O Novo Regime do Arrendamento Urbano Pós-graduação em Gestão Imobiliária FEP Porto 2008

Enquadramento Jurídico do Arrendamento Urbano Contrato de locação Aluguer Arrendamento Rústico Urbano Para habitação Para fins não habitacionais

Forma e Conteúdo Obrigatório do Contrato de Arrendamento Urbano Celebrado por Período Superior a 6 meses Forma escrita (art. 1069ºCC), com indicação de: Identidade das partes, incluindo naturalidade, data de nascimento e estado civil (art. 2º, a) do DL 160/2006); Identificação e localização do arrendado, ou da sua parte (art. 2º, b) do DL 160/2006); Fim habitacional ou não habitacional do contrato, indicando, quando habitação não permanente, o motivo da transitoriedade (art. 2º, c) do DL 160/2006); Existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência a não ser aquela exigível (art. 2º, d) do DL 160/2006); Quantitativo da renda (art. 2º, e) do DL 160/2006); Data da celebração (art. 2º, f) do DL 160/2006);

Forma e Conteúdo Obrigatório do Contrato de Arrendamento Urbano Celebrado por Período Superior a 6 meses (Cont.) Quando aplicável, deve mencionar ainda: A identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objecto principal do contrato (art. 3º, n.º 1, a) do DL 160/2006); A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios (art. 3º, n.º 1, b) do DL 160/2006); O número de inscrição na matriz predial ou a declaração de o prédio se encontrar omisso (art. 3º, n.º 1, c) do DL 160/2006); O regime da renda, ou da sua actualização (art. 3º, n.º 1, d) do DL 160/2006); O prazo (art. 3º, n.º 1, e) do DL 160/2006); A existência de regulamento da propriedade horizontal (art. 3º, n.º 1, f) do DL 160/2006); Quaisquer outras cláusulas permitidas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou por remissão para regulamento anexo (art. 3º, n.º 1, g) do DL 160/2006);

Forma e Conteúdo Obrigatório do Contrato de Arrendamento Urbano Celebrado por Período Superior a 6 meses (Cont.) Licença de utilização do imóvel, quando exigível (art. 1070º CC e art. 5º do DL 160/2006) Regulamento de condomínio ou qualquer outro para que o contrato remeta, assinado pelas partes (art. 3º, n.º 2 do DL 160/2006) Documento onde se descreva o estado de conservação do local e suas dependências, bem como do prédio (art. 3º, n.º 2 do DL 160/2006) Registo, nos termos e condições dos art. 2º, n.º 1, m) e art. 5º, n.º 5 do Código do Registo Predial Imposto do selo (art. 2º, n.º 1, g) e 3º, n,º 3, b) do CIS)

Algumas obrigações do senhorio Entregar ao arrendatário o imóvel locado (art. 1031º, a) CC) Assegurar ao arrendatário o gozo do imóvel para os fins a que este se destina (art. 1031º, b) CC) Obrigação de preferência (art. 1091º CC) Realizar obras e reparações no imóvel (art. 1074º CC + Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados- RJOPA- aprovado pelo DL n.º 157/ 2006, de 8 de Agosto) Pagamento dos encargos do imóvel locado (art. 1078º CC) Reembolso de benfeitorias (art. 1074º, n.º 5 CC)

Algumas obrigações do arrendatário Pagar a renda (art. 1038º, a) e art. 1075º a 1077º CC) Permitir ao senhorio o exame do imóvel arrendado (art. 1038º, b) CC) Respeitar as limitações impostas aos proprietários de coisas imóveis (art. 1071º CC) Usar o imóvel arrendado (art. 1072º CC) Não usar o imóvel arrendado para fins diferentes daqueles a que ele se destina (art. 1038º, c) CC) Não fazer uma utilização imprudente do imóvel (art. 1038º, d), 1043º e 1073º CC) Restituir o imóvel, findo o contrato (art. 1038º, i) e 1081º, n.º 1) Publicitar o fim do arrendamento e mostrar o local a novos interessados (art. 1081º CC)

Sucessão na posição de arrendatário Arrendamento habitacional (art. 1106º CC) Cônjuge com residência no locado ou pessoa que com o arrendatário vivesse no locado em união de facto e há mais de um ano; Pessoa que com o arrendatário residisse em economia comum e há mais de um ano; Arrendamento para fins não habitacionais (art. 1113º CC)

Modalidades de extinção do arrendamento urbano Revogação (art. 1082º CC) Resolução (art. 1083º CC): Cláusula geral (art. 1083º, n.º 2 CC) Pelo senhorio: enumeração exemplificativa: Mora do arrendatário superior a 3 meses no pagamento da renda, encargos ou despesas (art. 1083, n.º 3 CC) Oposição do arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública (art. 1083, n.º 3 CC)

Modalidades de extinção do arrendamento urbano (cont.) Violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio (art. 1083º, n.º 2, a) CC) Utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública (art. 1083º, n.º 2, b) CC) Uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina (art. 1083º, n.º 2, c) CC) Não uso do locado por período superior a um ano, excepto nas situações previstas no art. 1072º, n.º 2 (art. 1083º, n.º 2, d) CC) Cessão do gozo do prédio a terceiro, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio (art. 1083º, n.º 2, e) CC)

Modalidades de extinção do arrendamento urbano (cont.) Pelo arrendatário: enumeração exemplificativa: Não realização pelo senhorio das obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado (art. 1083º, n.º 4 CC)

Modalidades de extinção do arrendamento urbano (cont.) Caducidade (art. 1051º CC) Decurso do prazo estipulado ou estabelecido por lei (art. 1051º, a) CC) Verificação da condição resolutiva ou certeza da não verificação da condição suspensiva (art. 1051º, b) CC) Extinção do direito ou dos poderes de administração com base nos quais o contrato foi celebrado (art. 1051º, c) CC) Morte ou extinção do arrendatário, salvo convenção escrita em contrário (art. 1051º, d) CC. V. contudo art. 1106º e 1113º CC) Perda do imóvel arrendado (art. 1051º, e) CC)

Modalidades de extinção do arrendamento urbano (cont.) Expropriação por utilidade pública, que não seja compatível com a subsistência do contrato (art. 1051º, f) CC) Cessação dos serviços que determinaram a entrega do locado (art. 1051º, e) CC) Confusão das qualidades de senhorio e arrendatário Não reocupação do locado pelo arrendatário no prazo de 3 meses após a realização das obras pelo senhorio ou pelo município, salvo justo impedimento ( art. 10º, n.º 7 e 17º RJOPA e 16º NRAU)

Modalidades de extinção do arrendamento urbano (cont.) Denúncia e oposição à renovação Arrendamento para habitação Arrendamento de duração indeterminada Denúncia pelo arrendatário- a qualquer momento, com antecedência não inferior a 120 dias (art. 1100º CC) Denúncia pelo senhorio: Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em primeiro grau (art. 1101º, a) CC) Demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos (art. 1101º, b) e 1103º, n.º 3CC) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a cessação (art. 1101º, c) CC)

Regime transitório Contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados depois do DL 257/95, de 30 Setembro (art. 26º NRAU) Transmissão por morte Denúncia e oposição à renovação

Regime transitório (cont.) Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do DL 257/95, de 30 Setembro (art. 27º a 58º NRAU) Regime da actualização das rendas Regime das benfeitorias Regime das obras Regime da transmissão por morte Regime da denúncia pelo senhorio

Normas processuais Acção de despejo (art. 14º NRAU) Acção executiva para entrega de imóvel arrendado (art. 15º NRAU e art. 930º- A a 930º- E do CPC) Acção executiva para cobrança de rendas (art. 15º, n.º 2 NRAU) Consignação em depósito de rendas (art. 17º NRAU)

Mariana Costa mcosta@fep.up.pt