TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE DIREITO DE CONSTRUIR 6˚ Seminário Legalização de Empreendimentos no Município de São Paulo Sinduscon SP TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE DIREITO DE CONSTRUIR 5 Novembro 2013

Base Conceitual, Jurídica e Normativa Passo a passo da aplicação Exemplo de aplicação Conteúdos

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Imóvel cedente Por restrições impostas a seu imóvel pela legislação de uso e ocupação do solo em função do interesse de preservação cultural ou ambiental, o proprietário pode transferir o potencial construtivo para outro imóvel Imóvel receptor

Pode ser utilizada para implantação de equipamentos urbanos e comunitários, preservação de imóveis de interesse cultural e ambiental e servir a programas habitacionais de interesse social. Prevê a possibilidade de doação ao Poder Público conforme as finalidades previstas. Deve ser regulamentada por lei específica. Estatuto da Cidade Lei n˚ 10.257/01

Plano Diretor Estratégico Incorpora o conceito estabelecido no Estatuto da Cidade. Define os imóveis que podem transferir e o potencial passível de transferência. Define os imóveis que podem receber e o limite a ser recebido por transferência. Prevê a possibilidade de utilizar a doação de imóveis para fins de regularização fundiária em Paraisópolis. Define equação de transferência. Define o conceito de ZEPEC e as categorias BIR, AUE e APP. Plano Diretor Estratégico Lei n° 13.430/02 e Zoneamento Lei n° 13.885/04

Bens Imóveis Representativos (BIR) Imóveis ou conjuntos de imóveis de caráter histórico ou de excepcional valor artístico, cultural ou paisagístico, inclusive os que tenham valor referencial para a comunidade Tipos de ZEPEC Art. 116 Lei 13.885/04

Áreas de Urbanização Especial (AUE) Conjuntos urbanos com características homogêneas de traçado viário, vegetação e índices urbanísticos, que constituem formas de urbanização de determinada época, que devem ser preservados por suas qualidades ambientais Tipos de ZEPEC Art. 116 Lei 13.885/04

Áreas de Proteção Paisagística (APP) Sítios e logradouros com características ambientais, naturais ou antrópicas, tais como: parques, jardins, praças, monumentos, viadutos, pontes, passarelas e formações naturais significativas, entre outras. Tipos de ZEPEC Art. 116 Lei 13.885/04

Quanto pode ser transferido (potencial construtivo virtual) os imóveis enquadrados como ZEPEC, poderão transferir a diferença entre o Potencial Construtivo Utilizado existente e o Potencial Construtivo Máximo; os imóveis enquadrados como ZEPEC, incluídos na Operação Urbana Centro podem transferir potencial construtivo na forma definida na Lei nº 12.349, de 6 de junho de 1997; os imóveis doados para o Município para fins de HIS localizados nas ZEIS poderão transferir o correspondente ao valor do imóvel; os imóveis, lotes ou glebas localizados na Macrozona de Proteção Ambiental, em ZEPAG e em propriedade particular enquadrada no Sistema de Áreas Verdes do Município poderão transferir de forma gradativa o Potencial Construtivo Virtual, de acordo com critérios, prazos e condições definidas em lei; os imóveis, lotes ou glebas localizados nas faixas aluviais dos parques lineares poderão transferir potencial construtivo para as faixas de até 200 metros localizadas no interior dos mesmos parques lineares, de acordo com o que dispuser lei específica. Quanto pode ser transferido (potencial construtivo virtual) Art. 219 Lei 13.430/02

Quanto pode ser transferido (potencial construtivo virtual) Regra para doação de imóvel sem edificação: PCdpt = Atd x CAd x Fi onde: PCdpt = potencial construtivo do imóvel doado passível de transferência. ATd = área do terreno do imóvel doado. CAd = coeficiente de aproveitamento básico do imóvel doado. Fi = fator de incentivo à doação fixado em 1,3. PCdpt = ACd x Fi ACd = área construída do imóvel, conforme consta no documento de  cobrança do IPTU do Município. Quanto pode ser transferido (potencial construtivo virtual) Art. 26 Lei 13.885/04

Quanto pode ser transferido (potencial construtivo virtual) Operação Urbana Centro Imóveis tombados com CA efetivo ≤ 7,5: transfere a diferença entre o potencial do lote e o máximo de 12. Imóveis com CA efetivo ≥ 7,5 (ACUMULATIVO): a) Até CA efetivo ≤ 12: 60% ou 0,6 x (12At) b) CA efetivo entre 12 e 15: 40% ou 0,4 x (15At – 12At) c) CA > 15: 20% ou 0,2 x (Ac - 15At) Quanto pode ser transferido (potencial construtivo virtual) Art. 7 Lei 12.349/97

Acr = (Vtc / Vtr) x (CAr / CAc) x PCpt Equação da transferência Onde: Acr = Área construída equivalente a ser recebida. Vtc = Valor do m² de terreno cedente, determinado na PGV. Vtr = Valor do m² de terreno receptor determinado na PGV. CAr = Coeficiente de aproveitamento básico do terreno receptor. CAc = Coeficiente de aproveitamento básico do terreno cedente. PCpt = Potencial construtivo do terreno cedente passível de transferência para o terreno receptor. Equação da transferência (para todos os casos) Art. 26 Lei 13.885/04

Quanto pode ser recebido por transferência: Potencial construtivo derivado do CA básico Quanto pode ser recebido por transferência: até 50% do potencial construtivo derivado do CA básico Potencial construtivo recebido por transferência: 50% do CA básico, devendo abater do estoque do distrito Potencial construtivo adicional a ser obtido por meio de outorga onerosa Art. 220 Lei 13.430/02

Onde pode ser recebido por transferência: faixa ao longo da rede de transporte público de alta capacidade no território da Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, excluindo áreas de Operação Urbana Art. 220 Lei 13.430/02

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Interessado: solicita Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência. DEUSO: analisa solicitação e emite declaração (3 vias: interessado, PA e livro de controle interno). DOM: publicação da declaração (interessado recebe 1 via). Interessado: solicita transferência (dados do cedente, com cópia da Declaração + dados do receptor). DEUSO: analisa solicitação, reserva estoque e emite comunique-se para registro em cartório. Interessado: apresenta registro na matrícula + declaração original e recebe certidão de transferência (3 vias). DEUSO: emite nova declaração do saldo do potencial construtivo transferível restante, se necessário. DOM: publicação da certidão (e da declaração, se for o caso). Passo a passo

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Dados do cedente Tipo: ZEPEC/BIR Área do terreno = 1.296,00m² Área construída = 440,00m² Zona: ZCPa (CA básico = 1 | CA máximo = 2,5) Valor m² PGV: R$ 2.400,00 Dados do cedente

Dados do cedente Tipo: ZEPEC/BIR Área do terreno = 1.296,00m² Área construída = 440,00m² Zona: ZCPa (CA básico = 1 | CA máximo = 2,5) Valor m² PGV: R$ 2.400,00 Dados do cedente

Potencial construtivo passível de transferência Potencial construtivo transferível: (At x CA max )– Ac existente [ (1.296 * 2,5) – 440 ] = 2.800m² Potencial construtivo passível de transferência

Dados do receptor Área do terreno = 4.110,00 m² Zona: ZM2 (CA básico = 1 | CA máximo = 2) Valor m² terreno: R$ 1.000,00 Potencial construtivo máximo: 8.220,00 Potencial construtivo máximo passível de recepção por transferência: 50% do potencial derivado do CA básico = 2.055,00m² Dados do receptor

Aplicação fórmula da transferência Acr = (Vtc / Vtr) x (CAr / CAc) x PCpt 2.055,00 = [ (2.400,00/1000,00) x (1x1) x PCpt ] 2.055,00 = 2,4 PCpt PCpt= 856,25m² (Equivalente à 2.055,00m²) Declaração de potencial passível de transferência 01: Potencial transferível de 2.800m² Certidão de transferência: receptor recebe 856,25m² do cedente Saldo do cedente: 2.800 – 856,25 = 1.943,75m² Declaração de potencial passível de transferência 02: Potencial transferível de 1.943,75m² Aplicação fórmula da transferência

Combinação Transferência com Outorga

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