenção do condomínio edilício deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, para ser oponível contra terceiros. Poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
Condomínio Edilício: São direitos do condômino: Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Edilício: São direitos do condômino: - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Condomínio Edilício: São deveres do condômino: Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Edilício: São deveres do condômino: a) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; b) não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; c) não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; d) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Edilício: O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito ao pagamento de multa de multa de até dois por cento (2%) sobre o débito e dos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês.
Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Edilício: O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos itens “b”, “c” e “d” supra, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem.Na falta de disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Edilício: O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Aula 07 – Direitos Reais Condomínio Edilício: O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.