Soane Lopes dos Santos Direito Civil IV DA COMPRA E VENDA Soane Lopes dos Santos Direito Civil IV

DOS CONTRATOS “Todo homem apenas faz o que deseja e, portanto, age de modo necessário. E a razão está no fato de que ele é já aquilo que quer: porque tudo o que ele faz decorre naturalmente do que é”. Artur Shcopenhauer, filósofo alemão.

DOS CONTRATOS Ao ente humano é possível contratar livremente. A lei (artigo 104, do Novo Código Civil Brasileiro) apenas estabelece que ao contratar (trata-se de um ato jurídico) é necessário que as partes tenham capacidade de exercício, que o objeto seja lícito e que tenha forma prescrita ou não proibida pela lei. Apenas estes três requisitos.

DO CONTRATO Contrato, do latim “contractu”, é trato com. É a combinação de interesses de pessoas sobre determinada coisa. É “o acordo de vontades que tem por fim criar, modificar ou extinguir um Direito”, como afirmado pelo Mestre Washington de Barros Monteiro. Ulpiano, corretamente afirmou que: “duorum pluriumve in idem placitum consensus”, vale dizer: contrato é mútuo consenso de duas ou mais pessoas sobre o mesmo objeto.

DOS CONTRATOS Além das condições para sua validade o contrato possui, ainda, três princípios básicos : que a vontade seja autônoma, significando, aí, a liberdade das partes na estipulação do que melhor lhes convenha; ainda, o princípio da supremacia da ordem pública, ou seja, a vontade das partes tem como limite os termos da legislação pertinente à matéria, aos princípios da moral e da ordem pública e, finalmente o da obrigatoriedade, donde o velho axioma de a avença fazer lei entre as partes (pacta sunt servanda= "os pactos devem ser respeitados" ou mesmo "os acordos devem ser cumpridos").

DOS CONTRATOS Em nosso tempo caracteriza-se o contrato, efetivamente como o negócio jurídico (espécie de ato jurídico) bilateral que tem por finalidade gerar obrigações entre as partes.

DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA 1. CONCEITO: O artigo 481 do Novo Código Civil fornece elementos para conceituar o contrato de compra e venda: "Pelo contrato de compra e venda, um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro". Assim, trata-se de um contrato donde defluem obrigações recíprocas para cada uma das partes. Para o vendedor a obrigação de transferir o domínio da coisa; para o comprador a de entregar o preço.

DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA Os efeitos derivados da compra e venda são meramente obrigacionais, e não reais, pois a compra e venda não transfere, por si só, o domínio da coisa vendida, mas gera apenas, para o vendedor, a obrigação de transferi-lo.

DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA O direito brasileiro acolheu o sistema romano, segundo o qual "traditionibus non nudis pactis dominia rerum transferuntur". De acordo com a concepção romana, o contrato de compra e venda não basta, por si só, para transladar o domínio da coisa que constitui seu objeto. Há mister de se recorrer a um procedimento complementar, ou seja, a um modo de adquirir a propriedade, que é a "traditio".

DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA 3. NATUREZA JURÍDICA: A compra e venda é contrato consensual, sinalagmático, oneroso, em regra cumulativo, em alguns casos sujeito à forma prescrita em lei, porém, no mais das vezes, independente de qualquer solenidade.

DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA É sinalagmático, porque envolve prestação recíproca de ambas as partes. É oneroso, porque implica sacrifício patrimonial para ambos contratantes, visto que o comprador se priva do preço; e o vendedor, da coisa vendida. É contrato cumulativo, porque a estimativa da prestação a ser recebida por qualquer das partes pode ser feita no ato mesmo em que o contrato se aperfeiçoa.No momento da formação, ambas as prestações geradas pelo contrato estão definidas. Em regra, a compra e venda independe de forma determinada. Todavia, nas compras e vendas de bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do país, reclama a lei a forma da escritura pública (art. 108). Nestes casos, o contrato é solene. Naqueles não.

Do contrato de compra e venda 4. ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA: O art. 482 do Novo Código Civil apresenta três elementos que compõe o contrato de compra e venda: o consentimento, o preço e a coisa.

DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA O consentimento deve recair sobre o objeto e sobre o preço, com a deliberação de alcançar o resultado que o contrato oferece: a aquisição da coisa e a transferência do preço. Por essa razão é preciso se distinguir o contrato de compra e venda preliminar de compromisso de compra e venda. O compromisso tem por objetivo um futuro contrato de compra e venda; enquanto neste último contrato, as partes se obrigam: uma, a transferir o domínio da coisa; outra, o preço ajustado.

DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA A coisa é o terceiro elemento básico do negócio, incluindo-se todas as coisas fora do comércio. Assim, escapam ao campo da compra e venda as coisas insuscetíveis de apropriação e as legalmente inalienáveis. Duas considerações há de se fazer: a venda de coisa alheia é nula; e a venda de coisa futura é negócio lícito.

DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA Observações importantes: 1. Com relação aos elementos constitutivos, a compra e venda estará perfeita e acabada quando estiverem presentes a coisa, o preço e o consentimento; 2. Bastará o acordo de vontades sobre a coisa e o preço; 3. A coisa deverá ter existência, ainda que potencial, no momento da realização do contrato, ser individuada, ser disponível ou estar in commercio e ter a possibilidade de ser transferida ao comprador; 4. O preço, que deverá apresentar pecuniariedade, por constituir um soma em dinheiro, seriedade e certeza; 5. O consentimento dos contratantes sobre a coisa, o preço e demais condições do negócio, pressupõe o poder de disposição do vendedor, sendo necessário que ele tenha capacidade de alienar, bastando ao adquirente a capacidade de obrigar-se.

DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA Quanto às conseqüências jurídicas, podemos citar: a) a obrigação do vendedor entregar a coisa e do comprador de pagar o preço; b) obrigação de garantia, imposta ao vendedor, contras os vícios redibitórios e a evicção; c) responsabilidade pelos riscos e despesas; d) direito aos cômodos antes da tradição; e) responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas;

DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA f) direito do comprador de recusar a coisa vendida sob amostra; g) direito do adquirente de exigir, na venda ad mensuram, o complemento das áreas, ou de reclamar, se isso for impossível, a rescisão do negócio ou o abatimento do preço; h) exoneração do adquirente de imóvel, que exibir certidão negativa de débito fiscal; i) nulidade contratual no caso do art. 53 da Lei 8078/90 (Código de Defesa do Consumidor).

DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. § 1º - (Vetado). § 2º - Nos contratos do sistema de consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo. § 3º - Os contratos de que trata o caput deste artigo serão expressos em moeda corrente nacional.