REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA Celso Santos Carvalho – Diretor do Departamento de Assuntos Fundiários Urbanos

Características da urbanização brasileira Municípios com mais de 50% da população urbana por período: 1970 1991 2007 Fonte: IBGE Urbanização acelerada: em 50 anos a população urbana cresceu mais de 150 milhões de habitantes Urbanização concentrada: mais de 40% da população vive em regiões metropolitanas, que representam 8% dos municípios brasileiros Urbanização desigual: distribuição e apropriação desigual dos benefícios da urbanização

Urbanização desigual Áreas privilegiadas: Áreas periféricas: São Paulo São Paulo Áreas privilegiadas: Áreas periféricas: investimentos públicos constantes urbanização consolidada e legalizada vazios especulativos melhores índices de renda redução da população residente carência de investimentos públicos urbanização precária, ilegalidade e conflitos piores índices de renda crescimento acelerado

Paraisópolis, São Paulo Urbanização desigual IRREGULARIDADE FUNDIÁRIA Insegurança da posse Carência de infraestrutura urbana e equipamentos urbanos Ocupação de áreas vulneráveis Formação de áreas de risco Impactos ambientais Segregação socioespacial Paraisópolis, São Paulo

Rocinha – Rio de Janeiro

Ausência/ carência de infraestrutura Vila Estrutural, Brasília

Guarapiranga, São Paulo Ocupação de áreas ambientalmente frágeis e protegidas (danos ambientais) Guarapiranga, São Paulo

Ocupação de áreas vulneráveis (áreas de risco) Disparidade de padrões de renda e de urbanização no espaço urbano: contigüidade e segregação

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA Base Legal e Mecanismos Institucionais

A agenda da Reforma Urbana Frente Nacional pela Reforma Urbana Questões centrais: acesso à terra, direito à moradia e à cidade, participação e controle social Frente Nacional pela Reforma Urbana Momento 1: construção e constitucionalização da agenda final dos anos 1970 até 1988 Inclusão por emenda popular do Capítulo da Política Urbana na Constituição Federal de 1988 Momento 2: instrumentalização/ normatização A Reforma Urbana em três momentos 1988 até 2003 Constitucionalização do Direito à Moradia (ano 2000) Aprovação do Estatuto da Cidade (Lei 10.257, de 2001) Momento 3: institucionalização/ implementação/ efetivação Criação do Ministério das Cidades e do Conselho das Cidades (anos 2003/ 2004); Lançamento do PAC (2007); Lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida (2009); Aprovação de reformas legais (anos 2003/ 2011) desde 2003

Regularização Fundiária Urbana Pressupostos e princípios: Garantia do direito à moradia Reconhecimento da legitimidade das ocupações informais Legalização do parque habitacional informal, assegurando adequadas condições habitacionais para a população moradora Entendida como “política curativa”: Ou, política de redução de danos (passivo habitacional) No âmbito de uma política habitacional mais ampla, de garantia do acesso à terra urbanizada e a moradias produzidas no mercado formal (política preventiva) Duas visões predominantes: Stricto Sensu: regularização jurídica dos assentamentos/ foco na titulação Latu Sensu: regularização plena – regularização jurídica, urbanística e ambiental dos assentamentos, incluindo a esfera administrativa, com participação e controle social

Base legal Constituição Federal Função social da propriedade urbana e direito à moradia Capítulo da Política Urbana Art. 183: Usucapião especial urbano e concessão de uso Estatuto da Cidade – Lei 10.257/2001: Art. 4º, inciso V: “Instrumentos jurídicos e políticos” (regularização fundiária, em si, como instrumento) Lei Nacional de Regularização Fundiária de Assentamentos Urbanos – Lei 11.977/2009: Capítulo III da Lei do Programa Minha Casa Minha Vida define as regras para a regularização fundiária de assentamentos urbanos Lei 12.424, de 2011: altera a Lei nº. 11.977, de 2009, a Lei nº. 10.188, de 2001, a Lei nº. 6.766, de 1979, a Lei nº. 8212, de 1991, e a Lei nº. 6.015, de 1973; simplifica o processo de registro da regularização fundiária urbana

Instrumentos de regularização dominial (jurídica) usucapião especial de imóvel urbano concessão de uso especial para fins de moradia (disciplinado pela MP 2220/01) concessão de direito real de uso demarcação urbanística para fins de regularização fundiária (acrescido e disciplinado pela Lei 11.977, de 2009, com alterações da Lei 12.424, de 2011) legitimação de posse (acrescido e disciplinado pela Lei 11.977, de 2009, com alterações da Lei 12.424, de 2011) direito de superfície Alienação (doação e venda) Aforamento (terrenos de marinha - União)

Regularização Fundiária Lei 11.977/2009 Regularização fundiária é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes [...] Regularização Fundiária Medidas ambientais Medidas urbanísticas Medidas jurídicas Medidas administrativas regularização da base fundiária; outorga e registro de títulos de posse/ propriedade no serviço de registro de imóveis adequação ambiental do assentamento e sustentabilidade da intervenção provisão e adequação da infraestrutura básica do assentamento, incluindo remoções e reassentamentos, quando necessário oficialização de logradouros, inscrição dos imóveis e de seus titulares nos cadastros municipais, definição de normas urbanístico-edilícias específicas

Regularização fundiária de interesse social Regularização fundiária de assentamento ocupado por população de baixa renda e que: Estiver ocupada de forma mansa e pacífica há pelo menos cinco anos ou Estiver demarcado como Zona Especial de Interesse Social no Plano Diretor ou Lei Municipal específica ou For declarado de interesse para a implantação de projetos de regularização fundiária de interesse social, no caso de áreas da União, dos Estados, Municípios ou Distrito Federal

Regras gerais Regularização fundiária deve ser plena, ou seja, deve integrar as dimensões urbanística, ambiental, jurídica e social A elaboração do projeto de regularização fundiária é obrigatória (conteúdo mínimo: áreas ou lotes a serem regularizados, edificações a serem relocadas, sistema viário existente ou projetado, áreas de uso público, medidas de contenção de riscos, medidas de adequação da infraestrutura básica, medidas de compensação urbanística e ambiental e medidas que garantam a sustentabilidade da intervenção) Exceções: registro de sentença de usucapião, de sentença declaratória ou planta administrativa elaborada para a outorga de concessão de uso especial para fins de moradia e de parcelamentos implantados antes de 19 de dezembro de 1979 e integrados à cidade A Lei admite que a regularização fundiária seja feita em ETAPAS

Regras gerais Assentamentos consolidados anteriormente à data da Lei nº 11.977 (17 de julho de 2009) podem ser regularizados com redução de percentual de áreas destinadas ao uso público e de área mínima dos lotes, desde que autorizado pelo Município O Município pode dispor sobre regularização fundiária em seu território Os dispositivos da lei são auto aplicáveis A regularização fundiária, inclusive seu registro, pode ser promovida pelos municípios, estados, União, cooperativas habitacionais, associações de moradores, organizações sociais (OS’s), organizações da sociedade civil de interesse público (OSCIP’s) e entidades civis com finalidade específica A Lei diferencia a regularização fundiária da aprovação de novos parcelamentos Lei nº 6.766, de 1979: aprovação de novos parcelamentos Lei nº 11.977, de 2009: regularização fundiária de assentamentos existentes

Regras exclusivas para a regularização fundiária de interesse social A aprovação do projeto de regularização fundiária pelo Município corresponde ao licenciamento urbanístico e ambiental, se O Município tiver conselho de meio ambiente e Órgão ambiental capacitado No projeto de regularização fundiária, são admitidos parâmetros urbanísticos e ambientais específicos, de acordo com as características da ocupação A implantação da infraestrutura básica deve ser feita pelo Poder Público, de forma direta ou por meio das concessionárias ou permissionárias de serviços públicos A implantação da infraestrutura básica e de equipamentos comunitários pelo Poder Público pode ser feita antes de concluída a regularização jurídica do assentamento irregular

Regras exclusivas para a regularização fundiária de interesse social Regularização fundiária de interesse social em Áreas de Preservação Permanente: Ocupadas até 31 de dezembro de 2007 Inseridas em área urbana consolidada Densidade superior a 50 habitantes/há, malha viária implantada e pelo menos dois dos seguintes elementos: drenagem urbana, esgostamento sanitário, abastecimento de água potável, distribuição de energia elétrica, ou limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos Objeto de estudo técnico, elaborado por profissional legalmente habilitado, que comprove que a intervenção implica melhoria das condições ambientais em relação à situação irregular anterior (decisão motivada).

Regras exclusivas para a Regularização Fundiária de Interesse Social Aplicação da demarcação urbanística e legitimação de posse Registro simplificado do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social, sendo exigíveis apenas: Certidão atualizada da matrícula do imóvel Projeto de regularização fundiária aprovado Instrumentos de instituição e convenção de condomínio, se for o caso Comprovação de legitimidade das entidades não governamentais para a promoção de ações de regularização fundiária Gratuidade do registro do auto de demarcação urbanística, do título de legitimação de posse e de sua conversão em propriedade, bem como dos parcelamentos decorrentes de regularização fundiária de interesse social

Demarcação Urbanística Incluída no Estatuto da Cidade pela Lei 11.977, de 2009, que a disciplina com modificações introduzidas pela Lei 12.424, de 2011 Instituto aplicável na regularização fundiária de interesse social de áreas consolidadas, sobre imóveis públicos ou privados Procedimento administrativo de iniciativa exclusiva do Poder Público Utilizado em casos nos quais não haja conflito com os proprietários da área demarcada É tornada pública para permitir eventuais impugnações ao procedimento É averbada nas matrículas dos imóveis atingidos

Legitimação de Posse Incluída no Estatuto da Cidade pela Lei 11.977, de 2009, que a disciplina com as modificações introduzidas pela Lei 12.424, de 2011 Decorre do procedimento de demarcação urbanística Depende da elaboração do projeto de regularização fundiária e do registro do parcelamento, com abertura de matrícula dos lotes Deve ser concedida pelo Poder Público aos moradores de área demarcada que: Não sejam proprietários, foreiros ou concessionários de outro imóvel urbano ou rural Não sejam beneficiários de legitimação de posse anterior Não pode ser concedida nos casos de lotes que não serão consolidados Deve ser registrada na matrícula do lote correspondente Quando concedida sobre áreas privadas, pode ser convertida em propriedade após transcorrido o tempo exigido pela legislação de usucapião (Constituição Federal, Estatuto da Cidade, Código Civil), mediante requerimento do morador legitimado dirigido ao Cartório de Registro de Imóveis

Alterações à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015, de 1973) Simplifica o procedimento de abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis públicos ou de imóveis em processo de desapropriação, com imissão judicial na posse em favor de entes públicos (art. 167, §8º); Simplifica o procedimento de registro de áreas públicas municipais originárias do parcelamento do solo urbano (art. 195-A) e de áreas estaduais (art. 195-B); Simplifica o procedimento de registro de títulos concedidos a beneficiários analfabetos (art. 221); Possibilita a unificação de matrículas de imóveis públicos e de imóveis em processo de desapropriação, com imissão judicial na posse em favor de entes públicos (art. 235); Estabelece mecanismos específicos para o registro da regularização fundiária urbana, incluindo os procedimentos de demarcação urbanística e legitimação de posse (arts. 288-A a 288-G). 23 23

Quadro Síntese: Base Legal e Competências Normas Competências Federal Constituição Federal; Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade); Lei 11.977/2009 (Cap. III – Regularização Fundiária de Assentamentos Urbanos); Lei 11.952/2009 (Regularização Fundiária em terras federais na Amazônia Legal); Lei 8.666/ 1993 (alienação de bens públicos); Lei 6.015/1973 (registros públicos); Lei 12.424/2011; Código Civil; legislação ambiental Apoiar os processos locais de regularização fundiária Estadual Constituição Estadual; Normas de Serviços Extrajudiciais; legislação ambiental Promover o licenciamento ambiental nos casos de interesse específico, e, por suplência, nos casos de interesse social Municipal Lei Orgânica do Município; Plano Diretor; Lei de Zoneamento; Lei Municipal de Regularização Fundiária; Código de Obras Promover o licenciamento urbanístico em todos os casos, e o licenciamento ambiental, nos casos de interesse social (o município deve possuir conselho de meio ambiente e órgão ambiental capacitado) 24 24

PASSO A PASSO DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE ASSENTAMENTOS URBANOS

Formas de manifestação da irregularidade Por tipologia do assentamento: Loteamentos irregulares ou clandestinos Favelas Cortiços Conjuntos Habitacionais Por natureza da área: Área pública Área particular Área sem registro Por natureza da irregularidade: Jurídica-registrária Urbanística-ambiental Edilícia Tipo de problema de regularização a ser enfrentado

Processo de Regularização Fundiária Urbana Definição da estratégia de regularização fundiária (bom diagnóstico -> solução adequada) Gestão das áreas regularizadas (incorporação nas rotinas administrativas da cidade) Regularização da gleba (matrícula apta para receber o registro do parcelamento ou do condomínio) Participação e Controle Social Regularização da posses/ titulação e registro (escolha do instrumento adequado) Regularização (registro) do parcelamento do solo e/ou do condomínio edilício (com base no projeto de regularização fundiária) 27 27

Definição da Estratégia de Regularização Tipo de irregularidade => conjunto habitacional, favela, loteamento irregular ou clandestino Situação Fundiária Condições urbanísticas e ambientais Organização Social Dominialidade; situação registrária; existência de conflitos possessórios e ações judiciais Condições de infraestrutura; ocupação de APP’s; existência de áreas de risco Histórico da ocupação (tempo e forma de ocupação); nível de organização comunitária; expectativas da comunidade Tipo de regularização => interesse social ou interesse especifico bom diagnóstico Definição das responsabilidades( atores e seus papéis) Definição do passo a passo (sub-etapas) Seleção dos instrumentos de regularização fundiária repertório de soluções (instrumentos disponíveis) solução adequada

Obrigado! Celso Santos Carvalho celso.carvalho@cidades.gov.br