O QUE TODO CONDÔMINO DEVE SABER ? Redução de Despesas, Segurança, Valorização Predial, Leis e Gestão Competente Prof/Consultor Helbert G. Silva

O QUE É UM CONDOMÍNIO ? “Propriedade com mais de um titular” Ambiente Social / SEU LAR (vida) Condomínio não é considerado pessoa jurídica. É dispensado de declaração de I.R. Na prática age, funciona como pessoa jurídica Deve ter denominação legal e inscrever- se no CNPJ – Receita Federal

O SÍNDICO É o representante legal do condomínio ( eleito / executivo ) Exerce a gestão do condomínio, auxiliado pelo subsíndico e por conselhos e/ou órgãos eventualmente existentes Artigo 1.348, do novo Código Civil – Compete ao síndico: I- convocar a assembléia dos condôminos; II- representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários, à defesa dos interesses comuns; III- dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI- elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII- cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII- prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX- realizar o seguro da edificação.

Decisões dos Condomínios As decisões dos condomínios não dependem dos síndicos ou conselheiros; Toda a soberania é exercida através das assembléias dos condôminos; Cabe ao síndico cumprir e fazer cumprir as deliberações das assembléias; Síndico é um cargo de confiança, e como tal deve ser fiscalizado e controlado.

Síndico Pré-Requisitos Conhecimentos básicos: Legislação Gestão Contabilidade Economia Engenharia Tecnologias Sociologia

Destituição Síndico é um cargo de confiança. Ele pode ser destituído a qualquer tempo, sempre que assim decidir a assembléia extraordinária convocada especialmente para esse fim. A prática de irregularidades, a ausência de prestação de contas, a administração prejudicial aos interesses do condomínio são motivos pra a destituição do síndico, embora não haja necessidade de justificativa para essa decisão. De qualquer forma, a destituição deve ser aprovada pela maioria absoluta dos membros da assembléia – art , parágrafo 1º, C.C.

O Direito de Averiguar O condômino tem o direito de solicitar comprovantes de pagamentos do condomínio. É obrigação do síndico apresentá- los a quem os solicitar.

FRAUDE: Ato desonesto praticado com a intenção de enganar, transgredindo a lei e/ou os regulamentos. Ato de má fé. “ Crime do síndico(a) e do seu eventual substituto(a), apropriando–se mensalmente das taxas condominiais do edifício onde eram proprietários(as), deixando de pagar vultosa importância de taxa d’água (Cedae) e luz, passando os condôminos pelo constrangimento de terem esses serviços interrompidos por falta de pagamento, como ficou constatado pelo levantamento feito por uma comissão de condôminos e por uma empresa de auditoria, constatando um desfalque de mais de R$80.000,00 (oitenta mil reais), valor esse cujos comprovantes de despesa deixaram de ser apresentados”. TJ-RJ, 28/10/99.

FRAUDES nos condomínios, origens básicas: “Má conduta dos administradores; Omissão dos condôminos; Particularidades das atividades inerentes ao síndico(a); Gestão ineficiente; Insuficiência de procedimentos e mecanismos de controle; Desinteresse ou baixa participação dos condôminos”. Comunicação deficitária no condomínio; Outras causas...

Atenção: AS FRAUDES EM CONDOMíNIOS NÃO SÃO FATOS ISOLADOS Incompetência, falta de idoneidade, desconhecimento de atribuições e legislações pertinentes, Superfaturamento de notas fiscais; Saque de verbas da conta do condomínio e não apresentar recibos ou notas fiscais; Inclusão de documentos frios na prestação de contas; Adulteração do valor de despesas; Apresentação de dados falsos no balancete; Falsificação de comprovantes de pagamentos; Simulação de necessidades irreais de contratação de serviços emergenciais; Não pagamento de despesas com fornecedores; Elaboração de atas sem os devidos procedimentos legais; Uso dos bens do condomínio em benefício próprio; etc.

Quorum Pelo voto da maioria absoluta poderá destituir o síndico ( art CC ); Se o síndico não convocar a assembléia ordinária (anual) ¼ dos condôminos poderá fazê-lo ( art CC ); Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino; Depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção ( art do CC ); A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados, oficialmente, para a reunião (art CC ); Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico, ou por ¼ dos condôminos ( art CC ); Obs: os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino; salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Fração Ideal: corresponde ao percentual da área de edificação, que é destinada ao seu apartamento, acrescido do rateio proporcional das partes comuns.

CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS Conflito: qualquer situação em que exista uma oposição pessoal, interpessoal ou grupal sobre algum interesse ou valor. Quando o conflito se agravar e atingir um nível de hostilidade, ele é destrutivo. É a exclusão da inteligência em prol da prevalência de interesses pessoais, em detrimento do coletivo e/ou do que é legal e ético. Falta de conhecimento, informação, cultura, desprezo aos bens de uso comum (elevadores, etc), podem e geram conflitos em condomínios. Motivos para conflitos: diferença de idade, sexo, valores, crenças, falta de recursos materiais, financeiros, por diferença de papéis. Tipos de conflitos: Hierárquicos: insatisfação com a autoridade existente; Pessoais: relação entre indivíduos e à maneira de ser, agir, falar e tomar decisões.

Natureza dos conflitos Experiência de frustração de uma ou ambas as partes (limitação pessoal, técnica ou comportamental); Diferença de personalidade no relacionamento diário (ou não) através de algumas características indesejáveis na outra parte envolvida; Metas diferentes das de outras pessoas; Diferenças em termos de percepções e informações.

Observe: Os C’s, como causas de conflitos: Casal, Carro, Cachorro, Crianças, Cano, outra vez Cano, Contrato, Contratados, Caixa-dágua, Conhecimento (falta)...

Solução de Conflitos Transparência; Convenção do Condomínio, Regulamento, Legislação, Informação; Liderança e Atitude; Cultura e Respeito; Assertividade e Cooperação; E, acima de tudo, inteligência.

GESTÃO PROFISSIONAL “ Muito se discute sobre a profissionalização do síndico(a). Mas é preciso fortalecer, capacitar e também pensar na profissionalização dos conselhos fiscalizadores”. M.Paiva Existem soluções para os “traumas” dos condomínios ?

Estruturação Legislação Atribuições Competências Controle Planejamento Orçamento Apresentação de Resultados

Regulamentação do Condomínio

Novo Código Civil – 11/01/03 No Brasil, a matéria de condomínio foi pela primeira vez abordada no Decreto 5.481, de 25 – 06 – 1928; A matéria foi regulada de forma específica em 16 – 12 – 64 / Lei / Lei de Condomínio; O Código Civil atual, traz, nos artigos a 1.358, disposições visando a preencher as lacunas existentes na antiga Lei de Condomínio.

CONCLUSÃO O CONDOMÍNIO PRECISA URGENTEMENTE ULTRAPASSAR A BARREIRA DO OPERACIONAL, E, ATUAR, PROFISSIONALMENTE, CONFORME OS PRECEITOS DA GESTÃO ESTRATÉGICA DE CONDOMÍNIO. É A SOLUÇão para evitar fraudes, conflitos e valorizar este imporTante bem patrimonial e social, evitando a perda de valores e qualidade de vida dos possuidores ( condÔMINOS ) E FAMILIARES. CONDÔMINOS, sejam atuantes e participativos, PRESERVEM SEUS BENS móveis e imóveis; evitem despesas adicionais, prejuízos e, principalmente, preservem suas tranquilidades e das suas famílias. Prof/Consultor Helbert G. Silva –

Serviços Assessoria e Consultoria em Gestão de Condomínios Consulte gratuitamente:

Dicas do consultor Prof. Helbert G. Silva Estejam bem informados e atentos sobre a gestão do seu condomínio; Exijam do síndico o balancete e os respectivos comprovantes mensais; Realizem uma assembléia, mensalmente, para analisar o balancete, ações, decisões e resultados; Exijam do síndico competência para exercer o cargo; O Senac – Minas tem cursos para qualificação de Síndicos e para a Gestão Estratégica de Condomínios; Promovam uma auditoria semestral ou anual para ratificação e controle das receitas e despesas do condomínio; Valorizem o condomínio, ele é seu patrimônio ( e com certeza não foi fácil e barato adquirí-lo ); A liberdade é também um conceito de respeito, paz e harmonia.