Estudo de Mercado Anteprojeto Arquitetônico Viabilidade Econômico-Financeira Uma ferramenta para a implantação criteriosa de shopping centers e centros comerciais.

Quem Somos Eduardo Gomes - Atua no segmento desde 1984. Desenvolveu sua carreira voltada para o planejamento, implantação, e gestão de centros comerciais, especializando-se no desenvolvimento de planos de negócios e na viabilização econômica para a montagem e expansão de empreendimentos. Visão Ser a principal empresa planejadora, desenvolvedora, comercializadora e implantadora de shopping centers, com participação em empreendimentos de qualidade. Missão Conceber, planejar, estruturar, comercializar e implantar empreendimentos comerciais dentro de padrões sustentáveis modernos e constantemente atualizados, equilibrando os interesses entre os diversos envolvidos, contando com a participação de colaboradores qualificados, treinados e motivados, respeitando sempre o meio ambiente. Valores  Ética  Transparência  Integridade  Profissionalismo  Comprometimento  Agilidade  Qualidade  Excelência Marcos Semenzin - Empresário e consultor de varejo desde 1982. Desenvolveu sua carreira voltada para o planejamento e desenvolvimento comercial em centros comerciais, especializando-se na captação de novos negócios em varejo e na representação de redes operadoras.

Objetivo Viabilizar a implantação de complexos comerciais de forma auto-sustentável, planejada e segura, identificando oportunidades, mercados, selecionando pontos, definindo as condições negociais ideais, minimizando riscos e concretizando negócios. Para isso utilizamos um pacote de ferramentas que compreende: Estudo de Mercado Anteprojeto Arquitetônico Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

Mercado Atual Novos Desafios Novos Facilitadores Necessidade de geração de novos negócios com retorno adequado Migração para fora dos grandes centros Tendência de forte acirramento da concorrência Risco de excesso de disponibilidade de ABL Necessidade de um planejamento mais técnico e preciso O mix deve ser determinado com exatidão Identificação de novos operadores de varejo Redução da vacância, inadimplência Margens limitadas, não há lugar para erros Novos Facilitadores Disseminação crescente da cultura de shopping Desenvolvimento de grande número de franquias (encerrou 2012 com mais de 2.400 marcas, 105 mil operações, faturando R$ 103 bi) Lojistas mais profissionais Novas ferramentas de análise e planejamento Maior oferta de serviços especializados

Oportunidades A consolidação da cultura de shopping centers e seu reconhecimento como negócio estável, com proteção adequada às flutuações da economia, reforça a atratividade dos centros comerciais como opção de investimento. Existem aí boas oportunidades de negócio. O planejamento adequado: Determina o real dimensionamento do empreendimento. Define precisamente o mix adequado ao seu público consumidor. Minimiza custos e riscos. Permite a avaliação de diferentes opções de funding e cenários. Permite avaliar diferentes condições negociais e estruturas societárias. 6. Determina as necessidades de investimento distribuídas no tempo. 7. Maximiza a rentabilidade. 8. Mensura o retorno de forma precisa.

O Estudo de Mercado Nossos estudos de mercado são desenvolvidos por empresa líder no mercado brasileiro nesse segmento. Baseados em conceitos de análise de informações gráficas geo-mercadológicas e polarização gravitacional, os estudos são altamente precisos para a identificação de mercados e definição da vocação comercial de cada ponto em análise. Através dessa tecnologia é possível mensurar variáveis mercadológicas importantes que, corretamente avaliadas, definem o perfil apropriado do empreendimento para o mercado. Dentre inúmeras análises, destacamos: Delimitação das Áreas de Influência Mensuração da oferta e demanda Identificação e mensuração da concorrência Mensuração da renda e hábitos de consumo Mensuração do mercado já atendido Mensuração da renda residual disponível Projeção dos potenciais de consumo por ramo de atividade

O Estudo de Mercado A localização e correta mensuração do mercado potencial é o primeiro passo para a viabilização de qualquer empreendimento de varejo. A delimitação precisa de suas áreas de influência é vital para a determinação do público a ser atendido, sobre o qual são desenvolvidos os estudos mais detalhados de mercado. Nesses estudos a empresa avalia não somente a opinião, os hábitos de compra, e os desejos do consumidor, mas também sua capacidade real de consumo, ou mercado residual, determinada através de dados sócio-econômicos que englobam desde sua renda até o comprometimento de seus gastos.

O Estudo de Mercado – Exemplo Área de Influência

O Anteprojeto Arquitetônico O dimensionamento planejado de um shopping center proporciona ao empreendedor uma maior rentabilidade e consequentemente um retorno mais rápido do investimento. É importante dimensionar cada etapa do empreendimento compatível com o mercado em desenvolvimento. O dimensionamento preciso de sua primeira fase e futuras expansões minimiza os investimentos iniciais, e maximiza o resultado através da redução dos custos operacionais. Com as informações do estudo de mercado e com a tecnologia própria no setor, o anteprojeto arquitetônico é desenvolvido para que o shopping center seja operado racionalmente, segundo as expectativas do público alvo do empreendimento, utilizando soluções modernas que minimizem os custos de construção e operação, dentro dos critérios mundiais de qualidade, respeito ao consumidor e meio ambiente. O Tenant Mix é sem dúvida o ponto mais importante do planejamento de um shopping center. É através dele que determinamos a vocação comercial do negócio, que público consumidor vamos atender, e como fazê-lo. É planejado com base nos dados do estudo de mercado, a fim de oferecer ao público frequentador o perfil de lojas, serviços e demais operações desejadas, visando também gerar uma circulação adequada entre todas as áreas do empreendimento.

Pontos Relevantes Distribuição das áreas de vendas, acessos e fluxo de público Determinação da ancoragem Definição das principais operações Alocação das operações satélites Detalhamento do tenant mix

O Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Com as informações do mercado residual, dados físicos da área disponível, zoneamento e legislação local, é elaborado o estudo de viabilidade econômico-financeira. O estudo de viabilidade projeta para um período de 12 anos todo o comportamento do negócio, incluindo a fase pré-operacional com todos os custos para a implementação do empreendimento, e sua operação até o detalhe da projeção mensal de resultados. Com todas estas informações e um conjunto de indicadores precisos como taxa interna de retorno, tempo de retorno do investimento, retorno médio do capital investido e outros, os empreendedores e investidores passam a possuir uma ferramenta que indica com clareza a rentabilidade e os riscos envolvidos no negócio. O estudo de viabilidade econômica aliado a um rígido cronograma físico-financeiro, incluindo custos de construção e de operação, fontes de financiamento e previsão para lucro, asseguram ao empreendedor o retorno do seu investimento.

O Sumário apresenta todas as informações relevantes do projeto. O Valor do negócio é calculado para diferentes taxas de desconto. O gráfico apresenta de forma clara a evolução do valor do negócio em função do cenário econômico. Com os juros futuros projetados o estudo apresenta a alavancagem do negócio se optado pela venda em cada ano de operação. A representação gráfica permite entender a oportunidade de investimento e sua evolução.

As receitas são projetadas para cada ramo de atividade. Diferentes fontes de funding são analisadas. Todos os custos são distribuídos no tempo conforme necessidade. O valor presente do negócio e a taxa de retorno possibilitam a tomada de decisão. O gráfico apresenta de forma clara o retorno real do investimento no tempo. O resultado do negócio, o fluxo de caixa e o retorno são calculados mensalmente e consolidados para uma análise objetiva.

Todos os custos são distribuídos no tempo como ocorre na realidade. Impostos, taxas e despesas operacionais são corretamente alocadas para determinação do retorno real líquido do negócio.

A projeção de receitas de aluguéis e luvas é calculada para cada ramo de atividade. Os crescimentos das receitas são calculados por ramo e para cada ano de operação. Vacância e demais redutores de receita são projetados detalhadamente para cada período. Diferentes fontes de funding e estruturação societária podem ser simuladas para encontrar o melhor retorno para seu investimento.

O fluxo de caixa mensal é consolidado anualmente facilitando as análises. O fluxo apresenta separadamente as necessidades pré-operacionais da fase operacional do negócio. O fluxo de caixa operacional apresenta detalhadamente todos os itens relevantes de análise. O resultado final apresentado é o líquido, que permite você comparar o negócio em estudo com diferentes opções de investimento em outros segmentos.

É apresentada a análise de sensibilidade onde é calculada a variação da TIR em função da variação das principais receitas. As principais receitas de aluguel são simuladas em diferentes patamares para mensuração da TIR. Como resultado pode-se mensurar a influências dessas variações na rentabilidade final do empreendimento.

Complementarmente e apresenta a evolução do custo ocupacional estimado para cada atividade. As vendas necessárias para o equilíbrio das operações são calculadas para cada atividade. O resultado é comparado com o potencial de vendas do estudo de mercado, possibilitando validar a sustentabilidade do projeto.

Vantagens O estudo permite a simulação de vários cenários, com diferentes variações de crescimento, vacância, inadimplência e todas as demais variáveis envolvidas. Os cenários permitem avaliar o risco do negócio em diferentes situações e estruturas de funding, de forma a indicar qual a melhor oportunidade e decisão a ser tomada. Pode-se simular a implantação do negócio por fases de forma a adequar o empreendimento ao crescimento do mercado, diminuindo a necessidade de aporte de capital e maximizando o retorno. Nossa experiência de mais de 22 anos no segmento nos permite desenvolver estudos de viabilidade com grande precisão. A definição das variáveis relevantes e a análise dos resultados são críticas, considerando a realidade mercadológica e sustentabilidade do projeto sem “otimismos”.

Considerações Finais A Semma possui o know-how, a tecnologia, e o relacionamento necessários para o planejamento, desenvolvimento e implantação de shopping centers e centros comerciais. Todo o trabalho é desenvolvido com qualidade e postura necessárias por profissionais experientes, de forma criteriosa, sob padrões pré-estabelecidos indicados a cada negócio. A utilização do estudo de viabilidade econômico-financeira é uma garantia de minimização de riscos e adequação de condições comerciais que viabilizam operações de sucesso. Entre em contato com a Semma, você será bem-vindo.

Estudo de Mercado Anteprojeto Arquitetônico Viabilidade Econômico-Financeira Rua Pedroso Alvarenga, 1046 cj 205. 04531.004 – São Paulo – SP Fone (11) 3141-0877 contato@semma.com.br www.semma.com.br