Operações Urbanas Consorciadas Impactos na Construção Civil 28 de Agosto de 2014

CELSO DE SAMPAIO AMARAL NETO JOÃO FREIRE D'AVILA NETO celso.amaral@amaraldavila.com.br JOÃO FREIRE D'AVILA NETO joao.davila@amaraldavila.com.br Engenheiro Civil Diretor Comercial Engenheiro Civil Diretor Técnico Avenida Paulista, n° 1.159, Conjunto 713 - São Paulo/SP Tel: + 55 (11) 5904- 7572 www.amaraldavila.com.br

PERFIL DA AMARAL D’AVILA Consultoria em Real Estate e Negócios Fundada em 1990; Equipe multidisciplinar com 45 consultores e mais de 30.000 trabalhos elaborados - Brasil e Mercosul: Avaliações Fusões Aquisições; Avaliações Rurais; Avaliações e Perícias em Seguros, Avaliações e Perícias Extra Judiciais e Judiciais; Estudos Especiais (O.U.A.E, O.U.F.L, O.U.P.R.M), A.I.U, etc. Sócios Fundadores do Geoimovel (maior banco de dados imobiliários do Brasil – www.geoimovel.com.br).

Operação Urbana Consorciada Conceitos Operação Urbana Consorciada

CONCEITUAÇÃO Receitas Acessórias em Operações Estruturadas O que são? Receitas que podem ser incrementadas por atividades complementares, correlatas ou decorrentes da atividade principal. São oportunidades que complementam as receitas principais, permitindo melhorar significativamente o resultado da operação e a taxa interna de retorno.

CONCEITUAÇÃO Receitas Acessórias em Operações Estruturadas Operações Urbanas Consorciadas; Áreas de Intervenção Urbana; Parceria Público Privada; Concessões Públicas.

CONCEITUAÇÃO Operação Urbana Consorciada Instrumento Urbanístico com função de recuperar, requalificar, ou reurbanizar áreas da cidade, bem como adequar infraestruturas urbanas intensificando dinâmicas imobiliárias e atividades econômicas com melhorias sociais e valorização ambiental; Trata-se de uma parceria, onde todos ganham Consorciada: Agentes do Mercado Imobiliário, Agentes de Obras de Infraestrutura, Munícipe e Municipalidade => Cidade Recursos obtidos aplicados no perímetro da Operação.

FINALIDADE Operação Urbana Consorciada Otimizar a ocupação de áreas subutilizadas, por meio de intervenções urbanísticas; Implantar equipamentos estratégicos para o desenvolvimento urbano; Ampliar e melhorar o sistema de transporte coletivo, as redes de infraestrutura e o sistema viário estrutural; Promover a recuperação ambiental de áreas contaminadas e áreas passíveis de inundação; Implantar espaços públicos e áreas verdes;

FINALIDADE Operação Urbana Consorciada Promover empreendimentos de habitação de interesse social Promover a urbanização e a regularização de assentamentos precários; Proteger, recuperar e valorizar o patrimônio ambiental, histórico e cultural; Promover o desenvolvimento econômico e a dinamização de áreas visando à geração de empregos.

NA REGULAMENTAÇÃO DA OUC Poderá prever mediante contrapartida Modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias; Formas de regularização de edificações executadas em desacordo com a legislação vigente.

NA REGULAMENTAÇÃO DA OUC Deverá atender e conter no mínimo: Delimitação do perímetro de abrangência; Delimitação do perímetro expandido, no qual serão realizados investimentos c/ recursos da OUC, que atendam às necessidades habitacionais da população de baixa renda e melhorem as condições dos sistemas ambientais, de drenagem, de saneamento e de mobilidade entre outros (*) Programa básico de intervenções urbanas previstas articulado com as finalidades da OUC e com o seu plano urbanístico;

NA REGULAMENTAÇÃO DA OUC Deverá atender e conter no mínimo: Avaliação ambiental, estudo prévio de impacto ambiental, de vizinhança, associado aos estudos necessários à área de intervenção; Programa de atendimento econômico, social e habitacional p/ população afetada pela OUC; Previsão de glebas e terrenos p/ produção habitação de interesse social dentro do perímetro de abrangência/expandido (*); Regulamentação do parcelamento e utilização compulsória p/ glebas/edificações subutilizadas; Regramento quanto a transferência do potencial construtivo;

NA REGULAMENTAÇÃO DA OUC Deverá atender e conter no mínimo: Mecanismos de garantia de preservação dos imóveis e espaços urbanos de especial valor histórico, cultural, arquitetônico, paisagístico e ambiental, protegidos por tombamento ou lei; Instrumentos urbanísticos e de gestão ambiental a utilizar na implantação da OUC; Contrapartidas a serem exigidas dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função dos benefícios concedidos; Estoques de Potencial Construtivo Adicional; Forma de controle e gestão da OUC, com a previsão de um Conselho Gestor (paritário);

NA REGULAMENTAÇÃO DA OUC Deverá atender e conter no mínimo: Fundo específico que deverá receber os recursos de contrapartidas financeiras decorrentes dos benefícios concedidos; Regras de transição do regime jurídico da OUC para o regime jurídico ordinário da lei de parcelamento, uso e ocupação do solo, aplicáveis ao final de cada OUC; Percentual mínimo dos recursos arrecadados a serem aplicados em habitação de interesse social; Previsão de quantidade mínima de CEPAC – Certificados de Potencial Adicional de Construção;

OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA Conceituação Aprovada por lei específica; Descreve perímetro da Operação; Estabelece programa de intervenções a serem custeadas com as contrapartidas (CEPAC); Autoriza parâmetros urbanísticos adicionais em troca de contrapartida financeira para realização de infraestrutura/requalificação urbana no interior do perímetro da Operação; Recursos depositados em conta bancária vinculada a cada Operação. Não se confundem com o caixa da Prefeitura; Só se viabiliza onde há interesse imobiliário com demanda acima dos limites estabelecidos pela legislação urbanística.

OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA Conceituação Estar prevista no Plano Diretor (Art. 32 do Estatuto da Cidade); Partir de um projeto urbanístico; Ter lei específica aprovada (Art. 33 do Estatuto da Cidade) devendo constar necessariamente: Perímetro da operação urbana consorciada; Regramento urbanístico de exceção (incentivos); Estoque de potencial adicional de construção; Programa de investimentos; Método de cálculo das contrapartidas; Engenharia financeira/Viabilidade (CEPAC). EIV/RIV e EIA/RIMA (Inciso V do Art.33 e Art.38 do Est. da Cidade).

CONCEITUAÇÃO CEPAC – Certificado de Potencial Adicional de Construção Valor Mobiliário emitido pela prefeitura no âmbito das operações urbanas consorciadas; Submetido, regulamentado e fiscalizado pela CVM; As emissões estarão sempre vinculadas a intervenções urbanas (obra ou conjunto de obras); Utilizado como contrapartida em pagamento de outorga onerosa de direitos adicionais de construção ou mudança de parâmetros urbanísticos, obrigatoriamente na operação urbana que o criou; Os recursos obtidos com CEPAC deverão ser aplicados exclusivamente na área de OUC.

CONCEITUAÇÃO CEPAC – Certificado de Potencial Adicional de Construção Serão alienados em leilão(ões) ou utilizados diretamente no pagamento das obras, das desapropriações necessárias, podendo ser oferecidos em garantia p/ obtenção de financiamentos; Serão livremente negociados, mas convertidos em direito de construir (na OUC que o criou), sendo vinculados ao terreno, no ato da aprovação do projeto da edificação ou através de declaração da Municipalidade (Certidão); Proporcional ao estoque de potencial construtivo adicional previsto na OUC, respeitando-se os limites estabelecidos;

CONCEITUAÇÃO CEPAC – Certificado de Potencial Adicional de Construção Expressar o valor mínimo que viabilize a OUC ; Apresentar as formas de cálculos das contrapartidas; As formas de conversão e equivalência dos CEPAC em m2 da potencial construtivo adicional (ACA) e m2 de terreno de alteração de uso; Para emissão dos CEPAC se faz necessário o registro da OUC junto à CVM, atendendo às exigências contidas na Instrução CVM Nº 401/2003; Inspirar credibilidade e oferecer estabilidade jurídica – BLINDAGEM.

Operação Urbana Consorciada Trabalhos Realizados Operação Urbana Consorciada

OUC ÁGUA ESPRAIADA - SP Operação Urbana Consorciada Realizada Objetivo: revitalização da região de sua abrangência com intervenções que incluem sistema viário, transporte coletivo, habitação social e criação de espaços públicos de lazer e esportes: Estoque de CEPAC: Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo

RECEITA DE ARRECADAÇÃO = R$ 3,5 Bi OUC ÁGUA ESPRAIADA - SP Arrecadação Resumo da Movimentação até 30/06/2014: RECEITA DE ARRECADAÇÃO = R$ 3,5 Bi Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo

RESULTADOS Depois Antes Marginal Pinheiros Ponte Octávio Frias de Oliveira Antes Marginal Pinheiros

OUC Faria Lima - SP Operação Urbana Consorciada Realizada Objetivo: reorganizar os fluxos de tráfego particular e coletivo, além de construir terminal multimodal junto a estações da CPTM e Metrô e promover a reurbanização do Largo da Batata e urbanizar as favelas em seu perímetro, ou entorno imediato: Estoque de CEPAC: Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo

RECEITA DE ARRECADAÇÃO = R$ 1,99 Bi OUC Faria Lima - SP Arrecadação: Resumo da Movimentação até 31/07/2014: RECEITA DE ARRECADAÇÃO = R$ 1,99 Bi Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo

RESULTADOS Depois Antes Avenida Brigadeiro Faria Lima

OUC Porto Maravilha - RJ Operação Urbana Consorciada Realizada: Objetivo: promover a reestruturação urbana da Área de Especial Interesse Urbanístico da região portuária, por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços livres de uso público da região do Porto: Estoque de CEPAC: Fonte: Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro

OUC Porto Maravilha - RJ Arrecadação O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) administrado pela Caixa Econômica Federal arrematou em lote único todos os Certificados de Potencial Adicional de Construção da Operação Urbana Porto Maravilha. Os CEPAC foram comprados por R$ 3.508.013.490, equivalentes a R$ 545,00 por unidade. Hoje, a unidade do Cepac está valendo mais do que o “triplo”(!!!). RECEITA DE ARRECADAÇÃO = R$ 3,508 Bi

RESULTADOS Antes Depois Museu do Amanhã Região do Porto do Rio de Janeiro Depois Museu do Amanhã

Operação Urbana Consorciada Trabalhos em Andamento Operação Urbana Consorciada

FUTURAS OUC’s Operação Urbana Consorciada em Andamento Belo Horizonte – MG: OUC do Corredor Antônio Carlos/ Pedro I/ Eixo Leste-Oeste/ Vale do Arrudas; Niterói – RJ: OUC da Área Central de Niterói.

FUTURAS OUC’s Operação Urbana Consorciada em Andamento São Paulo – SP: Arco Tietê; São Bernardo do Campo – SP: OUC São Bernardo do Campo; São José dos Campos – SP: OUC São José dos Campos.

SERÁ QUE VALE A PENA? Exemplo Município com Mercado Imobiliário na ordem de R$ 1 Bilhão OUC - Região que absorva 60% do Mercado => 600 milhões Viabilidade do CEPAC => Receita ~10 a 15% do VGV R$ 60 milhões/ano < Receita c/ CEPAC < R$ 90 milhões/ano Em 15 anos => R$ 900 milhões < Receita da OUC < R$ 1,35 Bilhões Qual município não gostaria de ter esta RECEITA EXTRA-ORÇAMENTÁRIA? Sem Endividamento e Obras de Infraestrutura que requalificariam regiões do Município.

PROJEÇÕES – OUC Receita Extras Prevista: Além da receita prevista com as vendas dos CEPACs, a OUC também impactará em outras receitas: IPTU => novos imóveis lançados e valorização dos imóveis existentes após a revitalização prevista; ITBI => novos imóveis lançados e valorização dos imóveis existentes após a revitalização prevista; ISS => atividades econômicas ocupadas pelos imóveis não-residenciais.

COMO VIABILIZAR? Local de Interesse do Mercado Imobiliário Análise do comportamento do Mercado Imobiliário nos últimos anos. Só se viabiliza onde há interesse imobiliário com demanda acima dos limites estabelecidos pela legislação urbanística; Local que tenha áreas passíveis de adesão Levantamento da Área Passível; Escassez para que não ocorra especulação imobiliária; Estudos – ACA & Mudança de Uso + Incentivos => CEPAC Determinação da Área Construída Adicional (ACA); Levantamento do nº CEPAC => Receita do OUC. A RECEITA É CAPAZ DE CUSTEAR AS OBRAS PREVISTAS?

COMO VIABILIZAR? Ajustes da OUC Aprovação da Lei Adequação do Perímetro da OUC Adequações de Ordem Urbanística Aumento/Diminuição dos CA´s => EIV (mitigação) Estudos dos Fatores de Conversão do CEPAC (viabilidade de empreendimentos) Simulações e Adequação da Receita Adequação das Obras & Serviços e seus Custos Definição do Perímetro, da ACA (m2) e do nº de CEPAC Aprovação da Lei Câmara Municipal Audiências Públicas Aprovação do Prospecto da OUC na CVM Blindagem Jurídica & Fatores de Risco Estudo de Viabilidade Definitivo

COMO VIABILIZAR? Estudo de Viabilidade Definitivo Valor Mínimo do CEPAC viabiliza empreendimentos imobiliários? A quantidade de CEPAC é escassa? Qual a previsão de Valorização do CEPAC ao longo do período? De acordo com o Mercado Imobiliário, qual a previsão de consumo/demanda do CEPAC? CVM aprovando => Emissão de CEPAC Road Show Estudo da quantidade de CEPAC a ser leiloado Leilão do CEPAC

PROJEÇÕES – OUC Receita Extras Prevista: Além da receita prevista com as vendas dos CEPACs, a OUC também impactará em outras receitas: IPTU => novos imóveis lançados e valorização dos imóveis existentes após a revitalização prevista; ITBI => novos imóveis lançados e valorização dos imóveis existentes após a revitalização prevista; ISS => atividades econômicas ocupadas pelos imóveis não-residenciais.

OUC ÁGUA ESPRAIADA - RESULTADOS

OUC FARIA LIMA - RESULTADOS

OUC PORTO MARAVILHA - RESULTADOS

OBRIGADO Avenida Paulista, 1.159 – Cjto. 713 - São Paulo/SP Tel: + 55 (11) 5904 - 7572 www.amaraldavila.com.br