SUPERFÍCIE * HISTÓRIA: A SUPERFÍCIE ERA CONHECIDA DO DIREITO ROMANO. * NOSSO PAÍS TAMBÉM CONHECEU NO SÉC. XIX. * CÓDIGO CIVIL VELHO A ABOLIU EM 1917 * NOVO CÓDIGO DE 2002 A RESSUSCITOU. * NA EUROPA VÁRIOS PAÍSES ADMITEM O DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE. * OBJETIVO DO INSTITUTO É DIMINUIR A CRISE HABITACIONAL E AGRÁRIA DO BRASIL. * FORMA: RACIONALIZANDO O USO DO SOLO URBANO E CONTENDO O HOMEM NO CAMPO. * O ART. 5º, XXIII, DA CF, DETERMINA QUE A PROPRIEDADE ATENDERÁ SUA FUNÇÃO SOCIAL,

* CONCEITO DE SUPERFÍCIE: A SUPERFÍCIE É A SEPARAÇÃO DO SOLO DAS BENFEITORIAS (PLANTAÇÕES E CONSTRUÇÕES) EM CIMA. * PREVISTA NO ART. 1225, II E ENTRE OS ARTS. 1369 E 1377 DO CC. * PROPRIEDADE É O ÚNICO DIREITO REAL ILIMITADO, E MESMO ASSIM, MODERNAMENTE, A PROPRIEDADE NÃO É MAIS TÃO ILIMITADA TENDO EM VISTA A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE, O ABUSO DE DIREITO, OS DIREITOS DE VIZINHANÇA, ETC. PROPRIEDADE É A SOMA DE TRÊS FACULDADE: USO, GOZO E DISPOSIÇÃO (1228). A SUPERFÍCIE É O MAIS AMPLO DIREITO REAL LIMITADO POIS, ATRAVÉS DELA, O PROPRIETÁRIO TRANSFERE A UM TERCEIRO O USO, A FRUIÇÃO E QUASE A DISPOSIÇÃO DO BEM.

TRATA-SE DE UM DIREITO NOVO NO NOSSO ORDENAMENTO QUE VEIO SUBSTITUIR A ARCAICA ENFITEUSE. A ENFITEUSE DERIVA DIRETAMENTE DO ARRENDAMENTO POR PRAZO LONGO OU PERPÉTUO DE TERRAS PÚBLICAS A PARTICULARES. O DIREITO AO RECEBIMENTO DO FORO É DENOMINADO LAUDEMIUM E CORRESPONDE A 2,5% DO PREÇO DE ALIENAÇÃO DO DIREITO DA ENFITEUSE - SENDO DEVIDO PELO ALIENANTE AO PROPRIETÁRIO. PREVISTA NO VELHO CC, INTERESSAVA À FAMÍLIA REAL (AOS HERDEIROS DE D. PEDRO II) E À IGREJA, TENDO SIDO ABOLIDA PELO NOVO CC, QUE PROIBIU NOVAS ENFITEUSES (ART 2038).  VANTANGENS DO INSTITUTO ENTRE AS VANTAGENS PARA O PROPRIETÁRIO SE DESTACAM A POSSIBILIDADE DE USO DO SUBSOLO, DESDE QUE NÃO ATRAPALHE AS ATIVIDADES NA SUPERFÍCIE; ASSIM NAS ÁREAS URBANAS SERÁ POSSÍVEL O PROPRIETÁRIO CEDER A SUPERFÍCIE PARA ALGUÉM CONSTRUIR UM EDIFÍCIO, ENQUANTO NO SUBSOLO O PROPRIETÁRIO PODERÁ EXPLORAR TEATROS E CINEMAS (VER PÚ DO 1369).

OUTRAS DUAS VANTAGENS PARA O PROPRIETÁRIO: VÊ SEU TERRENO CONSERVADO PELO SUPERFICIÁRIO, QUE O VIGIARÁ DA INVASÃO DE TERCEIROS; E AINDA AO TÉRMINO DO PRAZO DA SUPERFÍCIE, O PROPRIETÁRIO, OU SEU HERDEIRO, PODERÁ FICAR COM AS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS, DE REGRA SEM INDENIZAR O SUPERFICIÁRIO (1375). AS VANTAGENS PARA O SUPERFICIÁRIO SÃO EVIDENTES, AFINAL HÁ MUITAS PESSOAS PRECISANDO DE UM LUGAR PARA MORAR NAS CIDADES E DE TERRAS PARA PRODUZIR NO CAMPO; E A SUPERFÍCIE, COMO DE REGRA OS DIREITOS REAIS, PERDURAM POR DÉCADAS, TRANSMITINDO-SE AOS HERDEIROS, SEM POSSIBILIDADE DE DESISTÊNCIA DO PROPRIETÁRIO, AFINAL A RELAÇÃO JURÍDICA QUE SE ESTABELECE É ENTRE O SUPERFICIÁRIO E A COISA, DIFERENTE DA LOCAÇÃO OU ARRENDAMENTO, QUE É UM CONTRATO ENTRE PESSOAS. CONCEITO DE ORLANDO GOMES: SUPERFÍCIE É O DIREITO REAL DE TER UMA CONSTRUÇÃO OU PLANTAÇÃO EM SOLO ALHEIO.        

* O SUPERFICIÁRIO ADQUIRE O USO, A FRUIÇÃO E QUASE A DISPOSIÇÃO DA COISA. ADQUIRE O USO POIS PODE OCUPAR (TEM A POSSE DA COISA), ADQUIRE A FRUIÇÃO (OU GOZO) PORQUE PODE EXPLORAR A COISA ECONOMICAMENTE. E QUASE ADQUIRE A DISPOSIÇÃO PORQUE PODE, POR EXEMPLO, VENDER A SUPERFÍCIE A TERCEIROS, MAS NÃO PODE DAR DESTINAÇÃO DIVERSA AO TERRENO (ART. 1374) A SUPERFÍCIE ESTÁ PREVISTA NO CC QUE TRAZ UM CONCEITO LEGAL DO INSTITUTO NO ART. 1369. O CONCEITO DO CÓDIGO REFERE-SE A “CONSTRUÇÃO” EM ÁREAS URBANAS, PARA FINS DE HABITAÇÃO, E A “PLANTAÇÃO” EM ÁREAS RURAIS, INCENTIVANDO A PRODUÇÃO NO CAMPO. A LEI 10.257/01 TAMBÉM DISPÕE SOBRE A S; ESTA LEI É O ESTATUTO DA CIDADE ESPÉCIES DA SUPERFÍCIE: DE EDIFICAÇÃO (CONSTRUÇÃO, HABITAÇÃO, URBANA) E DE PLANTAÇÃO (RURAL). * TEMPO DA SUPERFÍCIE: O CC EXIGE SUPERFÍCIE POR TEMPO DETERMINADO, QUANTO TEMPO? O ART.21 DO ESTATUTO DA CIDADE PERMITE QUE A S SEJA POR TEMPO INDETERMINADO.  

* LIMITE: A SUERFÍCIE ABRANGE PARTE DO SUBSOLO E O ESPAÇO AÉREO DO TERRENO RAZOÁVEIS, ÚTEIS AO EXERCÍCIO, NOS MESMOS TERMOS DO NOSSO CONHECIDO 1229. MAS NÃO ADMITE OBRA NO SUBSOLO, SALVO SE FOR EXPRESSO. ASSIM NUMA CIDADE, A SUPERFÍCIE DE UM TERRENO NÃO IMPLICA A SUPERFÍCIE DO SUBSOLO, AFINAL ALI O PROPRIETÁRIO PODE FAZER UMA GARAGEM OU UM TEATRO, ENQUANTO O SUPERFICIÁRIO EXPLORA EM CIMA UM EDIFÍCIO. CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS: COM A SUPERFÍCIE, AS PLANTAÇÕES E CONSTRUÇÕES PERTENCEM AO SUPERFICIÁRIO E O SOLO AO PROPRIETÁRIO, MAS AO TÉRMINO DA SUPERFÍCIE TAIS ACRÉSCIMOS (BENFEITORIAS) PASSAM, VIA DE REGRA, AO PROPRIETÁRIO, SEM QUALQUER INDENIZAÇÃO AO SUPERFICIÁRIO (1375). O LEGISLADOR SABIAMENTE AFASTOU A APLICAÇÃO DO 1219 E DO 1255 PARA ESTIMULAR A SUPERFÍCIE. * CONSTITUIÇÃO DA SUPERFÍCIE : COMO SE FORMA, COMO NASCE, COMO SE CONSTITUI A S?

POR TRÊS MODOS: A) CONTRATO: O PROPRIETÁRIO E O SUPERFICIÁRIO INTERESSADOS CELEBRAM CONTRATO DE S, CONTRATO SOLENE VIA ESCRITURA PÚBLICA, NO CARTÓRIO DE NOTAS (1369 E 215, § 1º), NÃO PODENDO SER CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR (REDIGIDO PELO ADVOGADO NO ESCRITÓRIO), MUITO MENOS VERBAL.  TAL ESCRITURA PÚBLICA SERÁ DEPOIS REGISTRADA NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS, QUE É DIFERENTE DO CARTÓRIO DE NOTAS, JÁ FALAMOS DISSO NO SEMESTRE PASSADO. B) TESTAMENTO: JOSÉ MORRE E DEIXA SUA FAZENDA EM SUPERFÍCIE PARA JOÃO COM A PROPRIEDADE PARA MARIA, FIXANDO O PRAZO E O VALOR DO ALUGUEL PAGO PELO SUPERFICIÁRIO JOÃO PARA MARIA. ESTE ALUGUEL CHAMA-SE “CANÔN” E É FACULTATIVO (1370). JOÃO E MARIA ACEITAM SE QUISEREM, POIS HERANÇA É COMO DOAÇÃO: É BOM MAS NÃO É OBRIGATÓRIO. QUALQUER DÚVIDA NO TESTAMENTO, O JUIZ DECIDE, VEREMOS ISSO EM CIVIL 7. A SENTENÇA DE PARTILHA, NO PROCESSO DE INVENTÁRIO QUE APRECIOU O TESTAMENTO DO FALECIDO JOSÉ,

SERÁ REGISTRADA NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS, POIS NÃO EXISTE CONTRATO, JÁ QUE A S ORIGINOU-SE DE UM TESTAMENTO. C) USUCAPIÃO: DIFÍCIL NA PRÁTICA, POIS SE ALGUÉM TEM A POSSE DA CONSTRUÇÃO OU DA PLANTAÇÃO, TEM TAMBÉM A POSSE DO SOLO, ENTÃO COM O TEMPO VIRIA A ADQUIRIR A PROPRIEDADE E NÃO APENAS A S DO SOLO. VAI DEPENDER DO ANIMUS DO POSSUIDOR, SE ANIMUS DE DONO OU ANIMUS DE SUPERFICIÁRIO (EX: UMA S CELEBRADA POR INSTRUMENTO PARTICULAR É NULA, POIS A LEI EXIGE INSTRUMENTO PÚBLICO, MAS PASSAM DEZ ANOS E O SUPERFICIÁRIO PERMANECE NA COISA, VAI TERMINAR ADQUIRINDO A S PELA USUCAPIÃO, E PEDIR AO JUIZ QUE ASSIM DECLARE POR SENTENÇA – 1242).