propriedade horizontal 1331 - 1358 CONDOMÍNIO EDILÍCIO propriedade horizontal 1331 - 1358

Conceito Caracteriza-se o condomínio edilício pela conjunção de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade individual; Cada condômino é titular com exclusividade da unidade autônoma e titular de partes ideais das áreas comuns

Histórico Dec. Lei n. 5481/28 modificado pelo Dec. Lei n. 5234/43 e pela L. 285/48; L 4591/64: Cuidou do condomínio e da incorporação; Permitiu a instituição de condomínio em prédios de um pavimento; Estabeleceu a obrigatoriedade da convenção de condomínio e do regulamento; Institui o síndico como representante legal do condomínio; CC de 2002 Regra os direitos e deveres dos condôminos e estabelece a competência das assembléias e dos síndicos

Natureza Jurídica É modalidade de condomínio, resultante da conjunção orgânica e indissolúvel da propriedade exclusiva e da co-propriedade (1331); Alguns sustentam tratar-se o condomínio de personalização do patrimônio comum; Todavia o condomínio não tem personalidade jurídica, não obstante estar legitimado em atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico.

Instituição Por destinação do proprietário do edifício: O dono do terreno constrói um edifício, dividindo-o em apartamentos autônomos; Por incorporação: É negócio jurídico de constituição da propriedade horizontal, normalmente os apartamentos são vendidos na planta; Economicamente a incorporação é um empreendimento consistente na obtenção de capital para construção do edifício; Por testamento: No caso em que o de cujus, por ato de última vontade outorga um edifício aos herdeiros ou legatários, constituindo assim um condomínio. Por vontade dos herdeiros, por arrematação, doação ou compra de frações do edifício e por sentença judicial em ação de divisão.

Requisitos para a instituição (art. 1332) O ato de instituição deve conter: A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; O fim a que as unidades se destinam. O ato de instituição deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis

Constituição do Condomínio (art. 1233) Se dá pela convenção de condomínio que deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção e deve determinar: a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; a forma de administração do condomínio; a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; o regimento interno.

Constituição do Condomínio (art. 1233) a convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular; Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis; Qualquer alteração posterior da convenção reclama quorum de dois terços das frações ideais, também deliberada em assembléia (CC, art. 1351); a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos (CC, art. 1351). A convenção de condomínio não é contrato e sim, ato normativo.

Regulamento ou Regimento Interno É ato que complementa a convenção e contém, geralmente, regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns; É ato interna corporis, que regula o uso e o funcionamento do edifício,regulando aspectos diários; O regimento interno deve constar da convenção e deve ser aprovado por dois terços dos condomínio e integra o estatuto condominial; É considerado ato normativo.

Estrutura interna do condomínio Em relação as unidades autônomas: Pode ser alugada, cedida, gravada, alienada sem autorização dos outros condôminos; Parte acessória da unidade autônoma pode ser alienada a outro condômino. Para alienação a terceiro é necessário que haja autorização no estatuto e se não houver oposição da assembléia geral; No aluguel da área no abrigo para veículos qualquer dos condôminos preferirá a terceiro, em condições iguais; Para fins tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado

Estrutura interna do condomínio O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Direitos dos condôminos (art. 1335) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. O condômino pode fazer-se representar nas assembléias por procurador com poderes específicos para delas participar e votar nas deliberações.

Deveres dos Condôminos (CC, art. 1336) I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Deveres dos Condôminos (CC, art. 1336 e 1337) O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Administração do Condomínio A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. A assembléia, especialmente convocada, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Administração do Condomínio Compete ao síndico: convocar a assembléia dos condôminos; representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; realizar o seguro da edificação.

Administração do Condomínio Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Administração do Condomínio Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.