Instrumentos de regularização fundiária urbana ESTATUTO DA CIDADE Instrumentos de regularização fundiária urbana

Assentamentos informais A formação de assentamentos precários para fins de moradia tem sido a alternativa permanente da população com padrões baixos de qualidade de vida. A desigualdade e injustiça para essa população se manifestam por meio da não participação na distribuição da renda e riqueza da cidade e das precárias condições de vida. Nos assentamentos precários existem duas situações críticas. A primeira refere-se às áreas de risco em que a situação é crítica, não somente pela depredação do meio ambiente, como também para a população moradora que sofre riscos de saúde e vida. A segunda refere-se às áreas de preservação ambiental – como os mananciais ou áreas verdes ocupadas por favelas – nas quais existe um conflito permanente entre o direito individual da população que mora nessas áreas e o interesse coletivo de proteção ao meio ambiente. É necessário criar uma nova ordem legal urbana que promova proteção legal e segurança jurídica para as pessoas e comunidades que vivem em assentamentos precários mediante a eliminação e não aplicação de normas que acarretem algum tipo de restrição e discriminação sobre o exercício do direito à moradia

Regularização fundiária urbana A construção de uma nova ordem legal urbana, contendo instrumentos de política de regularização fundiária voltados a combater a exclusão territorial e social, tem como fonte legal fundamental a Constituição brasileira, que reconhece o direito à moradia como um direito fundamental, adota o princípio da função social da propriedade urbana, além dos institutos do Usucapião Urbano e da concessão de uso constitucional, mecanismos regulamentados pelo Estatuto da Cidade. Com base nestes preceitos constitucionais, o Estatuto da Cidade adota como uma diretriz da política urbana, nos termos do inciso XIV do artigo 2°, a regularização fundiária e a urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda, mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socio-econômica da população e as normas ambientais.

Instrumentos de regularização fundiária USUCAPIÃO ESPECIAL DE IMÓVEL URBANO (art. 9º. da CF) USUCAPIÃO URBANO COLETIVO (art. 10º) CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA (MP 2220/2001) CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO (DL 271/1967) ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL (alínea “f”, do inciso V do artigo 4º)

Usucapião especial de imóvel urbano na CF De acordo com o artigo 183 da CF, esse direito é assegurado para aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Na leitura dessa norma constitucional se verifica como requisitos para obtenção da aquisição da propriedade em domínio: a) a posse de área urbana com metragem máxima de duzentos e cinqüenta metros quadrados; b) a posse da área urbana ser no mínimo de 5 (cinco) anos; c) a posse ser ininterrupta e sem oposição, com ânimo de dono; d) a posse da área urbana ser utilizada para sua moradia ou de sua família; e) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Usucapião especial de imóvel urbano no EC Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. Nos termos do artigo 9º, o reconhecimento do Usucapião Urbano é possível se a área ou a edificação de até 250m² for ocupada exclusivamente para fins de moradia, pelo prazo ininterrupto, e sem oposição, de 5 anos.

Usucapião urbano coletivo Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. § 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. § 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. § 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas. § 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio. § 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

Aspectos processuais do usucapião urbano coletivo Partes: o possuidor e como processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados. Rito processual: sumário Ministério Público: obrigatória a intervenção Garantia aos autores: benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis. Sobretamento: na pendência da ação, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo. Matéria de defesa: poderá ser invocada pelos moradores, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis

Concessão de uso especial para fins de moradia § 1° do Artigo 183 da CF: O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. Art. 1º da MP 2220/2001: Aquele que, até 30 de junho de 2001, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinqüenta metros quadrados de imóvel público situado em área urbana, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, tem o direito à concessão de uso especial para fins de moradia em relação ao bem objeto da posse, desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural. § 1º A concessão de uso especial para fins de moradia será conferida de forma gratuita ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo concessionário mais de uma vez. § 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, na posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

Concessão coletiva de uso especial para fins de moradia Requisitos: imóvel maior que duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupados por população de baixa renda para sua moradia até 31/06/2001 por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por possuidor os possuidores não sejam proprietários ou concessionários, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural. pode acrescentar a posse de antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. Na concessão de uso especial de que trata este artigo, será atribuída igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os ocupantes, estabelecendo frações ideais diferenciadas. A fração ideal atribuída a cada possuidor não poderá ser superior a duzentos e cinqüenta metros quadrados. Garantida aos ocupantes, regularmente inscritos, de imóveis públicos da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, que estejam situados em área urbana, na forma do regulamento.

Direito subjetivo à concessão de uso especial para fins de moradia Art. 6º O título de concessão de uso especial para fins de moradia será obtido pela via administrativa perante o órgão competente da Administração Pública ou, em caso de recusa ou omissão deste, pela via judicial. § 1º A Administração Pública terá o prazo máximo de doze meses para decidir o pedido, contado da data de seu protocolo. § 2º Na hipótese de bem imóvel da União ou dos Estados, o interessado deverá instruir o requerimento de concessão de uso especial para fins de moradia com certidão expedida pelo Poder Público municipal, que ateste a localização do imóvel em área urbana e a sua destinação para moradia do ocupante ou de sua família. § 3º Em caso de ação judicial, a concessão de uso especial para fins de moradia será declarada pelo juiz, mediante sentença. § 4º O título conferido por via administrativa ou por sentença judicial servirá para efeito de registro no cartório de registro de imóveis.

Transferência extinção da concessão de uso especial para fins de moradia Art. 7º O direito de concessão de uso especial para fins de moradia é transferível por ato inter vivos ou causa mortis. Art. 8º O direito à concessão de uso especial para fins de moradia extingue-se no caso de: I - o concessionário dar ao imóvel destinação diversa da moradia para si ou para sua família; ou II - o concessionário adquirir a propriedade ou a concessão de uso de outro imóvel urbano ou rural. Parágrafo único: A extinção de que trata este artigo será averbada no cartório de registro de imóveis, por meio de declaração do Poder Público concedente.

Concessão de direito real de uso Direito real resolúvel, aplicável a terrenos públicos ou particulares, de caráter gratuito ou oneroso, para fins de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra ou outra utilização de interesse social. A Concessão de Direito Real de Uso é direito real, pelo qual se transfere o domínio útil, submetendo-se as normas gerais daquele direito. Assim, é transferível por ato intervivos ou causa-mortis. Além disso, sendo direito real resolúvel, este extingue-se pelo descumprimento das cláusulas resolutórias pactuadas no contrato ou termo, inclusive – e principalmente – aquelas relacionadas a um eventual desvio de finalidade. A regra geral aponta para a resolução do ajuste sem a indenização de benfeitorias realizadas pelo concessionário.

Concessão de direito real de uso para fins de Art. 48 do DL 271/1967: Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, os contratos de Concessão de Direito Real de Uso de imóveis públicos: I - terão, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando o disposto no inciso II do art. 134 do Código Civil; II - constituirão título de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais.

Zonas especiais de interesse social O instrumento das Zonas Especiais de Interesse Social está previsto como um dos instrumentos de regularização fundiária na alínea “f”, do inciso V do artigo 4º do Estatuto da Cidade. As Zonas Especiais de Interesse Social são destinadas primordialmente à produção e manutenção de habitação de interesse social. Essas zonas especiais visam incorporar os espaços urbanos da cidade clandestina – favelas, assentamentos urbanos populares, loteamentos irregulares e habitações coletivas (cortiços) – à cidade legal. Por este instrumento fica reconhecido, pela ordem jurídica da cidade, que para atender à sua função social as áreas ocupadas pela comunidade de baixa renda devem ser utilizadas para fins de habitação de interesse social.