Workshop A NOVA NBR 12.721/2006 (Regulamenta o Cálculo e a Divulgação do CUB/m2) Hamilton Pinheiro Franck Vice-presidente do Sinduscon-PR Maria Izabel Teixeira Economista Março de 2007

Custo Unitário Básico CUB/m2 Fundamentação Legal: Lei 4.591/1964 Determina custo global da obra para atender Lei de incorporação de edificações habitacionais em condomínio Divulgado mensalmente pelos sindicatos Parâmetro comparativo à realidade dos custos Custo meramente orientativo para o setor.Custo real da obra é obtido através de orçamento completo com especificações de cada projeto. Variação percentual do CUB serve como mecanismo de reajuste de contratos

O processo de revisão da NBR 12.721/99 O processo de revisão da norma atendeu aspiração do setor, pois a NBR 12.721/99 foi considerada desatualizada e com pouca aderência com a realidade no que se refere: Trabalhava com projetos-padrão habitacionais de 1964 e lotes básicos reformulados em 1992. Concepção dos projetos: Utilização dos materiais: Não contemplava evolução do processo construtivo e introdução de novas tecnologias e novos materiais. Índices de produtividade da mão-de-obra: Não acompanhava esforço do setor por uma maior produtividade e pela certificação de qualidade. Metodologia de apuração do CUB/m2 e coleta de preços: Não estava completamente informatizada e uniformizada.

O processo de revisão da NBR 12.721/99 Processo iniciado em 9 de maio de 2000. Resultado de quase 6 anos de estudos técnicos e discussões no âmbito da CBIC e suas entidades filiadas, envolvendo todos os agentes do mercado imobiliário nacional. Ampla transparência e grande participação do setor. O projeto de revisão foi referendado pela CBIC no 75º ENIC e apresentado à ABNT em 19 de novembro de 2003. Em 28 de agosto de 2006 foi publicada a NBR 12.721/2006, incorporando todo o processo de revisão da NBR 12.721.

A nova NBR 12.721/2006 Substitui a NBR 12.721/1999 e entrou em vigor em 1º de fevereiro de 2007. É a mais profunda atualização desde a criação do CUB/m2 Traz novos projetos-padrão, mais adequados à realidade da construção; Projetos-padrão, distintos dos anteriores, com inclusão de subsolo e pilotis e novas especificações de acabamento Incorpora o desenvolvimento dos processos construtivos, as novas tecnologias e novos materiais. Novo do lote de insumos básicos: materiais, mão-de-obra, equipamentos e despesas administrativas.

Divulgação e Transição entre as Normas Para efeito de apuração da variação percentual dos custos unitários básicos pelo menos nos primeiros dois meses de vigência da Norma, os Sinduscon’s deverão também calcular os custos unitários básicos com base no critério da ABNT NBR 12721/1999, com a designação de CUB/1999, e divulgar as respectivas variações percentuais naqueles meses, juntamente com os valores dos custos unitários apurados de acordo com os novos critérios estabelecidos pela NBR 12.721/06, com a designação de CUB/2006.

Divulgação e Transição entre as Normas O cálculo dos CUB’s na metodologia da NBR 12721/1999 objetiva proteger e resguardar os atos e negócios realizados anteriormente a versão da nova Norma, considerando os institutos de direito adquirido e ato jurídico perfeito, conforme previsão do inciso XXXV do artigo 5º da Constituição Federal e artigo 6º da Lei de Introdução ao Código Civil – Decreto Lei nº 4.657/42. A fase de transição será a garantia para que nenhum Sindicato sofra solução de continuidade no tocante à publicação e uso dos CUB´s.

CUB – Representativo Os Sinduscon’s têm a faculdade de eleger ou apurar um CUB padrão representativo de sua região, desde que explicitem o critério utilizado para obtê-lo, ficando na obrigação de divulgá-lo mensalmente, até o dia 5 do mês subseqüente, juntamente aos demais custos unitários de construção referentes aos projetos-padrão previstos nesta Norma e calculados conforme os critérios nela estabelecidos, com finalidade específica de servir como indexador contratual.

Os projetos-padrão

Área real x área equivalente Área real do pavimento: Área da superfície limitada pelo perímetro externo da edificação, no nível do piso do pavimento correspondente, excluídas as áreas não edificadas (vazios, dutos, shafts). Área equivalente: Área virtual cujo custo da construção é equivalente ao custo da respectiva área final, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção, adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real correspondente. (Cf. NBR 12.721/2006, item 5, 5.2.1 e 5.7.1)

Padrão normal– Família de insumos

Coleta de Preços A coleta de preços deve ser mensal. Realizada preferencialmente junto às construtoras e fornecedores. Os valores informados para os salários não devem incluir as despesas com encargos sociais. Estes encargos serão computados pelos Sinduscon´s; Realizada através de questionário, definindo as especificações e a unidade do insumo informado.

A dinâmica de cálculo do CUB/m2 Os preços coletados devem ser submetidos a uma análise estatística de consistência. Para o cálculo dos custos de mão-de-obra, aplica-se o percentual relativo aos encargos sociais e benefícios: este percentual deve incluir todos os encargos trabalhistas e previdenciários, direitos sociais e obrigações decorrentes de convenções coletivas de trabalho de cada Sindicato. Cálculo e percentual de encargos sociais e benefícios devem ser explicitados pelos respectivos sindicatos.

O que mudou no novo CUB Séries não comparáveis entre si. NBR 12.721/1999: material + mão-de-obra e encargos sociais NBR12.721/1999: 48 projetos residenciais e comerciais NBR 12.721/2006: material + mão-de-obra e encargos + despesas administrativas + equipamentos. NBR 12.721/2006: 17 projetos residenciais e comerciais. Além desses um projeto de interesse social (PAR) e galpão industrial e residência popular.

Despesas administrativas Engenheiro: deve-se considerar as seguintes situações: No caso de funcionário: a construtora deve informar o valor do salário + o valor dos encargos sociais efetivamente pagos. No caso de engenheiro contratado (terceirizado): a construtora deve informar toda a despesa proveniente desta contratação: remuneração + impostos + despesas com combustíveis, etc.

Quadro de áreas e quadros descritivos

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