CURSO DE DIREITO Direito Civil IV DIREITO DAS COISAS Prof. MsC. UBIRATAN RODRIGUES DA SILVA (PLANO DE ENSINO: Unidade III – DA PROPRIEDADE) Plano de Aula nº 10 OBJETO: Propriedade imóvel. OBJETIVO: Conceituar e Analisar o Condomínio.

CONDOMÍNIO a) CONCEITO: Segundo Caio M. S. Pereira, tem-se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas direito idealmente sobre o todo e cada uma das partes. Cada consorte é proprietário da coisa toda, delimitado pelos iguais direitos dos demais condôminos, na medida de suas quotas. Em outras concepções é também conhecido como indivisão, compropriedade, ou comunhão. OBS: O condomínio não é exclusivo da propriedade. Pode ocorrer também entre titulares de enfiteuse, usufruto, uso e habitação., como salienta Venosa. b) CLASSIFICAÇÃO: Convencional ● Se resultar de acordo de vontade dos consortes. Incidente ou eventual ● Quando vier a lume, em razão das causas alheias à vontade dos condôminos (herança deixada a vários herdeiros). Quanto à origem Forçado ou legal ● Quando derivar de imposição de lei (condomínio em paredes, cercas, muros e valas).

Quanto à sua necessidade Universal ● Se compreender a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos. Quanto ao objeto Particular ● Se se restringir a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os demais. Ordinário ou transitório ● Se puder cessar a qualquer momento. Quanto à sua necessidade Permanente ● Quando não pode extinguir-se em razão de lei ou de sua natureza indivisível (condomínio forçado). Pro diviso ● A comunhão existe juridicamente mas não de fato (condomínio em edifícios de apartamentos). Quanto à forma Pro indiviso ● A comunhão perdura de fato e de direito.

Quanto às suas relações internas c) DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS: 1. (CC, art. 1.314 e parágrafo único). Cada consorte ´pode usar livremente a coisa conforme seu destino e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão. Daí as responsabilidades que lhes decorrem dos arts. 1.315 e 1.319 do Código Civil. 2. Cada condômino pode alhear a respectiva parte indivisa (CC, art. 1.314), respeitando o direito preferencial reconhecido aos demais (CC, arts. 504, parágrafo único, e 1.322 e parágrafo único). Quanto às suas relações internas 3. Cada consorte tem direito de gravar a parte indivisa (CC, art. 1.314), sendo evidente que não pode gravar a propriedade sob condomínio em sua totalidade sem o consentimento dos outros condôminos (CC, art. 1.420, § 2º) 4. Se um dos consortes contrair dívida em proveito da comunhão responderá pessoalmente pelo compromisso assumido, mas terá contra os demais ação regressiva (CC, art. 1.318), e, se a dívida tiver sido contraída por todos, aplica-se o disposto no art. 1.317 do Código Civil).

Quanto às suas relações externas 1. Cada consorte pode reivindicar de terceiro coisa comum (CC, art. 1.314) e pode defender sua posse contra outrem (CC, art. 1.199). Quanto às suas relações externas 2. A nenhum condômino é lícito (CC, art. 1.314, parágrafo único), sem anuência dos outros, dar posse, uso e gozo da propriedade a estranho. Pode pedir a retomada de imóvel locado, desde que se configurem as circunstâncias legalmente previstas (CC, art. 1.323). d) ADMINISTRAÇÃO ● Todos os consortes poderão usar da coisa, dentro dos limites de sua destinação econômica, auferindo todas as vantagens sem prejuízo de qualquer deles. Se impossível o uso do bem, cabe a eles deliberar se deve ser vendido, alugado ou administrado (CC, arts. 1.323, 1.324, 1.325 e 1.326)

f) CONDÔMINOS ESPECIAIS: e) EXTINÇÃO : Divisão ● Em se tratando de condomínio ordinário as partes podem exigir, a qualquer tempo, sua divisão (CC, arts. 1.320 e 1.321). Essa pode ser: amigável, efetivando-se por escritura pública quando todos os consortes forem maiores e capazes, ou judicial, quando não houver acordo ou qualquer um deles for incapaz (CPC, art. 967 e s.). Amigável ● Baste que um deles queira vender, venda esta que não se efetivará se a unanimidade dos condôminos entender que não é conveniente (CC, art. 1.322, 1ª parte). Venda Judicial ● CC, art. 1.322, i fine; CPC, arts. 1.113 e 1.118. f) CONDÔMINOS ESPECIAIS: 1. Condomínio em paredes, cercas, muros e valas (CC, arts. 1.327, 1.297, § 1º, 1.328, 1.329 e 1.330; CPC, art. 275, II, g).

2. Condomínio em edifício de apartamentos: Origem ● Surgiu após a I Guerra Mundial, ante a crise de habitação, quando, com o desenvolvimento das cidades, houve necessidade de melhor aproveitar o solo. Foi regulamentado pela Lei n. 4.591/64, com as alterações da Lei n. 4.864/65, e atualmente o é pelo Código Civil, arts. 1.331 e 1.358. Natureza jurídica ● Caracteriza-se, juridicamente, pela justaposição propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns (Planiol, Ripert, Baudry-Lacantinerie) (CC, art. 1.331, §§ 1º a 5º).

Instituição (CC, art. 1.332, I a III) a) Por destinação do proprietário do edifício, mediante escritura pública, sendo que a venda das autônomas pode ser realizada antes ou depois de a obra. b) Por incorporação imobiliária, que é o negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção, para a alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas. Instituição (CC, art. 1.332, I a III) c) Por testamento, em que se recebe, por herança, um prédio que deverá ter essa configuração. d) Por constituição do regime por vários herdeiros. e) Por arrematação em hasta pública, doação, compra de frações do edifício. f) Por sentença judicial, em ação de divisão.

Constituição ● CC, arts. 1.333 e 1.334. Direito dos condôminos ● Estão definidos na “Convenção de Condomínio”, que é um ato-regra gerador do direito estatutário ou corporativo, aplicável não só aos que integram a comunidade, como também a todos que nela se encontrem na condição permanente ou ocasional de ocupantes, e no art. 1.335 do Código Civil..

Deveres dos condôminos (CC, arts. 1.336 e s.) ● Observar as regras de boa vizinhança. ● Não alterar o prédio externamente a não ser com licença dos consortes. ● Não decorar as partes e esquadrias externas com tons diversos dos empregados no conjunto da edificação. ● Não destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio. Deveres dos condôminos (CC, arts. 1.336 e s.) ● Não praticar ato que ameace a segurança do prédio ou prejudicar a higiene. ● Não embaraçar o uso das partes comuns. ● Não alienar a garagem a pessoa estranha ao condomínio. ● Submeter-se às sanções se transgredirem seus deveres. ● Concorrer com sua quota para as despesas do condomínio, sob pena de sofrer sanções.

1. Síndico é a pessoa que defende os direitos e 1. Síndico é a pessoa que defende os direitos e interesses comuns dos condôminos, que os representa, que admite e demite empregados, que arrecada contribuições deliberadas pela assembleia. 2. Administrador é a pessoa a quem o síndico delega certas funções administrativas. Administração 3. Subsíndico é o auxiliar do síndico. 4. Conselho Fiscal, composto por três membros que dão pareceres sobre as contas do síndico. 5. Órgão Deliberativo, Assembleia Geral, constituída por todos os condôminos.

4. Condomínio fechado ● Lei n. 4.591/64, art. 8º. 1. Desapropriação do edifício (CC, art. 1.358). 2. Confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa. 3. Destruição do imóvel por qualquer acontecimento, incêndio, por exemplo (CC, art. 1.357). Extinção 4. Demolição voluntária do prédio (CC, art. 1.357). 5.) Alienação e reconstrução de todo o prédio (CC, art. 1.357, §§ 1º e 2º. 3. Multipropriedade imobiliária ● Propriedade de tempo compartilhado de locais de lazer. 4. Condomínio fechado ● Lei n. 4.591/64, art. 8º.

DICAS DE ESTUDO DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro; 4. Direito das Coisas, 25ª edição, 2ª tiragem. São Paulo: Editora Saraiva, 2010, p. 205. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro; 5; Direito das Coisas, 6ª edição. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 381-428. VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil; Direitos Reais, Vol. 5, 10ª edição. São Paulo: Editora Atlas, 2010, p. 338-404.