PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO ATIVIDADE IMOBILIÁRIA

Lucro Real IRPJ: alíquota de 15% e adicional de 10% sobre o que exceder R$ 20.000,00 por mês no período de apuração CSLL: alíquota de 9% Período de apuração: trimestral ou anual Regime de apuração das receitas: competência Possibilidade de utilização do custo orçado (empresas dos setor imobiliário)

Lucro Presumido Possui duas etapas: apuração da base de cálculo mediante aplicação de coeficiente específico sobre receita operacional da empresa cálculo do imposto através da multiplicação do valor encontrado na primeira etapa pela alíquota estipulada pela legislação Não se pode confundir os coeficientes utilizados para a apuração da base de cálculo do imposto com a alíquota do tributo.

Lucro Presumido Estão obrigadas à apuração pelo lucro real e impedidas de utilizarem o lucro presumido as pessoas jurídicas: I - cuja receita total, no ano-calendário anterior seja superior ao limite de R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhões de reais), ou proporcional ao número de meses do período, quando inferior a 12 (doze) meses; II - cujas atividades sejam de instituições financeiras, inclusive sociedades de crédito imobiliário; III - que tiveram lucros, rendimentos ou ganhos de capital oriundos do exterior; IV - que, autorizadas pela legislação tributária, usufruam de benefícios fiscais relativos à isenção ou redução do imposto; V - que, no decorrer do ano-calendário, tenham efetuado pagamento mensal pelo regime de estimativa, na forma do art. 2º da Lei nº 9.430, de 1996; VI - cuja atividade seja de factoring.

Lucro Presumido Apuração da Base de Cálculo Percentuais de presunção (coeficientes): 1,6% revenda de combustível a consumidor final 8% indústria, comércio, transporte de carga e serviços hospitalares, setor de construção civil por empreitada com emprego de materiais 16% serviços de transporte 32% prestação de serviços em geral, intermediação de negócio e administração e locação de bens móveis e imóveis e direitos de qualquer natureza

PIS e COFINS Regime Cumulativo Lei 9.718/98: regime cumulativo: incide sobre todas as etapas da cadeia; incidência sobre totalidade das receitas; excluem-se da base de cálculo (não são receitas): receitas decorrentes das vendas canceladas, descontos incondicionais, a receita decorrente da venda de bens do ativo permanente etc. Incidência: PIS - alíquota = 0,65% COFINS - alíquota = 3% (LC 70/91 = 2% sobre faturamento) Base de cálculo = faturamento = receita bruta = totalidade de receitas*

PIS e COFINS Regime Não-Cumulativo Leis nº 10.637/02 e nº 10.833/03: regime não-cumulativo: “tenta” incidir somente sobre o valor agregado (economicamente) em cada etapa da cadeia produtiva; incidência sobre todas as receitas, com desconto de créditos arrolados na lei; Incidência: PIS - alíquota = 1,65% COFINS - alíquota = 7,6% Base de cálculo = faturamento = receita bruta de bens e serviços e demais receitas auferidas pela pessoa jurídica

- = Créditos: Não dão direito a crédito: Receitas x 9,25% Créditos x PIS e COFINS a pagar - = Créditos: bens para revenda insumos energia elétrica* aluguéis de prédios, máquinas e equipamentos leasing máquinas depreciação Não dão direito a crédito: mão de obra - pessoa física despesas financeiras despesas a não residentes depr. de bens adquiridos antes de 30/04/04 aluguel de bens que já pertenceram à empresa Insumo (pessoa física) * Energia elétrica consumida no estabelecimento da pessoa jurídica

Receita Financeira na sistemática não -cumulativa Decreto 5.442/05 “Art. 1 Ficam reduzidas a zero as alíquotas da Contribuição para o PIS/PASEP e da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS incidentes sobre as receitas financeiras, inclusive decorrentes de operações realizadas para fins de hedge, auferidas pelas pessoas jurídicas sujeitas ao regime de incidência não-cumulativa das referidas contribuições. Parágrafo Único: O disposto no caput: I - não se aplica aos juros sobre capital próprio; II – aplica-se às pessoas jurídicas que tenham apenas parte de suas receitas submetidas ao regime de incidência não-cumulativa da Contribuição ao PIS/PASEP e da COFINS.”

Case – Alpha Industrial Ltda. Vocês são procurados por um empresário que pretende ampliar suas instalações fabris. O investimento na construção do imóvel é estimado em R$ 20 milhões. Este imóvel será construído num terreno de propriedade da Alpha Industrial Ltda. que se encontra registrado no ativo permanente pelo valor de R$ 1 milhão. Informações importantes: a Alpha fatura aprox. R$ 100 mi/ano e atua no ramo de autopeças; as sócios da Alpha são duas pessoas físicas residentes no Brasil; a empresa possui lucros acumulados no valor de R$ 5 mi; estima-se que nos próximos 10 anos a empresa apurará lucros tributáveis da ordem de R$ 2 mi/ano. Estruture um planejamento tributário para maximizar os benefícios decorrentes desta ampliação fabril.

Eficiência do Imobilizado na Pessoa Jurídica Propriedade X Uso 19/10/2017 Eficiência do Imobilizado na Pessoa Jurídica Propriedade X Uso A propriedade gera efeitos tributários na pessoa jurídica, mas nem sempre aqueles desejados por esta Por exemplo, “carregar” imobilizado totalmente depreciado não irá gerar despesa dedutível para a pessoa jurídica Estruturas utilizadas com ganho tributário: Venda para o acionista pessoa física e aluguel do bem Venda para empresa do grupo e aluguel do bem Sale & Lease Back (vedação da dedução do prejuízo na venda do imóvel da base do lucro real) PN 22/82 : “Nas operações de arrendamento mercantil contratadas com o próprio vendedor do bem ou com pessoas jurídicas a ele vinculadas, não se admitirá a dedução do prejuízo da venda, quando da apuração de lucro real pelo alienante.”

Securitização de Créditos Imobiliários 19/10/2017 Securitização de Créditos Imobiliários Operação pela qual créditos imobiliários são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de créditos, mediante Termo de Securitização lavrado por Companhia Securitizadora Regulado pela Lei 9.514/97 Principal instrumento utilizado são os Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI CRI são de emissão exclusiva de Cias. Securitizadoras Nos termos da Lei 9.514/97, art. 8º: “ Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma sério de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constarão os seguinte elementos: (…)” 2. Parágrafo único, do art. 6º, da Lei 9.514/97. “Art. 6º O Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro.         Parágrafo único. O CRI é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras.

Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI 19/10/2017 Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI Título de crédito lastreado em créditos imobiliários Permite a captação de recursos junto a investidores Perspectiva de maior liquidez nas operações Possibilidade de efetuar operação dentro do grupo Isenção, para pessoas físicas, do imposto de renda na fonte sobre a remuneração dos CRI Planejamento principalmente com empresas familiares com alto grau de imobilização ou que pretendam novos empreendimentos Art. 3º, inciso II, da Lei. 11.033/04. “Art. 3º Ficam isentos do imposto de renda: (…) II – na fonte e na declaração de ajuste annual das pessoas físicas, a remuneração produzida por letras hipotecárias, certificados de recebíveis imobiliários e letras de crédito imobiliário.

Exemplo 1 Acionista Investidor Pessoa Física Empresa Cia. Fundo/NewCo 19/10/2017 Exemplo 1 Remuneração CRI Pagamento CRI Acionista Pessoa Física Investidor Ações Pagamento Aluguel Empresa CRI Contrato Aluguel Fundo/NewCo Cia. Securitizadora Venda Fluxo Futuro Pgto. Descontado Fluxo Futuro Construtora Empreendimento novo Pagamento Aluguel

Exemplo 2 Acionista Investidor Pessoa Física Empresa Cia. Fundo/NewCo 19/10/2017 Exemplo 2 Remuneração CRI Pagamento CRI Acionista Pessoa Física Investidor Capital / Dividendos Ações Pagamento Aluguel Empresa CRI Contrato Aluguel Real Estate Pagamento Real Estate Fundo/NewCo Cia. Securitizadora Venda Fluxo Futuro Pgto. Descontado Fluxo Futuro Pagamento Aluguel

Conclusões – Planejamento tributário 19/10/2017 Conclusões – Planejamento tributário Alternativa para financiamento de empreendimento novo ou monetarização de imóvel existente Custo aluguel dedutível para IRPJ e CSLL mais rapidamente do que a depreciação Vedação para o crédito de PIS e COFINS no pagamento dos aluguéis e/ou arrendamento mercantil apenas no caso do empreendimento já existente Impacto tributário deve ser analisado tendo em vista o valor contábil e de mercado dos imóveis e dos aluguéis Art. 31, § 3º, da Lei 10.865/04: “Art. 31 . É vedado, a partir do último dia do terceiro mês subseqüente ao da publicação desta Lei, o desconto de créditos apurados na forma do inciso III do § 1º do art. 3º das Leis nºs 10.637, de 30 de dezembro de 2002, e 10.833, de 29 de dezembro de 2003, relativos à depreciação ou amortização de bens e direitos de ativos imobilizados adquiridos até 30 de abril de 2004. (...) § 3º É também vedado, a partir da data a que se refere o caput, o crédito relativo a aluguel e contraprestação de arrendamento mercantil de bens que já tenham integrado o patrimônio da pessoa jurídica.”

Exemplo 3 Acionista Pessoa Física Empresa Cia. Fundo/NewCo 19/10/2017 Exemplo 3 Remuneração CRI Acionista Pessoa Física Pagamento CRI CRI Ações Pagamento Aluguel Empresa Contrato Aluguel Fundo/NewCo Cia. Securitizadora Venda Fluxo Futuro Pgto. Descontado Fluxo Futuro Construtora Empreendimento novo Pagamento Aluguel

Exemplo 4 Acionista Pessoa Física Empresa Cia. Fundo/NewCo 19/10/2017 Exemplo 4 Remuneração CRI Acionista Pessoa Física Pagamento CRI CRI Capital / Dividendos Ações Pagamento Aluguel Empresa Contrato Aluguel Real Estate Pagamento Real Estate Fundo/NewCo Cia. Securitizadora Venda Fluxo Futuro Pgto. Descontado Fluxo Futuro Pagamento Aluguel

Conclusão – Planejamento tributário 19/10/2017 Conclusão – Planejamento tributário Alternativa para remuneração do acionista Custo aluguel dedutível para IRPJ e CSLL mais rapidamente do que a depreciação Vedação para o crédito de PIS e COFINS no pagamento dos aluguéis e/ou arrendamento mercantil só no caso do empreendimento já existente Impacto tributário deve ser analisado tendo em vista o valor contábil e de mercado dos imóveis e dos aluguéis Estrutura societária e valores de venda e aluguel devem ser analisados para afastar o risco de distribuição disfarçada de lucros e de simulação Art. 31, § 3º, da Lei 10.865/04: “Art. 31 . É vedado, a partir do último dia do terceiro mês subseqüente ao da publicação desta Lei, o desconto de créditos apurados na forma do inciso III do § 1º do art. 3º das Leis nºs 10.637, de 30 de dezembro de 2002, e 10.833, de 29 de dezembro de 2003, relativos à depreciação ou amortização de bens e direitos de ativos imobilizados adquiridos até 30 de abril de 2004. (...) § 3º É também vedado, a partir da data a que se refere o caput, o crédito relativo a aluguel e contraprestação de arrendamento mercantil de bens que já tenham integrado o patrimônio da pessoa jurídica.”

OBRIGADO emerson.albino@lcaadvocacia.com.br @emersonalbino