DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR DE IMÓVEL

CONCEITO É direito real de aquisição, estabelecido em contrato pelo qual o compromitente-vendedor obriga-se a vender ao compromissário-comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos avençados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da obrigação. O compromissário-comprador, ao pagar o preço e satisfazer todas as condições estipuladas no contrato, tem direito real sobre o imóvel, podendo reclamar a outorga da escritura definitiva, ou a sua adjudicação compulsória.

HISTÓRICO CC DE 1916, ART. 1088: Quando o instrumento público for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar, ressarcindo à outra as perdas e danos resultantes do arrependimento, sem prejuízo das arras.

HISTÓRICO Dec. Lei 58/37: dispõe sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestação: estabeleceu garantias visando a proteção dos compromissários, criando, assim, o direito real à aquisição do imóvel. Art. 4º: determina a averbação no Cartório de Registro de imóveis dos contratos de compromisso de venda e de financiamento, suas transferências e rescisões; Art. 5º: “A averbação atribui ao compromissário direito real oponível a terceiro, quanto à alienação ou oneração posterior (...).” Art. 15: “Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.” Art. 16: “Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do art. 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumário”. Par. 2º: Julgada procedente a ação, a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição.” Súmula 166 do STF: “É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Dec. Lei n. 58/37.” Como o Dec. Lei 58/37, disciplinava a venda de imóveis parcelados, desde 1937 o art. 1088 do CC de 1916, já não mais se aplicava para transações imobiliárias referentes a imóveis rurais ou urbanos parcelados ou loteados.

HISTÓRICO Para compromissos de compra e venda de imóveis rurais ou urbanos não loteados, determinava o art. 22 do mesmo Dec.: “Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito à adjudicação compulsória nos termos do art. 16 desta lei, 640 e 641 do CPC.” Assim, para contratos sem cláusula de arrependimento, também ficou, desde 1937, sem aplicação, o art. 1088 do CC de 1916. A partir der 1979, a L. 6.766 passou a dispor sobre o parcelamento do solo urbano e o Dec. 58/37 continuou disciplinando os contratos relativos a loteamentos rurais. L. 6766/79, art. 25: “São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros”.

HISTÓRICO Art. 1417 do CC: Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no CRI, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Por força do princípio da especificidade, o art. 1417 não se aplica a loteamentos rurais ou parcelamentos urbanos, assim somente em relação às promessas de compra e venda de imóveis não loteados é que se possibilita a inclusão de cláusula de arrependimento.

REQUISITOS PARA A CONSTITUIÇÃO DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO IRRETRATABILIDADE DO CONTRATO: pela ausência de cláusula de arrependimento (CC, 1417). Havendo cláusula de arrependimento pode o compromitente-vendedor desfazer o negócio, desde que pague as perdas e danos sofridas pelo compromissário-comprador. Sum. 412 do STF: No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui a indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo. Se não constar no compromisso a cláusula de arrependimento, ou se pactuada a cláusula de irrevogabilidade e inscrito o compromisso no CRI, o vendedor não poderá arrepender-se. A irretratabilidade não obsta a resolução do contrato por inadimplemento ou por mútuo consentimento.

REQUISITOS PARA A CONSTITUIÇÃO DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO RECAIR SOBRE BEM IMÓVEL; PREÇO PAGO À VISTA OU EM PRESTAÇÕES PERIÓDICAS: o compromissário-comprador não poderá exigir a escritura definitiva antes do cumprimento integral de sua obrigação. CAPACIDADE E LEGITIMIDADE DAS PARTES. CONSTITUIÇÃO POR ESCRITURA PÚBLICA OU INSTRUMENTO PARTICULAR

REQUISITOS PARA A CONSTITUIÇÃO DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO REGISTRO NO CRI (efeito erga omnes). O STF sustentava que era pressuposto essencial para a propositura da ação de adjudicação compulsória o prévio registro no CRI: Sum. 167: “Não se aplica o regime do Dec. Lei n. 58/37, ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro.” Sum. 168: “Para efeitos do Dec. Lei 58, admite-se a inscrição imobiliária do compromisso de compra e venda no curso da ação. A partir de 1988, a competência para julgar em última instância passou para o STJ, por não tratar-se de matéria constitucional. Este Tribunal, com base no art. 25 da Lei 676/79, passou a entender que: O pressuposto da adjudicação compulsória é a irretratabilidade do contrato; O registro é indispensável só para conferir ao contrato direito real oponível a todos. Com base em tais premissas, o STJ editou a Súm. 239: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

EFEITOS JURÍDICOS APÓS A INSCRIÇÃO OPONIBILIDADE ERGA OMNES (se registrado); TRANSMISSIBILIDADE AOS HERDEIROS; DIREITO DE SEQUELA: Se o imóvel tiver sido vendido a terceiro após o registro da promessa irretratável de venda, o adquirente o recebe onerado, sendo a ele oponível o direito de receber a escritura; IMISSÃO NA POSSE: O compromissário-comprador tem o direito a se imitir na posse, responsabilizando-se pelas obrigações que gravam o imóvel; CESSABILIDADE: O compromissário-comprador pode ceder a promessa a terceiro, independentemente da anuência do vendedor: Caso o vendedor não autorize a cessão, o compromissário-comprador obriga-se solidariamente perante o compromitente-vendedor, juntamente com o cessionário; Caso haja autorização, não ocorre a solidariedade passiva; PURGAÇÃO DA MORA: após a notificação, o compromissário-comprador poderá pagar as prestações vencidas em: 30 dias, no caso de imóveis loteados; 15 dias, se o imóvel não for loteado. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA: O promitente comprador, pode exigir do promitente vendedor ou de terceiros a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme disposto no instrumento preliminar; e se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel (CC 1418).

EXTINÇÃO PELA EXECUÇÃO VOLUNTÁRIA; PELA EXECUÇÃO COATIVA: inscrição da carta de adjudicação o CRI; PELO DISTRATO: deve ser levado a registro; PELA RESOLUÇÃO: necessariamente dependerá de intervenção judicial. O compromissário-comprador em mora terá: 30 ou 15 dias para purgar a mora; caso não o faça rescindido estará o contrato; o credor deverá restituir a devolução ao devedor das parcelas que recebeu, acrescidas dos juros estipulados; o devedor deverá ressarcir o credor dos danos que suportou, prefixado em cláusula penal obrigatória; o compromissário-comprador deverá restituir a posse do imóvel ao compromitente-vendedor; PELA IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE: desde que oriunda de caso fortuito ou força maior; POR VÍCIO REDIBITÓRIO E PELA EVICÇÃO O direito real somente se extinguirá pelo cancelamento do registro.