Vice-Presidencia de Gestão de Ativos de Terceiros FII Porto Maravilha Vice-Presidencia de Gestão de Ativos de Terceiros

A área obteve o conceito MQ1 pela Moody´s; A VITER A VITER (Vice-Presidência de Gestão de Ativos de Terceiro) é uma área segregada da estrutura da CAIXA (chinese wall), e responsável pela administração e gestão de Fundo de Investimento. São administrados e geridos cerca de R$ 330 bilhões, entre fundos de investimento (mais de 200) e carteiras administradas (20); A área obteve o conceito MQ1 pela Moody´s; No segmento de investimentos imobiliários, gerimos cerca de R$ 12 bilhões em ativos; 2

O Fundo (“FII PM”) As cotas do FII PM, administrado e gerido pela CAIXA, foram adquiridas pela Carteira Administrada do FGTS, no valor de R$ 3,5 bilhões. O FII PM tem como meta o retorno de IPCA + 6,5% a.a. para o seu cotista (FGTS), prazo de 15 anos e carência de 8 para a amortização de suas cotas. O FII PM tem como auditor a Ernst & Young, como assessor legal o Tozzini Freire e como consultor de investimento a Hines. 3

Leilão das CEPACs O leilão das CEPACs trouxe para o vencedor (FII PM) os seguintes diretos e obrigações: Aquisição de terrenos públicos que podem consumir cerca de 60% do estoque de CEPACs emitidas; Pagamento de todas as despesas relacionadas à Operação Urbana Consorciada, cujo valor total é de cerca de R$ 8 bilhões (e não R$ 3,508 bilhões, valor do lance vencedor). O pagamento do montante acima será realizado na medida em que obras e serviços do contrato de PPP forem realizados (cerca de R$ 4,5 bi em 5 anos e o restante em 10 anos). Do compromisso total assumido pelo FII PM, cerca de R$ 7,123 estão condicionados à compra de terrenos públicos. 4

Pagamentos FII Região Do CDURP Porto OBRAS + Serviços FII PM 5 R$ 50 milhões CDURP FII Região Do Porto CDURP/patrimônio histórico 6,4 mm CEPAC R$ 350 milhões cotas concessionária R$ 7,6 bilhões cotas terrenos OBRAS + Serviços CEPAC + terrenos R$ 8 bilhões FII PM 5

O Pagamento de CEPAC/Terreno/PoC FII PM (comprador) FII RP (vendedor) CEPACs = R$ 3,5 bi Terrenos = R$ 0,5 bi PoC* = até R$ 4 bi Total = até R$ 8 bi * Prêmio de Opção de Compra dos Terrenos O compromisso total, de cerca de R$ 8 bilhões, tem três componentes, cujos valores somados equivalem aos custos totais da OUCPRJ 6

Terrenos Públicos Elegíveis União Docas Estado Município Privados Relevantes 7

Diretrizes de Atuação O FII PM vem, desde agosto do ano passado, se colocando à disposição do mercado para negociar propostas envolvendo CEPACs; Já estão sendo discutidas, atualmente, cerca de 15 oportunidades de negócios, envolvendo aproximadamente 30% das CEPACs emitidas; Estão sendo analisados empreendimentos imobiliários de todos os tipos, tais como torres corporativas, hotéis, shoppings, residenciais, etc; Os negócios serão realizados de modo a evitar uma super oferta em determinados segmentos imobiliários, contribuindo assim para a valorização contínua dos preços.

Diretrizes de Atuação Serão privilegiados negócios que contribuam para a ocupação diversificada da área, repetindo assim outros modelos bem sucedidos de revitalização (Beirute, Barcelona e Hamburgo), com a integração de moradia, lazer e trabalho. Um FII PM buscará, em cada negócio, o retorno necessário ao pagamento da OUCPRJ e à amortização das cotas de seu investidor; As decisões de investimento do fundo são tomadas por um comitê de investimento, com o suporte técnico de seu consultor imobiliário (Hines) e legal (Tozzini Freire);

Racional A integralização de R$ 3,5 bilhões trouxe um importante colchão de liquidez para o FII PM (cerca de 3,5/4 anos de obra); Os CEPACs e terrenos precisam ser corretamente investidos para que hajam recursos suficientes para pagar a OUCPRJ e remunerar o investidor; Os terrenos públicos que forem comprados pelo FII PM serão desenvolvidos em conjunto com agentes de mercado e deverão trazer alguns dos empreendimentos âncora da região; O FII PM poderá alienar CEPACs à vista desde que o valor seja coerente com os seus compromissos pecuniários.

Venda à vista de CEPACs; Venda à prazo de CEPACs; Modelos de Negócio Venda à vista de CEPACs; Venda à prazo de CEPACs; Permuta Física (fração ideal ou unidades autônomas); Permuta Financeira; Participação Acionária em SPEs (via integralização de CEPAC/Terrenos);

Escassez de CEPACs Os terrenos públicos que deverão ser comprados pelo FII PM consumirão cerca de 60% do estoque de CEPACs (possivelmente mais); Os terrenos públicos que deverão ir à mercado (além dos acima descritos) devem consumir, ao menos, 15% do estoque de CEPACs; Deste modo, os terrenos privados poderão consumir cerca de 25% do estoque de CEPACs; A quantidade de CEPACs emitidas é, em nosso entendimento, menor do que o potencial somado de consumo dos terrenos públicos e privados.

Oportunidades Entendemos que há espaço para todos os interessados em desenvolver projetos que requeiram CEPACs (são mais de 4 milhões de metros quadrados!); O FII PM, ao assumir todas despesas da OUCPRJ, viabilizando assim a revitalização, criou as condições para que a valorização imobiliária aconteça ao longo dos anos; Acreditamos a CDURP terá êxito na aquisição dos terrenos públicos para venda ao FII PM, possibilitando a continuidade das obras; A cidade do Rio de Janeiro tem fundamentos imobiliários únicos, os quais, associados à revitalização da área do porto, trazem expectativas consistentes de retorno para os investimentos imobiliários nos próximos anos.

Obrigado!