VÍCIOS REDIBITÓRIOS         Não há que se falar em vícios redibitórios nos contratos unilaterais. Somente nos contratos bilaterais comutativos, nos quais se transfere a propriedade, cabe a recusa da coisa em decorrência de defeitos ocultos, que a desvalorizem ou a tornem desqualificada para o uso que se pretendia dar-lhe.  O amparo legal não se limita, portanto, aos contratos de compra e venda, mas cobre também os de permuta, sociedade, doação com encargo e dação em pagamento.

Sílvio Rodrigues explica que: “O propósito do legislador, ao disciplinar esta matéria, é o de aumentar as garantias do adquirente. De fato, ao proceder à aquisição de um objeto, o comprador não pode, em geral, examiná-lo com a profundidade suficiente para descobrir os possíveis defeitos ocultos, tanto mais que, via de regra, não tem a posse da coisa.  Por conseguinte, e considerando a necessidade de rodear de segurança as relações jurídicas, o legislador faz o alienante responsável pelos vícios ocultos da coisa alienada”.

Washington de Barros Monteiro afirma: “Conquanto a teoria dos vícios redibitórios encontre na compra e venda seu habitat natural mais freqüente, a verdade é que pode ter também aplicação em todos os demais contratos comutativos, como nas permutas, nas empreitadas (arts. 1.242 e 1.243) e nas doações onerosas”.

Ruggiero diz: É indispensável que o defeito da coisa seja oculto, ou seja, que o adquirente não tenha tomado conhecimento de sua ocorrência; que não seja superveniente à conclusão do contrato, entendendo alguns autores, que, mesmo o contrato estando concluído, mas ainda não tendo havido a tradição, caberia a argüição do vício redibitório; e que tal defeito desqualifique a coisa para o uso a que se destinaria ou que a desvalorize apreciavelmente. 

“Vícios ou defeitos ocultos não são quaisquer leves imperfeições da coisa ou a falta de qualidades declaradas pelo vendedor, mas são, pelo contrário, só aqueles que, por um lado, tornem a coisa não apta para o uso a que é destinada ou o diminuam de tal modo que, se o comprador os tivesse conhecido, ou não a teria comprado ou teria oferecido um preço menor; além disso não devem ter-se manifestado no memento da venda de tal forma que, de logo, o comprador pudesse ter tido conhecimento da sua existência”.

EVICÇÃO Quando, em função de decisão judicial, o adquirente é obrigado a restituir a coisa a seu verdadeiro proprietário.  A garantia contra a evicção decorre do princípio de que o alienante é obrigado a garantir a idoneidade do contrato, não sendo lícito negociar coisa alheia. O art. 1.107, do Código Civil institui tal garantia tanto para a transferência de domínio quanto de posse ou de uso.  “Não é somente na transmissão de direitos reais que ocorre a responsabilidade pela evicção, senão também na de créditos”, embora o cedente responda apenas pela existência do direito transferido e não pela solvência do devedor.

Significado da palavra Evictio A palavra evicção deriva “do latim evictio, do verbo evincere, que significa precisamente ser vencido num pleito relativo a coisa adquirida de terceiro”.

Segundo Sílvio Rodrigues, “para que a responsabilidade pela evicção se configure, é mister que o contrato donde provém o direito do evito tenha sido feito a título oneroso”.  Evidentemente, se a aquisição foi a título gratuito, a evicção não traz prejuízo para o adquirente.  O alienante, nesses casos, ao contrário, veria diminuído seu patrimônio, se tivesse que indenizar o evicto.  O Código Civil prevê, expressamente, que, em caso de doação, a doador não fica responsável pela evicção (art. 1.179), assim como a caducidade em relação aos legados (art. 1.708).

Procedimento na evicção Embora a lei processual exija que o demandado denuncie o alienante à lide, há entendimentos em sentido de que, não o fazendo não lhe acarreta a perda do direito de regresso.  A situação é polêmica, pois, não tendo podido se defender, como poderá, posteriormente ser penalizado pelo resultado da demanda?  Ainda não há resposta definitiva para esse tema. O alienante é tem que garantir o negócio contra os riscos da evicção.  Ocorrendo esta, terá que restituir o preço, além de eventualmente indenizar por perdas e danos, despesas contratuais e honorários de advogado.

Evicção – tipos A reivindicatória, que “resulta da sentença que julgou procedente a ação de reivindicação do proprietário da coisa vendida”; A expropriatória, “quando o bem, já penhorado, quando foi vendido, vem a ser alienado em hasta pública”; A resolutória, “se a precedente aquisição do vendedor se resolve por estar subordinada a uma condição resolutiva”.

Características essenciais da evicção : Expropriação do direito do adquirente; Sentença judicial reconhecendo direito anterior ao contrato; Risco anterior à transmissão do domínio da coisa.

Procedimento A perda do domínio da coisa pode ser completa ou em parte.  No caso de evicção parcial, o adquirente pode perder parte da coisa ou ver seu direito de propriedade por vínculo real limitado.  Nesse caso, o adquirente pode optar por pedir um abatimento do preço em vez de resolver o contrato.

Evicção natureza A natureza jurídica da ação de evicção é de indenização, por descumprimento do contrato.

O evicto tem direito a: Receber de volta todo o preço e demais valores desembolsados; Indenização por perdas e danos; Indenização pelos frutos que tiver sido obrigado a devolver; Indenização pelas despesas do contrato; Ressarcimento pelas custas judiciais e honorários advocatícios.

Evicção o evicto deve demandar contra quem lhe transferiu o domínio da coisa e não contra quem, de fato, deu causa à inidoneidade do negócio.  O alienante, por sua vez, pode demandar contra quem o prejudicou e assim por diante.

ARRAS Sinal que significa a firmeza da obrigação contraída ou garantia da obrigação pactuada.

Tipos de arras Arras confirmatórias e penitenciais. Confirmatórias Confirmatórias ou arras propriamente ditas, quando representam uma prestação efetiva, realizada em garantia da conclusão de um contrato; Penitenciais Penitenciais, se há cláusula de arrependimento, caso em que a perda da prestação constitui a pena, tem o caráter de cláusula penal compensatória.