Estatuto da Cidade e Regularização Fundiária Ana Maria F. B Barros – anamariafurbino@gmail.com Ana Paula Bruno – apbruno@yahoo.com.br

Sumário Função social da propriedade Estatuto da Cidade Objetivos e diretrizes gerais da política urbana; Instrumentos de política urbana: PEUC, IPTU progressivo e desapropriação com títulos; direito de preempção; outorga onerosa do direito de construir; operações urbanas consorciadas; transferência do direito de construir; direito de superfície; Plano Diretor Regularização Fundiária Conceito Espécies Instrumentos

Função social da propriedade Direito de propriedade (CRFB art. 5º, XXII) subordinado ao cumprimento de sua função social (art. 5º, XXIII) Função social da propriedade urbana: CRFB Art 183 § 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. Estatuto da Cidade (Lei 10257/01) Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2º desta Lei.

Estatuto da Cidade (Lei 10257/01) Política de desenvolvimento urbano é executada pelo Município, conforme diretrizes gerais fixadas em lei ( CRFB Art. 182, caput) (Estatuto da Cidade – Art. 1º Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei.) Objetivo da política de desenvolvimento urbano: ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes (CRFB Art. 182, caput):

Estatuto da Cidade Diretrizes Gerais Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações; II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano; VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar: a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos; b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes; c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana; d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente; e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização; f) a deterioração das áreas urbanizadas; g) a poluição e a degradação ambiental; IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;

Estatuto da Cidade Instrumentos de política urbana Os instrumentos de política urbana são classificados como: De planejamento nacional e regional (Art. 4º, I, II) De planejamento municipal (Art. 4º, III) Tributários e financeiros (Art. 4º, IV) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana contribuição de melhoria incentivos e benefícios fiscais e financeiros Jurídicos e políticos (Art. 4º, V) Estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) (Art. 4º, VI)

Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios Art. 182 § 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento,      sob pena, sucessivamente, de: I - parcelamento ou edificação compulsórios; II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.

Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios Fonte: art. 5º e 6º do Estatuto da Cidade Requisitos: Plano Diretor Lei municipal específica: define condições e prazos Notificação: pessoalmente (funcionário do Poder Público municipal) ou por edital ( após 3 tentativas de notificação pessoalmente)

Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios Importante: Notificação deve ser averbada no CRI (art. 5º §2º) A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5º desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos. (art. 6º)

IPTU progressivo no tempo Extrafiscalidade Lei específica que trata do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; Aplicação: majoração de alíquota Prazo para majoração: 5 anos consecutivos (prazo mínimo) Limites da majoração: 15% e 2X ano anterior Isenção e anistia: vedados – Art. 7º §3º

Desapropriação com pagamentos em títulos Desapropriação sanção Exceção a prévia indenização em dinheiro Depende do descumprimento do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, transcorridos cinco anos da manutenção da alíquota máxima do IPTU progressivo Títulos da dívida pública: prévia aprovação do Senado Federal

Desapropriação com pagamentos em títulos Valor real da indenização: Art. 8º § 2º O valor real da indenização: I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação de que trata o § 2o do art. 5o desta Lei; II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.

Direito de preempção (Art. 25 a 27) conceito: ampliação das formas acesso à terra pelo Poder Público; prioridade do Poder Público Municipal para aquisição de imóvel urbano, demarcado por lei municipal baseada no Plano Diretor, objeto de alienação onerosa entre particulares na compra de imóveis (vigência de 5 anos + 1); para fins de regularização fundiária, execução de programas e projetos de HIS; constituição de reserva fundiária; ordenamento e direcionamento da expansão urbana; implantação de equipamentos urbanos e comunitários; criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; de unidades de conservação ou proteção de áreas de interesse ambiental, histórico, cultural ou paisagístico;

Direito de preempção (Art. 25 a 27) proprietário notifica o Município sobre a intenção de venda, com proposta de interessado anexa; o Município tem trinta dias para manifestar seu interesse, devendo publicar edital de aviso da notificação recebida e da intenção de aquisição do imóvel nas condições da proposta apresentada; caso não haja manifestação no prazo estabelecido, o proprietário pode vender a terceiros, nas condições da proposta apresentada, apresentando ao Município cópia do instrumento público de alienação do imóvel; se a alienação se der em termos diversos, é considerada nula de pleno direito, podendo o Município adquirir o imóvel pelo valor venal ou da proposta, o que for inferior.

Outorga onerosa do direito de construir (Art. 28 a 31) conceito: separação entre o direito de propriedade e o direito de construir – este outorgado pelo Poder Público mediante contrapartida financeira; Solo Criado (RE 387.047 Rel. Eros Grau) captação de valores advindos da dinâmica imobiliária para redistribuição na cidade;

Outorga onerosa do direito de construir (Art. 28 a 31) áreas com incidência da outorga onerosa do direito de construir devem ser fixadas no Plano Diretor, assim como os coeficientes de aproveitamento básico e máximo, este definido em função da provisão de infraestrutura e densidade; lei municipal deve estabelecer as regras de cálculo, os casos de isenção e as contrapartidas. Utilização dos recursos da outorga onerosa = mesmas hipóteses do direito de preempção

Operações urbanas consorciadas Art. 32 a 34 conceito: instrumento utilizado para a realização de projetos urbanos, “sem dispêndio de recursos públicos” (debate crítico) conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, sobre uma determinada área da cidade, para as quais são fixadas, por lei municipal específica baseada no plano diretor, regras e objetivos próprios; permite a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, bem como a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente;

Operações urbanas consorciadas Art. 32 a 34 a lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção (CEPAC’s), que poderão ser alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação; Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal só podem ser aplicados no próprio perímetro da OUC; Os CEPAC’s podem ser livremente negociados e convertidos em direito de construir unicamente na área objeto da operação, sobre a qual não incide a outorga onerosa na forma tradicional.

Transferência do Direito de Construir Art. 35 Possibilidade de exercer o direito de construir, ou aliena-lo, em outro local; Necessidade de Plano Diretor e Lei Municipal Imóvel for necessário para:implantação de equipamentos urbanos e comunitários, preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

Consórcio Imobiliário Art. 46 § 1º Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização ou edificação por meio da qual o proprietário transfere ao Poder Público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas.

Consórcio Imobiliário Art. 46 Imóveis atingidos pelo parcelamento, edificação e utilização compulsórios; Proprietário deve requerer

Direito de superfície Art. 21 a 24 O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística (Art. 21 §1º) Gratuito ou oneroso; Tempo determinado ou indeterminado.

Direito de superfície Art. 21 a 24 Extinção do direito de superfície: I – pelo advento do termo; II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.

Plano Diretor Art. 39 a 42 Lei Municipal Define diretrizes que devem ser incorporadas ao Plano Plurianual; LDO e LOA; Engloba todo o território do Município Lei deve ser revista, pelo menos, a cada 10 anos.

Plano Diretor Art. 39 a 42 é obrigatório para cidades: com mais de 20.000 habitantes (CF); integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas (EC); onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos de parcelamento ou edificação compulsórios, imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo ou desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública (CF); integrantes de áreas de especial interesse turístico (EC); inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional (EC).