DIREITO DE SUPERFÍCIE

PALESTRANTES: EMERSON DE OLIVEIRA HILDETE SANTANA IZABELA BURGOS MARÍLIA LISBOA MAURÍCIO MENDES NADIVAN COSTA NAÍRA SANTOS

DIREITO DE SUPERFÍCIE Conceito: Art. 1.369 (CC/2002). O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Clóvis Bevilaqua conceitua: "... consiste no direito real de construir, assentar qualquer obra, ou plantar em solo de outrem.”. Washington de Barros Monteiro conceitua: "... o direito de construir [...] consiste no direito construir, assentar qualquer obra, ou de plantar em solo de outrem.“.

DIREITO DE SUPERFÍCIE Conceito: Orlando Gomes conceitua: "Superfície é o direito real de ter uma construção ou plantação em solo alheio" O Direito de Superfície consiste na faculdade que o proprietário possui de conceder a um terceiro, tido como superficiário, a propriedade das construções e plantações que este efetue sobre ou sob o solo alheio (solo, subsolo ou espaço aéreo do terreno), por tempo determinado ou sem prazo, desde que promova a escritura pública no registro imobiliário (Chaves; Rosenvald, 2009, p.414).

DIREITO DE SUPERFÍCIE Considerações: A superfície surge no direito romano, período de intenso desenvolvimento urbano. Roma se desenvolveu pelas “concessões de terreno que o governo fazia aos cidadãos romanos, após grandes conquistas, com nítido objetivo de promover o cultivo e a exploração econômica das terras conquistadas”, (Chaves; Rosenvald, 2009); Posteriormente, este direito foi aperfeiçoado no direito medieval, pelo interesse da igreja em legitimar as construções feitas em seus terrenos. A superfície e o Código Napoleônico. Este pregava a propriedade absoluta, não suportando a uma cisão de titularidade do imóvel

DIREITO DE SUPERFÍCIE Considerações: O Estatuto da Cidade (Lei 10.257, de 10-07-2001) inserido nos artigos 182 e 183 da Constituição Federal, introduziu no ordenamento jurídico pátrio o direito de superfície. No Código Civil de 2002, a disciplina se instala no Livro do Direito das Coisas (art. 1369 a 1377 do CC), sendo previsto expressamente o direito de superfície no rol dos direitos reais. Vale ressaltar que as construções e plantações, são, inicialmente, vistas como acessões contínuas, sendo que “o que se planta e se constrói em solo alheio é de propriedade definitiva do dono do solo”. Cede direito a superfície. (Art. 1255 do CC/2002). A cultura germânica valorizou o “trabalho de quem constrói ou planta em detrimento do proprietário do solo”.

DIREITO DE SUPERFÍCIE Cristiano Chaves e Rosenvald citam que uma das maiores utilidades do direito de superfície é a sua grande densidade econômica. Construir ou plantar em solo alheio, sem a necessidade de adquirir o terreno e despender capital para tal, propiciando a concessão da função social da propriedade. O Superficiário adquire as acessões e explora todas as possibilidades financeiras que o imóvel lhe concede, evitando a antieconomicidade da propriedade. O proprietário do terreno mantém a titularidade, percebe uma renda pela concessão e evita que o imóvel seja atingido pelas sanções municipais decorrentes da subutilização da propriedade, já que não dispõe de recursos para edificar.

ESTATUTO DA CIDADE Lei Nº 10.257, de 10/07/2001 Medida Provisória Nº 2.220, de 04/09/2001 MP Nº 103, de 01/01/2003 Conselho das Cidades

DIRETRIZES GERAIS DO ESTATUTO DA CIDADE A Lei Nº 10.257 de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade – regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal de 1988, capítulo relativo à Política Urbana.

PRINCÍPIOS BÁSICOS Função social da cidade e da propriedade urbana Interesse público - buscando o bem-estar coletivo e a justiça social Gestão Democrática garantindo a participação da população urbana em todas as decisões de interesse público. A justa distribuição dos benefícios e dos ônus decorrentes do processo de urbanização Recuperação da valorização imobiliária decorrente dos investimentos públicos em infra-estrutura social e física Adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano. Evitar conflitos entre as esferas de governo na área urbanística Garantia do direito a cidades sustentáveis Simplificação da legislação de parcelamento, de uso e ocupação do solo Isonomia de condições O planejamento como processo construído a partir da participação permanente dos diferentes grupos sociais

PLANO DIRETOR Obrigatório para Cidades: com mais de vinte mil habitantes; integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações Urbanas; onde o Poder público Municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no § 4º do art. 182 da Constituição Federal; pertencentes a áreas de especial interesse turístico; inseridas em área de influência de empreendimentos ou atividades com impacto regional ou nacional.

PRINCIPAIS INSTRUMENTOS PREVISTOS Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios Com a aplicação deste instrumento, procura-se otimizar os investimentos públicos realizados e penalizar o uso inadequado, fazendo com que a propriedade cumpra a sua função social. Imposto predial e territorial urbano progressivo no tempo – A idéia é punir com um valor crescente, ano a ano, os proprietários de terrenos cuja ociosidade ou mal aproveitamento acarrete prejuízo à população. Não sendo cumpridas as condições legais para o aproveitamento da área, o Município passará a aumentar, durante 5 anos consecutivos, a alíquota do IPTU, até o limite máximo de 15%.

Escritura pública. Usucapião especial de imóvel urbano – O cidadão que ocupar área ou edificação urbana de até 250 m2 para sua moradia ou de sua família, por 5 anos consecutivos, sem que o proprietário a reclame, terá garantido o direito à posse, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Direito de superfície – O proprietário urbano poderá conceder a terceiros o direito de uso da superfície do seu terreno, do subsolo ou do espaço aéreo relativo a ele, mediante

LEGISLAÇÃO Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. § 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística. § 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa. § 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo. § 4o O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo. § 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.  

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. Assim, após a visualização dos dois artigos, depreende-se que o primeiro aspecto relevante a registrar esta no fato de na redação dada pelo Estatuto da Cidade, o Direito de Superfície ficar sujeito a uma utilização muito mais ampla nas mãos dos aplicadores do Direito, motivados pelas novas demandas imobiliárias, enquanto que no texto trazido pelo no

TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE SUPERFÍCIE EXTINÇÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE

LEGISLAÇÃO Art. 1372: O direito de superfície pode transferir-se a terceiro e, por morte do superficiario a seus herdeiros. Paragrafo único. Não poderá ser estipulado ao concedente, a nenhum título qualquer pagamento pela transferencia. Art 1373: Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferencia em igualdade de condições. Art 1374: Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.

LEGISLAÇÃO Art 1375: Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário. Art 1376: No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário no valor correspondente ao direito real de cada um. Art 1377: O direito de superfície , constituido por pessoa jurídica de direito público interno rege-se por esse código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial.

ENFITEUSE CONCEITO A Enfiteuse, se constitui em direito real sobre coisa alheia, através do qual o proprietário de um imóvel identificado como senhorio direto, admite o fracionamento da propriedade concedendo a terceiro, em caráter de perpetuidade, o domínio útil desse imóvel do qual poderá livremente dispor, mediante pagamento de uma renda anual também chamada de foro ou pensão.

ORIGEM Instituto originado do Direito Grego e Romano (as cidades conferiam a terceiros o direito de exploração das terras não cultivadas como forma de torná-las produtivas) Posteriormente, este instituto passou a ser também adotado entre particulares, pelos senhores de grandes propriedades, com a idêntica finalidade de tornar produtivas as suas terras inexploradas A Enfiteuse que teve na sua origem natureza de arrendamento, tornou-se com o passar dos tempos em direito real sobre coisa alheia privilegiando o trabalho daquele que se constituiu em agente do seu principal fundamento: “tornar produtivas as terras incultas de outrem”.

A enfiteuse prestou relevantes serviços durante a época do Brasil Império com o preenchimento de terras inóspitas, incultivas e inexploradas, que eram entregues ao enfiteuta para dela cuidar e tirar todo o proveito

FORMAS DE AQUISIÇÃO 1.Dá-se a enfiteuse, aforamento ou aprazamento quando, por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro anual, certo e invariável.(CC/1916,art.678 2.Quanto à natureza, a enfiteuse é o mais amplo direito real sobre coisa imóvel alheia, já que com ela se pode tirar da coisa todas as utilidades e vantagens, bem como aliená-la e transmit-la por herança, o proprietário praticamente só conserva o nome de dono e alguns poucos direitos.(Carlos Roberto Gonçalves)

3.Constitui-se a enfiteuse pela transcrição, pela sucessão hereditária (testamento) e pelo usucapião. A sua aquisição deverá, obrigatoriamente, ser levada a registro no Cartório de Imóveis OBJETO DA ENFITEUSE Conforme o Código Civil de 1916, art 680 so podem ser objeto de enfiteuse terras não cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação. A Enfiteuse pode ser constituída também, sobre terrenos de marinha, que margeiam o mar, rios e lagoas, onde exista influência da marés e pertencem ao domínio direto da União. ( Decreto- Lei nº 9760/1946) Esses bens podem ser transmitidos por herança mais não podem ser divididos em glebas sem o consentimento do senhorio ( Art 861 do CC/1916).

DIREITOS E DEVERES DO ENFITEUTA O Enfiteuta pode usar, gozar e dispor dos limites concedidos por tal direito, podendo receber frutos e rendimentos; Não pode em seu uso destruir-lhe a substância, que pertence ao senhorio; Deve avisar o senhorio nas hipóteses de venda ou dação em pagamento, pois, este tem direito de preferência na aquisição; Direito de adquirir o bem na hipótese de o titular do domínio direto pretender aliená-lo por venda ou dação em pagamento; Pode gravar com hipoteca o imóvel, estabelecer servidões e usufruto, os quais ficam subordinados à extinção, na hipótese de se extinguir o aforamento;

Direito de resgatar a enfiteuse, obtendo a propriedade plena, 10 anos após a constituição do emprazamento, mediante pagamento de um laudêmio que será de 2,5 % sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 pensões anuais (art.693); Tem obrigação de pagar o foro anual na importância fixada no título constitutivo, sob pena de cair em comisso, perder o direito, se deixar de pagar 03 anos consecutivos (art 692,II); Tem obrigação de pagar os impostos e ônus reais que gravarem o imóvel (art. 687): Direito a renúncia, descrita no art.687, que permite o abandono ao senhorio, independentemente de sua anuência;

DIREITOS E DEVERES DO SENHORIO Direito de preferência no caso de venda ou dação em pagamento pelo foreiro; pagando o mesmo preço e em idênticas condições das ofertadas por terceiro Direito a receber o laudêmio, como compensação pelo não exercício da preempção, que será de 2,5% sobre o preço de alienação, se outro não tiver sido fixado no título de aforamento (art. 686). Na hipótese de penhora do domínio útil, o senhorio terá preferência no caso de arrematação em igualdade de condições com os demais lançadores

Enfiteuse Extinção da Enfiteuse Ações decorrentes da enfiteuse e Enfiteuse da União

Relação do Direito de Superfície X Enfiteuse AFIRMOU TANCREDO: “Na verdade, o mais acertado seria suprimir de logo a existência dos chamados terrenos de marinha, que visavam a atender a defesa das costas brasileiras contra o inimigo vinda do mar. A esta altura do desenvolvimento tecnológico, utilizar esses terrenos para fins de defesa já não tem mais sentido. Acresce que, em casos de emergência, é sempre lícito à autoridade requisitar bens móveis ou imóveis de particulares, para atendimento de situações ligadas à defesa das costas brasileiras contra o inimigo vindo do mar”.

JOSAPHAT MARINHO ADVOGOU: “Não houve afronta às situações constituídas nas limitações declaradas. Tratou-se de condicionamentos estabelecidos em nome do interesse social. Nos termos da Constituição, ‘a propriedade atenderá a sua função social. Conseqüentemente, o que for estipulado como na emenda, para garantir essa função não pode ser considerado violentador de direito individual”.

ORLANDO GOMES OBSERVOU: “Se, de um lado, esse direito constitui a vantagem econômica apreciável de que desfruta o senhorio, do outro, é tida como uma renda parasitária, que incide sobre valor resultante de capital e trabalho alheios. É essa vantagem esperada que sustenta os aforamentos. Proibida a cobrança de laudêmio , o próprio senhorio passará a ter interesse na extinção da enfiteuse

Sugestão legislativa proposta ao Deputado Ricardo Fiuza que passaria a redigir-se:   Art. 2.038. Fica proibida a constituição de eufiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei n. 3.071, de 01 de janeiro de 1916, e leis posteriores. § 2º Igualmente se proíbe a constituição de enfiteuse e subenfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos, subordinando-se as existentes às disposições contidas na legislação especifica.

§ 3º Fica definido o prazo peremptório de dez anos para a regularização das enfiteuses existentes e pagamentos dos foros e laudêmios jamais quitados junto a SPU. Decorrido esse período, todas as enfiteuses que se encontrarem regularmente inscritas e em dia com suas obrigações serão declaradas extintas, tornando-se propriedade plena privada. As demais reverterão de pleno direito para o patrimônio da União. § 4º Revogam-se as leis especiais em vigor.

OBRIGADO