Construção Civil I Aula 01 – Estudo da viabilidade técnica e econômica de projetos Prof. Deyse Macêdo

Setor da Construção Civil Comparado a outros setores industriais??? Produtividade global Desperdício de materiais Qualificação da mão-de-obra Qualidade do produto final

Setor da Construção Civil Comparado a outros setores industriais??? Produtividade global Desperdício de materiais Qualificação da mão-de-obra Qualidade do produto final

Definições importantes Empreendedora = Construtora??????

Fonte: FONTENELLE, 2002.

INTERFACE PRODUTO-PROJETO: aspectos mercadológicos do projeto (interface mais “estratégica”): "conceituação" do empreendimento; tipologias do edifício/unidades e definição dos equipamentos/serviços dos ambientes coletivos e privativos; grau de flexibilidade (opções de variação de planta e/ou acabamentos); especificação de materiais e componentes e dos equipamentos dos sistemas prediais; exigências de desempenho; etc.; Fonte: FONTENELLE, 2002.

INTERFACE PROJETO-PRODUÇÃO: solução dos aspectos técnicos-construtivos do projeto, tais como: normas técnicas aplicáveis; seleção tecnológica dos subsistemas construtivos; resolução das interfaces entre subsistemas construtivos, entre as diversas disciplinas de projeto ou entre os agentes envolvidos; consideração, no desenvolvimento dos projetos, das tecnologias construtivas dominadas pelo construtor; etc. Fonte: FONTENELLE, 2002.

Exemplo de programa de necessidades de clientes Cliente A: a) Faixa de Rendimentos: R$ 8500,00; b) Localização: facilidade do shopping center próximo; c) Dimensão do imóvel: acima de 400m2; d) Mobilidade no projeto.

Exemplo de programa de necessidades de clientes Cliente B: a) Faixa de Rendimentos: R$ 2500,00; b) Localização: não há exigência; c) Dimensão do imóvel: até 150m2; d) Menor preço com manutenção da funcionalidade.

Diferenciação CTE (1999) resume assim os três tipos possíveis de incorporação (os quais são empregados em função da própria formulação que gerou o negócio imobiliário): Por empreitada - pode ser a preço fixo ou variável (por índice pré-determinado), através do qual os condôminos contratam, com o construtor ou incorporador, a construção da unidade autônoma, por um preço certo e determinado, hipóteses em que o construtor assume o risco dos aumentos dos custos; Fonte: FONTENELLE, 2002.

Diferenciação Por administração - conhecida também como “preço de custo”; neste sistema, se houver impontualidade no pagamento das parcelas do custeio por parte dos adquirentes das frações ideais do terreno, a responsabilidade não cabe ao construtor. A remuneração do construtor pela administração da obra normalmente é um percentual sobre o custo do empreendimento; Venda de bens para entrega futura - é a Incorporação em que o incorporador contrata vender por preço certo e determinado a unidade autônoma e a fração ideal de terreno, para a entrega em data também pré-determinada. Fonte: FONTENELLE, 2002.

Fatores que contribuiram para mudanças do cenário imobiliário (CTE, 1999) Número elevado de competidores na produção de bens construídos; Queda de preços; Estabilização econômica; Mudança do perfil do consumidor brasileiro; Abertura de mercado; Reorganização econômica mundial.

Importância do estudo de viabilidade do projeto Fonte: MELHADO & AGOPYAN, 1995.

Custos de alterações – em cada etapa do empreendimento Fonte: MELHADO & AGOPYAN, 1995.

Fonte: FONTENELLE, 2002.

Estratégias competitivas Liderança no custo total; Estratégia de diferenciação; Estratégia de enfoque. Fonte: FONTENELLE, 2002.

Implementação de estratégias competitivas Liderança no custo total: a empresa visa elevada produtividade e baixos custos ao longo da vida útil; Estratégia de diferenciação: os fatores adotados como diferenciação devem ser levados valorizados pelos clientes; Estratégia de enfoque: foco integral no segmento alvo- pretendido. Fonte: FONTENELLE, 2002.

Fases da viabilidade técnica e econômica de projetos

Cadeia de retroalimentação da viabilidade técnica e econômica de projetos Fonte: FONTENELLE, 2002.

Modelo conceitual para definição do produto e aquisição do terreno numa empresa de incorporação imobiliária (CTE, 1999) Fonte: FONTENELLE, 2002.

Pontos importantes na concepção de projeto Definição do produto; Aquisição do terreno; Estudo de viabilidade do empreendimento; Gestão da documentação para incorporação; Gestão dos projetos: planejamento e gerenciamento; Gestão da promoção de empreendimentos imobiliários; Fonte: FONTENELLE, 2002.

Pontos importantes na concepção de projeto Gestão das vendas de empreendimentos imobiliários; Gestão da construção: planejamento e gerenciamento; Gestão do contrato e da carteira de cobrança; Gestão do atendimento ao cliente; Entrega do empreendimento e elaboração do manual do proprietário e do síndico; Instalação do condomínio; Assistência técnica pós-entrega.

Estudo de viabilidade do terreno estudo do custo do terreno; estudo comercial; estudo dos custos globais; estudo dos recursos financeiros; consolidação dos estudos anteriores. Fonte: FONTENELLE, 2002.

Etapas de projeto Fonte: FONTENELLE, 2002.

Fases do projeto – viabilidade até o projeto finalizado Fonte: FONTENELLE, 2002.

Fase I Fonte: FONTENELLE, 2002.

Fase I Fonte: FONTENELLE, 2002.

Fase II Fonte: FONTENELLE, 2002.

Fase III Fonte: FONTENELLE, 2002.

Diferenciação Fase III Fonte: FONTENELLE, 2002.

Fase III - Diferenciação Fonte: FONTENELLE, 2002.

Fase III Fonte: FONTENELLE, 2002.

Detalhes – Fase III Fonte: FONTENELLE, 2002.

Resumo das etapas de retroalimentação do empreendimento

Exemplo de um procedimento de viabilidade

Exemplo de um procedimento de projeto após viabilidade

Bibliografia FONTENELLE, E. C. Estudos de caso sobre a gestão de projeto em empresas de incorporação e construção. São Paulo, 2002, 384p. MELHADO,S.B.; AGOPYAN,V. O conceito de projetos na construção de edifício: diretrizes para sua elaboração e controle. BT/PCC/139, São Paulo, 1995. BORGES, A.C.; MONTEFUSCO, E.; LEITE, J.L. Prática das pequenas construções. Vol. I, 8a Edição. São Paulo: Editora Edgard Blücher, 2004, 336 p.