Direito Civil III – Contratos LOCAÇÃO Art. 565 a 578 Prof. Andrei Brettas Grunwald 2011.1

Espéceis de Locação Direito Romano - Locatio conductio rerum: locação de coisas; Locatio conductio operarum: locação de serviços; Locatio conductio operis: locação de obra ou empreitada;

Código Civil Brasileiro - Locatio conductio rerum: art. 565 a 578; Locatio conductio operarum: art. 593 a 609; Locatio conductio operis: art. 610 a 626;

Conceito Artigo 565 do Código Civil Brasileiro “Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”

Natureza Jurídica Bilateral: existem obrigações recíprocas para ambas as partes; Oneroso: importa em vantagem e sacrifício para as partes; Consensual: aperfeiçoado com a manifestação das partes, entrega da coisa locada; Comutativo: por saberem as partes quais são as prestações; Informal: inexistência de um escrito particular; Não-solene: a lei não exige forma especial;

Elementos do Contrato Sujeitos: são os agentes do contrato, que devem possuir a mesma capacidade para os atos da vida civil. Não há transferência da propriedade, não havendo necessidade da outorga conjugal; Objeto: a coisa não fungível, que deverá ser devolvida ao locador no término do contrato; Aluguel: é o valor pecuniário a ser recebido, fixado em espécie e pago periodicamente;

Artigo 566 do Código Civil Brasileiro Obrigações do Locador Artigo 566 do Código Civil Brasileiro I – a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula em contrário; II – a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.

Obrigações do Locatário Artigo 569 do Código Civil Brasileiro I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

Obrigações do Locatário Artigo 569 do Código Civil Brasileiro III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Artigo 571 do Código Civil Brasileiro Rescisão Antecipada Artigo 571 do Código Civil Brasileiro “Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.”

Prazos Determinado: cessa na data prevista (art. 573), porém, se permanecer na posse sem resistência prorroga-se a locação (art. 574); Em havendo resistência, deverá o locatário pagar o aluguel arbitrado pelo locador, desde que este não seja arbitrário; em sendo poderá recorrer ao juiz para reduzi-lo.

Alienação O adquirente não está obrigado a respeitar o contrato de locação, a não ser se existir cláusula específica neste sentido, inclusive devidamente registrada do cartório de títulos e documento ou imóveis (art. 576 § 1º); Em não havendo cláusula restritiva, deverá o locatário desocupar o imóvel no prazo de 90(noventa) dias, contados da notificação;

Benfeitorias São os melhoramentos feitos pelo homem que se acrescem à coisa principal para a conservar ou evitar que se deteriore (benfeitorias necessárias) ou aumentar ou facilitar o seu uso (benfeitorias úteis) ou para que torne o seu uso mais agradável ou que sejam de elevado valor (benfeitorias voluptuárias).

Benfeitorias - Necessária: é a que conserva ou evita que se deteriore a coisa para o seu uso indicado. Ex. obra de sustentação de uma parede ou a restauração do encanamento do apartamento; - Útil: aumenta ou facilita o uso da coisa. Ex. novos vidros na janela para ampliar a visão e/ou diminuir o calor do ambiente. - Voluptuária: é a que torne o uso mais agradável ou aumente o seu valor. Ex. uma piscina que se acresce à casa de residência

Retenção O direito de retenção (conservar a coisa alheia além do momento em que deveria restituir ou retém coisa alheia até o pagamento do que lhe é devido pelo proprietário) poderá ser exercido pelo locatário para as benfeitorias necessárias, ou úteis, desde que autorizadas pelo locador. (art. 578).

Ação Judicial Nos casos de locação de coisa móvel cabe ação de rescisão contratual, cumulada com reintegração de posse.