Ações de Despejo A medida judicial para reaver imóvel locado, independente do fundamento que possa ter dado origem ao término da locação, será sempre a de despejo (art. 5º), ressalvada a exceção para a imissão de posse concedida em desapropriação (art. 5º, p.único) ou no caso de Locação para empregado cuja via deverá ser a Ação de Reintegração de Posse.

São vários os tipos de Ações de Despejo (art. 59) São vários os tipos de Ações de Despejo (art.59). Podem ser por falta de pagamento, por descumprimento de cláusula contratual, para retomada imotivada (denúncia vazia) ou motivada (motivo previsto em lei).

Ação de Despejo por Falta de Pagamento A Ação de Despejo por falta de pagamento tem sido a menos usada nos últimos tempos (art. 62). É que os administradores de imóveis são tão exigentes com relação ao cadastro dos Locatários e dos Fiadores que somente em alguns casos isolados ocorre atraso no pagamento das mensalidades.

Muitos Locatários desatualizados pensam que a Ação de Despejo só pode ser Ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade.

Alguns Locatários são até mesmo surpreendidos com administradores que, com menos de quinze dias de atraso da prestação do aluguel, já ajuízam as ações de despejo por falta de pagamento, de pronto já incluindo na conta do Locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção monetária, quando devida, e os honorários advocatícios.

A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o Locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.

O certo é que, mesmo citado da Ação de Despejo, o Locatário ainda poderá manter a locação. Para isso, apenas é preciso "emendar a mora" (art.62,II,III), ou seja, dentro de quinze dias da citação, poderá depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.

Quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação continuará como se nada tivesse havido, e os próximos aluguéis deverão continuar a ser pagos no mesmo local em que eram pagos anteriormente.

Pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na ação de despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário.

Nesse caso, não haverá a hipótese de simplesmente "emendar a mora" (fazer o depósito respectivo). Assim sendo, deverá o Locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de quinze dias.

A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, chama-se Contestação. A peça de Contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o Locatário, por seu advogado, deverá apresentar ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.

O juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliar as provas produzidas, prolatará sentença, definindo se concede o despejo ou não.

Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuar os pagamentos respectivos) e extinguir o processo, afinal, a Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos, e o Locador para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.

Então o legislador dispôs que, durante o ano, o Locatário somente poderá Emendar a Mora (fazer o pagamento na Justiça) por duas vezes (art.62- p.único).

Havendo uma terceira Ação de Despejo dentro de um período de doze meses, se as outras duas foram situações de emenda da mora e não de contestação, o juiz decretará o despejo, ainda que no prazo de quinze dias da citação o Locatário tenha depositado todo o seu débito.

Ação de Despejo por Descumprimento Contratual Esta é uma ação mais complexa, mais demorada e, não raro, muito mais onerosa (art.9º,II). Para dar início a uma ação por descumprimento contratual, é necessário que o Locador tenha um argumento forte e justo.

Às vezes o descumprimento contratual não significa muito e não dá ensejo à ação de despejo, afinal, é muito comum que os Locadores venham a impor inúmeras condições injustas para que o Locatário cumpra.

O juiz, para decretar o despejo com fundamento em descumprimento do contrato, examinará vários aspectos, entre os quais se a condição imposta no contrato era justa e legal, se houve realmente descumprimento, se o descumprimento é sanável e, finalmente, em sendo sanável ou já sanado, se, ainda assim, enseja o despejo.

Mas, a essa altura dos acontecimentos, já terá decorrido muito tempo, o processo já terá consumido muitas diligências, os advogados já terão trabalhado arduamente e, em alguns casos, pode ter sido necessária uma perícia para aferir o descumprimento do contrato, principalmente se se refere a obras, e as despesas de parte a parte serão elevadas.

Entretanto, essa alternativa de despejo por decumprimento contratual não pode ser desprezada. Há muitas situações em que o Locador e Locatário excedem no exercício de seus direitos, justificando a rescisão do contrato de locação.

É o caso, por exemplo, de Locador que aluga um imóvel com direito a telefone e retira o telefone; ou que se compromete contratualmente a fazer adaptações no imóvel e deixa de executá-las (art.22).

Pode ser também o caso do Locatário que subloca o imóvel, faz alterações ou obras sem autorização do Locador, ou, ainda, altera a finalidade da locação contratada (art. 23).

Ação de Despejo "Denúncia Vazia" A retomada imotivada (denúncia vazia) é também muito simples. Nas situações em que a Lei permite, o Locador ajuíza a ação, e o Locatário tem o prazo de quinze dias para contestá-la.

A contestação só tem razão de ser quando fundamentada na inexistência ou vício de notificação premonitória; no fato de a locação não se encontrar entre aquelas para as quais a Lei permite a denúncia vazia; na hipótese de o ajuizamento ter ocorrido fora do prazo legal, ou, finalmente, se existirem vícios de natureza processual.

Ação de Despejo Motivada A Lei contempla várias situações em que o Locador poderá pedir o imóvel para o Locatário (art.47). Pode ser para uso próprio, para uso de ascendente ou descendente, para uso de cônjuge ou companheiro, ou mesmo, em algumas situações, para fazer obras ou alterar características essenciais do imóvel.

O certo é que esses motivos deverão existir realmente e que, de preferência, possam ser comprovados quando da propositura da Ação de Despejo.

Os tribunais têm entendido que há presunção de veracidade no pedido de retomada para uso próprio ou de familiares que comprovadamente não possuam imóvel residencial próprio no mesmo município.

Contudo, se, tempos depois, o Locatário comprova que houve insinceridade na retomada, as penalidades para o Locador podem ser excessivamente graves, tanto no aspecto financeiro como no aspecto criminal.

Despejo Compulsório O despejo compulsório é aquele determinado pelo juiz, executado por oficial de justiça e com auxílio policial e arrombamento, se necessários, independentemente da vontade ou da colaboração do Locatário-réu (art.65).

Geralmente esse despejo, violento, só ocorre depois da decisão de primeira instância e depois de notificado o Locatário para desocupar o imóvel no prazo de quinze ou trinta dias (art.63), dependendo do tipo de processo e do tempo de tramitação do processo decorrido desde a propositura da ação até a data da sentença.

Os móveis e utensílios que guarnecerem o prédio objeto do despejo compulsório, se o Locatário não retirá-los imediatamente, serão levados ao depositário público ou guarda-móveis particular (art.65,1º), ali ficando depositados. Para que o Locatário possa retirá-los depois, será necessária a autorização judicial e o pagamento das despesas de armazenamento.

Desejo Compulsório - Liminar Em alguns casos, o despejo pode ser decretado liminarmente (art.59,1º), sem que seja ouvido o Locatário, com prazo de quinze dias para desocupação voluntária. Não atendido o prazo, o despejo é compulsório e muito rápido, mesmo porque a contestação, ou manifestação do Locatário, somente será produzida depois do decreto de despejo.

Os casos em que é permitido o decreto de despejo, liminarmente, são: a) quando comprovadamente houver rescisão do contrato de trabalho nas locações contratadas entre patrão e empregado em razão do emprego; b) quando do término da locação para temporada, desde que não tenha decorrido o prazo de trinta dias entre o vencimento do contrato e o ajuizamento do despejo; c) quando falecer o Locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; d) quando o sublocatário permanecer no imóvel depois de extinta a locação com o Locatário.

Abandono do Imóvel pelo Locatário A Lei faculta ao Locador imitir-se na posse do imóvel quando o Locatário abandoná-lo depois de ajuizada a ação de despejo (art.66). Contudo, pensamos que seja necessária a verificação do abandono por oficial de justiça, que a certificará.

O juiz, logo após a certidão do oficial de justiça, deferirá a imissão de posse e decretará a extinção do processo. Mas, se o Locatário houver abandonado o imóvel também antes da ação de despejo, não restará ao Locador outra alternativa que não a de propor o despejo, porque a única ação que pode rescindir a locação é a ação de despejo, e o fato de o Locatário abandonar o imóvel não presume a rescisão da locação.

Em nenhuma hipótese deve o Locador ingressar no imóvel sem autorização judicial. Importa lembrar que o contrato faz com que o imóvel fique, legalmente, na posse direta do Locatário, e o fato de o Locador ocupar o imóvel sem a rescisão formal, ou autorização judicial, será razão suficiente para que o Locatário possa responsabilizá-lo por danos praticados, verdadeiros ou não.