DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS - SÃO DENOMINADOS DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS (IURA IN REBUS ALIENIS) PORQUE SEU OBJETO NÃO É A COISA PRÓPRIA, MAS A COISA DA PROPRIEDADE DE OUTRA PESSOA - CARACTERIZAM –SE PELA OPONIBILIDADE ERGA OMNES E PELO PODER DE SEQUELA. - EXEMPLO: PEDRO TOMA EMPRÉSTIMO BANCÁRIO, OFERENCENDO EM GARANTIA DE PAGAMENTO SUA CASA. NESTE MOMENTO, SURGE PARA O BANCO (CREDOR) DIREITO REAL SOBRE A CASA DE PEDRO (DEVEDOR). - ESTE DIREITO RECEBE O NOME DE HIPOTECA. É OPONÍVEL ERGA OMNES, NO SENTIDO DE APENAS O BANCO É TITULAR DE DIREITO DE HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL. PODERÁ EXIGIR DE TODOS OS “NÃO TITULARES” QUE RESPEITEM SEU DIREITO. CASO PEDRO VENDA A CASA E NÃO PAGUE A DÍVIDA, O BANCO, POR FORÇA DA SEQUELA, PERSEGUIRÁ O IMÓVEL, TOMANDO-O DAS MÃOS DE QUEM QUER QUE O TENHA ADQUIRIDO

DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO - HÁ TRÊS CLASSES DE DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. - NA PRIMEIRA CLASSE TEMOS OS DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO NA SEGUNDA CLASSE TEMOS OS DIREITOS REAIS DE GARANTIA NA TERCEIRA CLASSE TEMOS OS DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO DIREITOS REAIS DE USO E FRUIÇÃO DIREITO REAL DE ENFITEUSE DEFINIÇÃO: ENFITEUSE OU AFORAMENTO É O DIREITO REAL PERPÉTUO DE USAR E FRUIIR DO IMÓVEL ALHEIO, MEDIANTE PAGAMENTO DE RENDA ANUAL, DENOMINADA FORO. NO AUTAL SISTEMA JURÍDICO BRASILEIRO, NÃO SE PODE MAIS CONSTITUIR QUALQUER ENFITEUSE . AS CONSTITUÍDAS ATÉ JANEIRO DE 2003, SÃO REGIDAS PELO CÓDIGO CIVIL DE 1916. EM RELAÇÃO AS PARTES É DENOMINADO FOREIRO OU ENFITEUTA (PÓLO ATIVO) QUE RECEBE O IMOVEL, TENDO SOBRE ELE A POSSE DIRETA,O USO E A FRUIÇÃO.

O OBJETO DA ENFITEUSE SERÁ SEMPRE IMÓVEL NÃO CULTIVADO. O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL (PÓLO PASSIVO) É POSSUIDOR INDIRETO E DENOMINADO ALGUMAS VEZES DE SENHORIO O PROPRIETÁRIO PERDE O DIREITO DE USÁ-LO, RESTANDO-LHE APENAS O DIREITO DE FRUIR E, DE FORMA LIMITADA, OS DIREITO DE DISPOR E REIVINDICAR. O PROPRIETÁRIO TEM A POSSE INDIRETA E O DOMÍNIO DIRETO, NELE INCLUSO O DIREITO DE FRUIR. O ENFITEUTA TEM A POSSE DIRETA E O DOMÍNIO ÚTIL, O DIREITO DE USAR E TAMBÉM O DIREITO DE FRUIR. O OBJETO DA ENFITEUSE SERÁ SEMPRE IMÓVEL NÃO CULTIVADO. POR SUAS CARACTERISTICAS A ENFITEUSE É PERPÉTUA, ONEROSA E INDIVISÍVEL. PERPÉTUA PORQUE SE TRANSMITE DE GERAÇÃO A GERAÇÃO, JAMAIS SE EXTINGUE. MORRENDO O ENFITEUTA, SUCEDEM-LHE SEUS HERDEIROS, E ASSIM CONTINUAMENTE. ONEROSA, VISTO QUE A ENFITEUTA, COMO CONTRAPRESTAÇÃO PELAS VANTAGENS QUE AUFERE, DEVE PAGAR AO SENHORIO FORO ANUAL.

INDIVISÍVEL, POIS O VÍNCULO ENFITÊUTICO NÃO SE FRACIONA , MESMOS TENDO VÁRIOS HERDEIROS A ENFITEUSE SERÁ COMUM A TODOS. ASSIM COMO NO CONDOMINIO, OS CO-ENFITEUTAS (HERDEIROS) DEVERÃO ELEGER QUEM LHES REPRESENTE SENDO O MESMO DENOMINADO CABECEL SEGUNDO O CÓDIGO CIVIL DE 1916 A ENFITEUSE ERA CONSTITUIDA POR CONTRATO, PODENDO SER INSTITUIDA POR TESTAMENTO. EM AMBOS OS CASOS, DEVERIA SER TRANSCRITA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO PARA QUE GERASSE DIREITO REAL. HAVIA QUEM ADMITISSE PODER A ENFITEUSE SER ADQUIRIDA POR USUCAPIÃO. AS HIPÓTESES SERIAM TRÊS: A) QUANDO O INDIVIDUO QUE NÃO FOSSE DONO DO IMÓVEL O AFORRASE A TERCEIRO. ESTE, EXERCENDO O DOMÍNIO ÚTIL, DE BOA-FÉ, POR DEZ ANOS ENTRE PRESENTE E QUINZE ENTRE AUSENTES, ADQUIRIA A ENFITEUSE, AINDA CONTRA O VERDADEIRO DONO;

- B) QUANTO ALGUÉM QUE ESTIVESSE NA POSSE DO IMÓVEL, SEM TÍTULO DE ENFITEUSE, O POSSUÍSSE COM VONTADE DE ENFITEUTA, PAGANDO FORO AO DONO; - C) QUANDO O PRÓPRIO TITULAR DO DIREITO, SEM SABER, PERMANECESSE NO IMÓVEL COM ÂNIMO DE ENFITEUTA, PGANDO O FORO AO DONO. - O QUE DEVE RESTAR CLARO É QUE EM NENHUM DESSES TRÊS CASOS ERA POSSÍVEL O USUCAPIÃO DO PRÓPRIO DOMINIO, POR FALTAR AO POSSUIDOR A POSSE COM INTUITO DE DONO. DIREITOS DO ENFITEUTA PODE O ENFITEUTA ENQUANTO DETENTOR DA POSSE DIRETA E DO DOMINIO ÚTIL, USAR, FRUIR, DISPOR E REIVINDICAR A COISA COMO SE FOSSE DONO. LOGICAMENTE, O DIREITO DE DISPOR NÃO COMPORTA O PODER DE ALIENAR A PROPRIEDADE. PODERÁ ALIENAR OU HIPOTECAR SEU DIREITO DE ENFITEUSE, DESDE QUE COMUNIQUE O SENHORIO. POSSUI DIREITO DE PREFERÊNCIA, CASO O SENHORIO RESOLVA VENDER O IMÓVEL

TEM O DIREITO DE GRAVAR A COISA COM SERVIDÕES E USUFRUTO , MAS NÃO PODERÁ CONSTITUIR SUBENFITEUSE DESDE 10 DE JANEIRO DE 2003. O ENFITEUTA TEM O DIREITO DE RESGATAR O FORO, APÓS DEZ ANOS,MEDIANTE O PAGAMENTO DO VALOR CORRESPONDENTE À SOMA DE DEZ FOROS, MAIS UM LAUDÊMIO DE 2,5% SOBRE O VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. NESTE CASO, TORNAR-SE DONO DO IMÓVEL, EXTINGUINDO-SE A ENFITEUSE. ESTE LAUDÊMIO DE 2,5% SERÁ CALCULADO SOBRE O VALOR DE MERCADO DO SOLO, DESCONTADO O QUE HOUVER SIDO CONSTRUÍDO OU PLANTADO. O ENFITEUTA PODE RENUNCIAR UNILATERALMENTE À ENFITEUSE. DEVERES DO ENFITEUTA PAGAR PONTUALMENTE A PENSÃO ANUAL E OS TRIBUTOS QUE INCIDAM SOBRE O IMÓVEL

DIREITOS DO SENHORIO - RECEBER O FORO ANUAL; - TER PREFERÊNCIA, NA HIPÓTESE DE O ENFITEUTA VENDER SEU DIREITO DE ENFITEUSE; - RECEBER O LAUDÊMIO DE 2,5% SOBRE O VALOR DA TRANSAÇÃO, CASO O ENFITEUTA CEDA ONEROSAMENTE SEU DIREITO A TERCEIRO; - ALIENAR O PRÓPRIO TERRENO (PREFERÊNCIA DO ENFITEUTA) EXTINÇÃO DA ENFITEUSE - EXTINGUE-SE A ENFITEUSE: PELO PERECIMENTO DO IMÓVEL; PELA DESAPROPRIAÇÃO PELO USUCAPIÃO DE TERCEIRO SOBRE O IMÓVEL; PELA RENÚNCIA DO ENFITEUTA DE SEU DIREITO DE SEU DIREITO DE ENFITEUSE; PELA DETERIORAÇÃO DO PRÉDIO, A PONTO DE NÃO VALER O CAPITAL EQUIVALENTE A UM FORO E UM QUINTO.

- O ENFITEUTA PERDE A ENFITEUSE SE DEIXAR DE PAGAR O FORO POR TRÊS ANOS EXECUTIVO - PELA MORTE DO ENFITEUTA SEM HERDEIROS; - PELO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA, POR PARTE DO SENHORIO, QUANDO O ENFITEUTA RESOLVER CEDER A ENFITEUSE ONEROSAMENTE; - PELO EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA, POR PARTE DO ENFITEUTA, QUANDO O SENHORIO RESOLVER VENDER O IMÓVEL; - PELA CONFUSÃO, OU SEJA, PELO FATO DE O SENHORIO E O ENFITEUTA TORNAREM-SE UMA SÓ PESSOA, OU VIEREM A SE CASAR EM REGIME DE COMUNHÃO DE BENS; - PELO EXERCÍCIO DO DIREITO DE RESGATE, POR PARTE DO ENFITEUTA, APÓS DEZ ANOS DE ENFITEUSE. BOM CARNAVAL