Direitos reais sobre coisas alheias:Enfiteuse Direito Civil VI

Histórico: Originou-se na Grécia por volta do século V a.C., influenciando o direito romano. É o resultado da combinação do jus emphyteuticon dos gregos e do ager vectigalis, ou arrendamento público, dos romanos. Esta fusão ocorreu na era justiniana, e teve por finalidade atender a necessidade econômica de prender o lavrador à terra, por ele cultivada, mas pertencente a terceira pessoa, impossibilitada ou incapaz de cultivá-la diretamente, por ser normalmente pessoa de existência indefinida: cidade, colégio, corporação. Mais tarde passou a ser constituído por particulares.

A insegurança dos colonos estava nos contratos de locação existentes nas terras que usavam, onde não tinham qualquer proteção possessória para defender contra terceiros. Na era justiniana os terrenos passaram a ser arrendados de forma perpétua, onde deveriam os colonos pagar uma renda convencionada ou canon, transformando o direito deles em direito real, pois não poderiam ser obrigados a se retirarem da terra enquanto estivessem em dia com o pagamento. Os colonos, titulares desse direito real, passaram a ter ação de caráter real para protegê-los.

Natureza jurídica: A enfiteuse é considerado o mais amplo direito real sobre coisa imóvel alheia, de gozo, já que com ela podem-se tirar da coisa todas as utilidade e vantagens que encerra e empregá-la nos misteres a que, por sua natureza, se presta, sem lhe destruir a substância e com a obrigação de pagar ao proprietário uma certa renda anual. O único e verdadeiro titular do domínio do bem aforado é o senhorio direto.

Conceito: Lafayette: “é o direito de cultivar o campo alheio, mediante uma pensão anual e de aproveitá-lo tão amplamente como o faz o proprietário, sem todavia destruir-lhe a substância.”

CC 1916 art. 678 – “dá-se a enfiteuse, aforamento, ou aprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direito uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável.” Art. 679 – “o contrato de enfiteuse é perpétuo. A enfiteuse por tempo limitado considera-se arrendamento, e como tal se rege.”

Características: Presença de duas pessoas: Senhorio Direto – tem o domínio do imóvel aforado e o Enfiteuta – que possui o bem de modo direto, tendo sobre ele uso, gozo e disposição,desde que não afete sua substância. O senhorio direto tem o domínio direto e está afastado da coisa, que manifesta-se com o recebimento do canon, na percepção de laudêmio em caso de alienação (proibida nos termos do art. 2.038, § 1º,I do CC). Somente recai sobre bens imóveis. A perpetuidade é essencial. O enfiteuta tem que pagar renda anual e invariável chamada foro, canon ou pensão.

Objeto: Terras não cultivadas (CC de 1916, art. 680). Terrenos que se destinam à edificação (CC de 1916, art. 680). Terrenos de marinha e acrescidos – são bens da União (bens públicos dominiais) aforamento deles encontra-se regido por lei especial (CC, art. 2.038, §2º). (CC de 1916, art. 694; Dec-lei n. 4.120/42; Dec-Lei n. 4.105, de 1868; Dec.-Lei n. 9.760/46; e Dec.-Lei n. 1.850/81)

Forma de constituição: Encontra-se vedada a constituição de novas enfiteuses pelo CC de 2002. Registro ( Lei n. 6.015/73, art. 167, I, n. 10). Transferência inter vivos. Necessidade registro em cartório. Sucessão hereditária (CC de 1916, art. 678). Última vontade ou testamento, onde o de cujus transmitia o domínio direto a um herdeiro e o domínio útil a outro. Exigia-se o assentamento do formal de partilha para eventual alienação.

Usucapião (CC de 1916, arts. 550 e 551) Situações possíveis: Enfiteuse instituída por quem não fosse proprietário do imóvel; Quando alguém possuísse o bem aforado, como enfiteuta, embora sem esse título, mas pagando foro ao dono (extraordinário de 20 anos CC de 1916). Indivíduo vende o imóvel e reserva para si o domínio útil. A enfiteuse adquiria-se pela usucapião, se transcorrido o lapso usucapional.

ENFITEUSE X USUFRUTO Enfiteuse: mais extensa que o usufruto; transmitida por herança; alienável; onerosa. Usufruto: extingue-se com a morte do usufrutuário; não pode ser alienado, embora o seu exercício possa ser cedido gratuita ou onerosamente (CC de 2002, art. 1.393); gratuito.

ENFITEUSE X LOCAÇÃO Enfiteuse: perpétua; os direitos do foreiro, são mais extensos do que os do locatário; pode alienar o bem enfitêutico. Locação: transitória a duração; o locatário somente pode usar o bem.

Enfiteuta – DIREITOS: Usufruir o bem aforado. Transmitir a coisa enfitêutica aos herdeiros (CC de 1916, art. 681) Alienar o imóvel aforado (CC de 1916, art. 683) comunicando ao senhorio direto para que ele exerça o direito de preferência. Adquirir o imóvel, tendo direito de preferência, se o senhorio quiser aliená-lo (CC de 1916, art. 684).

Abandonar o bem enfitêutico (CC de 1916, arts. 687 e 691). Gravar a coisa aforada. Instituir subenfiteuse (CC de 1916, art. 694), hoje vedada por força do CC atual art.2.038, § 1º, II) Constituir coenfiteuse (CC de 1916, art. 690, §§ 1º e 2º). Às benfeitorias necessária em caso de comisso (CC de 1916, art. 692, II).

Ao resgate do foro (CC de 1916, art. 693, e Dec.Lei n. 9.760/46, arts. 103 e 122). Às ações: possessória, confessória e negatória.

Enfiteuta - DEVERES Não atingir a substância da coisa com sua fruição (CC de 1916, art. 681). Não vender ou dar em pagamento o bem aforado sem avisar o senhorio (CC de 1916, art. 683). Avisar o senhorio direto quando doar, ou trocar por coisa não fungível o prédio aforado (CC de 1916, art. 688). Eleger cabecel quando houver coenfiteuse (CC de 1916, art. 690)

Pagar o foro anual (CC de 1916, art. 678) Pagar previamente os credores quando abandonar gratuitamente ao senhorio o prédio aforado (CC de 1916, art. 6910. Pagar Laudêmio em caso de alienação (CC de 1916, art. 686) ao senhorio, salvo os casos arrolados nos Decs. –Leis n. 1.850/81 e 1876/81. Face o disposto no art. 2.038, §1º, I do CC, não é possível esta cobrança, com exceção das hipóteses do art. 22, § 1º, I, da Lei n. 9.514/97, com a redação da Lei n. 11.481/2007. **LAUDÊMIO – valor pago ao Senhorio em caso de cessão ou alienação do direito a outrem. Percentual fixado em lei sobre o valor do terreno e suas acessões.

Pagar as importâncias previstas no art Pagar as importâncias previstas no art. 693 do CC de 1916, para exercer o resgate. Pagar os impostos e ônus reais que gravarem o imóvel (CC de 1916, art. 682) e contribuições de melhoria (Dec.Lei n. 195/67, art. 8º, §1º).

Senhorio direto - direitos Exigir a conservação da substância do bem, Às acessões. Ao tesouro. Alienar o domínio direto. De preferência no caso de alienação do domínio útil pelo foreiro (CC de 1916, arts. 683 e 684). Consolidar o domínio se o enfiteuta alienar o domínio útil sem notificá-lo (CC de 1916, art. 685). Ser citado, no caso de penhora do domínio útil por dívida do foreiro (CC de 1916, art, 689, e CPC, art. 698). Consentir ou não na divisão, em glebas, do imóvel aforado ( CC de 1916, art. 681). Escolher o cabecel, se os coenfiteutas não o fizerem (CC de 1916, art. 6900.

Senhorio direto – DIREITOS DE RECEBER: Pensões anuais (CC de 1916, art. 678). Foro de cada gleba, no caso de divisão de enfiteuse (CC de 1916, art. 690, § 2º) Laudêmio, quando houvesse transferência de domínio útil (CC de 1916, art. 686; CPC, art. 585, IV), mas perdeu esse direito, respeitando exceções da lei. Foro por parte do foreiro anterior, quando não tiver sido comunicado da doação, dote e permuta por coisa infungível do prédio aforado, feita por ele (CC de 1916, art. 688). Pagamento do resgate (CC de 1916, art. 693).

Senhorio direto: direito de ação Ações reais: Reivindicação. – para haver o prazo,contra terceiro que injustamente o detenha e contra o foreiro, quando ocorrer qualquer fato que induza consolidação. Confessória. Para fazer reconhecer-se servidões ativas do prazo. Negatória. Para repelir a imposição de servidões passivas indevidas.

Senhorio direto: direito de ação Ação pessoal para cobrar foro e laudêmio. – para cobrar o foro, mas não o laudêmio. Ação de comisso. Para extinguir a enfiteuse em virtude da mora no pagamento das pensões.

Senhorio direto: OBRIGAÇÕES Respeitar o domínio útil do foreiro. Notificar o enfiteuta quando alienar o seu domínio. Conceder resgate nos termos do contrato.

Extinção da enfiteuse: Pela deterioração do prédio aforado (CC de 1916, art. 692, I). Quando chegue a não valer o capital correspondente ao fora e mais um quinto deste, revertendo em favor do senhorio. Pelo comisso (CC de 1916, art. 692, II; Dec.-Lei n. 9.760/46, arts. 101, § 2º, 103, § 1º, 118 e 121). Deixa o foreiro de pagar o foro por 3 anos consecutivos ou 4 anos intercalados, caduca o aforamento. Devera ser feito por sentença. Pelo falecimento do enfiteuta, sem herdeiros (CC de 1916, art. 692, III). Retorna o bem ao senhorio.

Extinção da enfiteuse: Pela confusão. São possíveis: 1) enfiteuta torna-se herdeiro do senhorio; 2) senhorio adquire o domínio útil do foreiro; 3) senhorio exerce o direito de opção, na cessão onerosa, da enfiteuse; 4) o enfiteuta abandona o bem aprazado ao senhorio direto, assentando a renúncia no Registro de Imóveis; 5) o senhorio se torna herdeiro do enfiteuta;

Extinção da enfiteuse: 6) o foreiro exerce seu direito de resgate, comprando o direito do senhorio, cumprindo os requisitos do art. 693 do CC de 1916: “Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis dez anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que serão de dois e meio por cento sobre o valor atual da propriedade plena, e de dez pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, e nem contraria as disposições imperativas deste capítulo.”

Extinção da enfiteuse: Pela perda da nacionalidade brasileira (Dec.-Lei n. 3.438/41, art. 18, § 1º). Pela total destruição do prédio aforado. Pela usucapião,nos termos dos arts. 1.238 e 1.242 do CC, aliada à posse prolongada e inércia do enfiteuta ou do senhorio direto. (Um contra outro não cabe usucapião). Pela desapropriação.