CONDOMÍNIO

CONCEITO “Condomínio é o estado pelo qual a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes Pelo condomínio, concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; Por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitações na proporção quantitativa em que concorrem com os outros comunheiros na titularidade sobre o conjunto

TEORIAS TEORIA DA PROPRIEDADE INTEGRAL OU TOTAL: Vislumbra no condomínio um só direito; Cada condômino tem direito à propriedade sobre toda a coisa; O exercício do direito de propriedade de um condômino é limitado pelos direitos dos demais consortes. TEORIA DAS PROPRIEDADES PLÚRIMAS PARCIAIS: Cada condômino só é dono apenas de sua parte ideal; Há no condomínio diversas propriedades intelectualmente parciais; A reunião destas daria origem ao condomínio

POSIÇÃO DO CÓDIGO CIVIL O legislador pátrio adotou a teoria da propriedade integral: Preconizou que cada consorte é proprietário da coisa toda, delimitada pelos iguais direitos dos demais condôminos; Distribui entre todos a utilidade econômica do bem; O direito de cada um dos consortes, em relação a terceiro, abrange a totalidade dos poderes do domínio, podendo reivindicar de terceiros a coisa toda e não apenas a sua parte ideal; Na suas relações internas, o condômino tem seus direitos delimitados pelos dos demais consortes, na medida de suas quotas, para que seja possível a coexistência;

CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO QUANTO À ORIGEM: CONVENCIONAL OU VOLUNTÁRIO; EVENTUAL OU INCIDENTE; LEGAL, NECESSÁRIO OU FORÇADO. QUANTO AO OBJETO: UNIVERSAL; PARTICULAR; QUANTO À NECESSIDADE: ORINÁRIO OU TRANSITÓRIO; PERMANENTE; QUANTO À FORMA: PRO DIVISO; PRO INDIVISO.

CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO QUANTO À ORIGEM CONVENCIONAL OU VOLUNTÁRIO: quando resultar do acordo de vontades dos consortes, nascendo de um negócio jurídico pelo qual duas ou mais partes adquirem ou colocam um bem em comum para dele usar e gozar; Esta convenção pode estabelecer a quota de cada condômino, em caso de não manifestação, presume-se a igualdade de quinhões (art. 1315); EVENTUAL OU INCIDENTE: quando a comunhão surgir de causas alheias à vontade dos condôminos, v.g., doação em comum, herança deixada a vários herdeiros, etc. LEGAL, NECESSÁRIO OU FORÇADO: quando derivar de imposição da lei, como conseqüência inevitável do estado de indivisão da coisa, ex., paredes, cercas, muros, valas, etc.

CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO QUANTO AO OBJETO UNIVERSAL: quando abranger a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos; PARTICULAR: quando estiver restringido a determinadas coisas ou efeitos, como ocorre no condomínio de paredes, tapumes, etc.

CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO QUANTO À NECESSIDADE ORDINÁRIO OU TRANSITÓRIO: vigora durante um certo lapso de tempo ou enquanto não lhe seja imposto termo, mas que sempre e em qualquer momento pode cessar; PERMANENTE: é o condomínio forçado, que não poderá extinguir-se dada a natureza do bem ou em virtude da relação jurídica que o gerou ou do exercício do direito correlativo.

CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO QUANTO À FORMA PRO DIVISO: a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, dado que cada condômino tem uma parte certa e determinada do bem, v.g., condomínio em edifício de apartamentos; Neste tipo de condomínio, os condôminos com aprovação tácita recíproca, se instalam em parte da área comum, exercendo sobre ela todos os atos do proprietário singular e com exclusão dos outros comproprietários , como se a coisa já houvesse sido partilhada; PRO INDIVISO: neste, a comunhão perdura de fato e de direito, todos os comunheiros permanecem na indivisão, não se localizando no bem.

QUOTA OU FRAÇÃO IDEAL Quota ideal é a fração que, no bem indiviso, cabe a cada consorte, é o elemento que possibilita calcular o montante das vantagens e ônus que podem ser atribuídos a cada um dos comunheiros, caso não seja especificada no título determinador do condomínio, presumem-se iguais os quinhões (1315, § único); Deve-se ressaltar, todavia, que cada condômino é dono, por sua parte, da coisa comum, na sua integralidade, estendendo-se seu direito a toda a coisa. Da conjunção destes dois aspectos, nascem as duas principais regras do condomínio: Em relação à sua quota-parte os condôminos têm uma certa autonomia para praticar atos jurídicos permitidos aos proprietários; No que concerne à coisa comum só podem praticar atos que dependem do consentimento dos demais consortes ou da deliberação da maioria.

DIREITOS E DEVERES DOS CONDOMINOS NAS RELAÇÕES INTERNAS Cada consorte pode usar da coisa conforme seu destino e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão: Cada condômino pode usar a coisa conforme a sua destinação; Não podendo excluir os demais comunheiros, assim: A vontade da maioria dos condôminos determinará a destinação do bem; Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso e gozo a estranhos, sem o consenso dos outros; O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita; Cada consorte responde aos demais pelos frutos que percebeu da coisa comum, sem o consenso dos outros, bem como pelos danos que lhe cause.

DIREITOS E DEVERES DOS CONDOMINOS NAS RELAÇÕES INTERNAS Cada condômino pode alhear a respectiva parte indivisa, respeitando o direito preferencial reconhecido aos demais consortes: Não pode um condômino em COISA INDIVISÍVEL vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto; O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 dias, sob pena de decadência; Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior; A venda feita pelo condômino a terceiro, com preterição dos demais, será resolúvel, até 180 dias após o momento em que cada condômino teve conhecimento da venda. Se a coisa comum for divisível, pode o consorte alheá-la, sem qualquer preferência para os demais comproprietários

DIREITOS E DEVERES DOS CONDOMINOS NAS RELAÇÕES INTERNAS Cada condômino tem o direito de gravar a parte indivisa, mas a coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos. Se um dos comunheiros contrair dívida em proveito da comunhão e durante ela, responderá, pessoalmente, pela obrigação assumida, mas terá contra os demais condôminos ação regressiva; Se a dívida tiver sido contraída por todos os condôminos, sem discriminação da parte de cada um e sem que se estipule solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

DIREITOS E DEVERES NAS RELAÇÕES EXTERNAS Pode cada condômino reivindicar de terceiro a coisa comum, independentemente, sem depender do consenso dos demais consortes e até mesmo contra a vontade destes; Pode defender sua posse contra outrem; A nenhum condômino é lícito, sem prévia anuência dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranho; O condômino tem preferência para o contrato de locação, em condições iguais, ao estranho; Cada consorte pode exercer seu direito de retomada, prescindindo do consenso da maioria.

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO Todos os condôminos poderão usar a coisa, sem prejuízo dos demais; No caso de ausência, incapacidade ou desentendimento , cabe aos consortes deliberar, por maioria; Em caso de venda de coisa comum, sendo esta indivisível, o apurado será repartido entre os condôminos: O condômino tem preferência em igualdade de condições sobre o estranho: Entre os condôminos, tem preferência aquele que tiver benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior; Havendo igualdade de quinhões e na ausência de benfeitorias, deverá ser realizada licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa, proceder-se-á à licitação entre o que ofereceu maior lance e os condôminos, preferindo, em igualdade de condições o comunheiro ao estranho; Se a unanimidade entender que não se deva vender, à maioria competirá deliberar sobre a locação ou administração da coisa comum;

EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO Qualquer condômino tem o direito a exigir, a qualquer tempo, a divisão do coisa comum; O prazo máximo que se pode estipular a indivisão é de 5 anos, admitindo-se uma prorrogação; Indivisão estabelecida por doador ou testador, entende-se que foi somente por 5 anos; Convenção estabelecida acima de 5 anos, é reduzida automaticamente; Ação própria: divisória; A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o magistrado determinar a divisão da coisa comum antes do prazo; A divisão pode ser amigável ou judicial: Amigável: por escritura pública, em que intervenham todos os consortes, desde que maiores e capazes; Judicial: quando não houver acordo entre os condôminos ou um deles for incapaz; Processo de divisão: art. 967 e ss. Do CPC.

EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO Extingue o condomínio a venda da coisa comum, quando for indivisível ou quando os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os demais, ou, ainda, quando pela sua divisão for a coisa imprópria à sua destinação: Para a venda, basta a anuência de um só dos consortes, pois para que se não venda é essencial que todos concordem; A venda poderá ser amigável, no caso de não haver divergências, ou judicial, de acordo com o rito prescrito nas arts. 1113 e ss. Do CPC.