III Seminário do Programa PROTURB: avaliação do Plano Diretor Municipal, com base no Diagnóstico da realidade atual. APOIO:

RESPONSÁVEL TÉCNICO - SEDOP Diretoria de Logística e Integração Territorial - DLITE Diretora: Ingrid Souza Coordenação de Planejamento Urbano e Territorial – CPLUT Coordenadora: Semírames Silva Belém – 2016

FUNÇÃO SOCIAL DA CIDADE A cidade cumpre seu papel social quando o acesso a bens, serviços, equipamentos, espaços públicos, sistemas de transporte e mobilidade, saneamento básico e habitação se dá de forma equilibrada, justa e democrática pelo conjunto da população.

Mapa de LOCALIZAÇÃO DOS EQUIPAMENTOS PÚBLICOS ANÁLISE Existem 20 lotes vazios Necessidade de construir 3 escolas 1 unidade de saúde Remanejar e reassentar (20 habitações) Falta acessibilidade e infraestrutura urbana.

FALTA DE DRENAGEM URBANA FALTA DE REDE DE COLETA DE ESGOTO CAIXA D’ÁGUA EQUIPAMENTOS ESPORTIVOS E LAZER

Função social da propriedade A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor Zona de Uso Residencial

O que se pode fazer para que a cidade e a propriedade possam cumprir sua função social? Definir usos e zonas, instituir e regulamentar instrumentos, criar politicas e o que for necessário para o desenvolvimento da cidade.

INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS que devem ser INSTITUÍDOS no momento de revisão do Plano Diretor Municipal e posteriormente REGULAMENTADOS.

Lei nº10.257/01 – Estatuto da Cidade Art. 4º IV – institutos Tributários e financeiros: Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU); Contribuição de Melhoria; e Incentivos e benefícios fiscais e financeiros.

V – institutos jurídicos e políticos: a) desapropriação; b) servidão administrativa; c) limitações administrativas; d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano; e) instituição de unidades de conservação; f) instituição de zonas especiais de interesse social; g) concessão de direito real de uso; h) concessão de uso especial para fins de moradia; i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios; j) usucapião especial de imóvel urbano; l) direito de superfície; m) direito de preempção; n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso; o) transferência do direito de construir; p) operações urbanas consorciadas; q) regularização fundiária; r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos; s) referendo popular e plebiscito; t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária; 

IV – Institutos tributários e financeiros

IPTU – Instrumento de arrecadação – do ponto de vista redistributivo (mais ricos pagam mais, enquanto que os mais pobres pagam menos, ou nada) – CADASTRO MULTIFINALITÁRIO. Isenções tributárias podem ser usadas para incentivar reformas e/ou novos usos (exemplo de CASARÕES ABANDONADOS, porém com importante interesse de preservação do PATRIMÔNIO HISTÓRICO). Linhas de financiamento podem ser pensadas por exemplo, para reabilitar imóveis na área central, ou mesmo, para auxílio moradia à população ameaçada de expulsão por causa da valorização fundiária e imobiliária.

CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA é o tributo cobrado pelo Estado em decorrência de obra pública que proporciona valorização do imóvel do indivíduo tributado. é considerada uma espécie de tributo, ao lado de imposto, taxa, empréstimo compulsório, contribuições sociais e outras; Apesar de a Administração Pública muitas vezes optar pelo custeio de obras com recursos do orçamento geral, a contribuição de melhoria pode ser instituída para tal, com a justificativa de que é mais legítimo que suportem o custo da obra aqueles que receberam benefícios diretos por ela; Limites podem ser definidos para o total a ser arrecadado com a contribuição de melhoria (normalmente o custo total da obra) e para o valor individual a ser cobrado de um indivíduo (em muitos casos, relacionado ao "benefício obtido" ou ao acréscimo ao valor do imóvel).

INCENTIVOS E BENEFÍCIOS FISCAIS E FINANCEIROS. Sobre a questão, convém lembrar a Lei de Responsabilidade Fiscal (Lei Complementar n°101/00), verificar questões tanto de renúncia de receita quanto o aumento de despesa

V – Institutos jurídicos e políticos

Especulação Imobiliária. REALIDADE MUNICIPAL Não cumprem a Função social da propriedade quando estão SUBUTILIZADOS ou VAZIOS, Representando um alto custo social. IMÓVEIS Cidade formal Se beneficiam de infra-estruturar urbana (água, luz, asfalto, drenagem, ..) o que representa CUSTO para o poder público e por toda a sociedade. Especulação Imobiliária. Para se fazer CUMPRIR a função social da propriedade é necessário se dar uso adequado.

O que se deve primeiramente fazer????? Identificar e quantificar lotes vazios e subutilizados.

Estão cumprindo a Função social da propriedade urbana ? MAPA DE TERRENOS SEM USO Estão cumprindo a Função social da propriedade urbana ? 47 Terrenos Instituto Tributário de Desenvolvimento (ITD) – Papel importante, em dar ao poder público ferramentas para regular e controlar os terrenos vazios e os negócios imobiliários de compra e venda. Cruzando a informação com o diagnóstico da saúde e educação = Construir 02 postos de saúde e 4 escolas

Imóveis que NÃO estejam cumprindo as funções sociais da cidade. VAZIOS URBANOS (Terrenos s/uso): GLEBAS: áreas de maior porte, passíveis de parcelamento = PARCELAR LOTES URBANOS NÃO EDIFICADOS: Lei nº6.766, Lei municipal parcelamento do solo, etc. = EDIFICAR IMÓVEIS URBANOS SUBUTILIZADOS: Aqueles que não estejam sendo utilizados adequadamente = UTILIZAR OU SEJA: Imóveis que NÃO estejam cumprindo as funções sociais da cidade.

Quais instrumentos podem ser aplicados???? Desapropriação; Direito de Preempção; Parcelamento ou edificação; compulsória; e IPTU Progressivo no tempo.

1 DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE PÚBLICO E SOCIAL. - Assegura ao poder público a oportunidade de na aquisição de imóveis urbanos poder valer a função social da propriedade. - Preço de mercado Permite o poder público obter lotes para a implantação de equipamentos públicos, abertura de vias, fazer regularização fundiária, entre outros. Precisa ter orçamento público destinado para tal.

2. DIREITO DE PREEMPÇÃO. - Depende de lei municipal; - Assegura preferência ao poder público na aquisição de imóveis urbanos; - Preço de mercado - Município tem 30 dias para responder à notificação do proprietário; no silêncio, perde o direito; - Permite a formação de reserva de terras públicas sem necessidade de desapropriação. Exemplo: lotes demarcados no plano diretor

3. PARCELAMENTO OU EDIFICAÇÃO COMPULSÓRIA 4. IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO

Instrumentos Tributários e de Indução do Desenvolvimento Urbano. Servem para arrecadação; Presença do Estado (prefeitura) na regulamentação, indução e controle dos processos de produção da cidade. Estratégia para o manejo do uso do solo, especialmente no que se refere ao processo de formação de preços no mercado imobiliário com efeitos a médio e longo prazo. Visam frear o processo especulativo e regular o preço da terra, ao forçar o exercício da função social da propriedade urbana.

CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 ART.182 § 4º É facultado ao poder público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: I - parcelamento ou edificação compulsórios; II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; III - desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública.

- Prazos mínimos: 1 ano para projeto; 2 anos para início das obras. LEI Nº 10.257/01 – ESTATUTO DA CIDADE CAPITULO II – DOS INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA SEÇÃO II – DO PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS ART. 5º Para solo urbano não edificado e subutilizado (cujo o aproveitamento mínimo seja definido em plano diretor). - Depende de lei municipal (precisa ser regulamentado – aprovada em câmara municipal). - Primeira penalidade pela retenção ociosa de imóveis urbanos (CF, art. 182, § 4º). - Prazos mínimos: 1 ano para projeto; 2 anos para início das obras. - Empreendimentos de grande porte: conclusões por etapas.

Para solo urbano não edificado, subutilizado (cujo o aproveitamento mínimo seja definido em plano diretor). IPTU progressivo no tempo Segunda penalidade pela retenção ociosa de imóveis urbanos, aplicável aos que descumprirem a primeira. Prazo: 5 anos Alíquota: no máximo o dobro a cada ano, limitada a 15% do valor do imóvel. DESAPROPRIAÇÃO COM PAGAMENTO EM TÍTULOS DA DÍVIDA PÚBLICA Última das penalidades sucessivas, aplicável aos que descumprirem as anteriores.

MAPA DE TERRENOS SEM USO Direito de preempção Instituto Tributário de Desenvolvimento (ITD) – Papel importante, em dar ao poder público ferramentas para regular e controlar os terrenos vazios e os negócios imobiliários de compra e venda. Desapropriação IPTU Progressivo no Tempo

5. OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS - Objetivam alcançar transformações urbanísticas de maior monta; - Permitem um conjunto de intervenções e medidas consorciadas entre poder público e iniciativa privada; - São intervenções pontuais realizadas sob a coordenação do Poder Público envolvendo a iniciativa privada; - Em áreas que existem maior pressão do mercado imobiliário; - Dependem de lei municipal para cada operação Exemplo: Construção de um Shopping e o seu entorno, ou um grande empreendimento habitacional (particular).

6. ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL Áreas informais, com a carência de infraestrutura, serviços e equipamentos públicos, e com habitações precárias. Deve ser indicado a criação da lei de ZEIS, ou seja a regulamentação do instrumento, para que sejam criados normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo (consideradas a situação socioeconômica e a legislação ambiental de cada área em suas especificidades locais).

As Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) são porções do território que devem receber tratamento diferenciado, para viabilizar ações de urbanização, regularização fundiária e habitação, e permitir a melhoria das condições para a permanência da população local. As ZEIS são caracterizadas por apresentar: I - ocupação predominantemente de padrão sócio econômico de baixa renda; II - uso predominantemente habitacional; III - ilegalidade na propriedade ou informalidade na posse da terra; IV - precariedade e insuficiência de infraestrutura básica para atender os moradores; V - inexistência ou déficit de equipamentos comunitários de saúde, educação, esporte e lazer.

Nos planos de urbanização para cada ZEIS deverão ser definidos, dentre outros: I - padrões específicos de parcelamento, aproveitamento, uso, ocupação e edificação do solo; II - formas de gestão e de participação da população nos processos de implementação e manutenção destas zonas; III - formas de participação da iniciativa privada, em especial dos proprietários de terrenos, dos promotores imobiliários e das associações e cooperativas de moradores na viabilização do empreendimento; IV - formas de financiamento e utilização dos recursos do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano e do Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social; V - formas de compensação a partir da aplicação do instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir; VI - formas de financiamento, transferência ou aquisição das unidades habitacionais a serem produzidas.

Instrumentos de Regularização Fundiária

O que é regularização fundiária? O que é regularização fundiária urbana plena? Dar o título da terra (envolve as questões de dominialidade e a definição da política fundiária que se quer realizar no município)

DOAÇÃO - Aplica-se a qualquer imóvel público, com a transferência da propriedade. - Poder público abre mão do patrimônio público. - Aplicado tanto em áreas da União, como do Estado e Município. - Depende da vontade do Gestor.

CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA (CUEM) Aplica-se a imóveis públicos, sem transferência da propriedade; Exigências equivalentes às da usucapião especial (5 anos, lote até 250m² situado em área urbana e sem oposição) Disciplinada pela Medida Provisória nº 2.220/01 Aplicado tanto em áreas da União, como do Estado e Município. Não pode haver desvio de finalidade. Independe da vontade do Gestor constituindo-se em um direito do Cidadão.

CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO (CDRU) Aplica-se a imóveis públicos, sem transferência da propriedade e concessão do espaço aéreo; Aplicado a terrenos públicos e particulares; De caráter gratuito ou oneroso para fins de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra ou outra utilização de interesse social; Pode ser concedida de forma individual ou coletiva;

USUCAPIÃO ESPECIAL de imóvel urbano Aplica-se exclusivamente a imóveis particulares; Área máxima: até 250 m² (CF, art. 183) Exigências: ocupação há 5 anos, sem oposição, ocupante não possuir outro imóvel e utilizando o imóvel para moradia. Pode ser aplicado coletivamente para áreas de difícil individualização.

Outros instrumentos do Estatuto da Cidade.

CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO Proprietário transfere imóvel ao Município e recebe área construída. Exemplo: entrega uma fazenda e recebe lotes urbanizados.

DIREITO DE SUPERFÍCIE – Estatuto da Cidade (do art.21 ao 24) e Código Civil (art.1.369 a 1.377) - Tanto para áreas públicas como para particulares, dando ao superficiário o direito de uso da área, na forma estipulada no contrato, desde que respeitada a legislação urbanística; - Escritura pública; - Separa direito de propriedade do direito de construir; - Permite a transferência, gratuita ou onerosa, do direito de construir; - Torna mais flexível a utilização dos terrenos urbanos; - Permite que o proprietário cumpra a obrigação de construir sem se desfazer do imóvel. Exemplo: Galeria Comercial no terreno do vizinho

Ms. SEMÍRAMES SILVA DA SILVA Obrigada ! Ms. SEMÍRAMES SILVA DA SILVA Coordenadora de Planejamento Urbano e Territorial – CPLUT Diretoria de Logística e Integração Territorial - DLITE Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Obras Públicas - SEDOP semiramesproturb@gmail.com (091) 983105482 / 988955667