DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO COMPROMISSO OU PROMESSA IRRETRATÁVEL DE VENDA

COMPROMISSO DE VENDA CC, arts. 1.417 e 1.418 Conceito: Contrato pelo qual o compromitente-vendedor se obriga a vender imóvel ao compromissário-comprador pelo preço, condições e modos avençados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que houver o adimplemento da obrigação.

O compromissário-comprador não recebe o domínio imediato do bem O compromissário-comprador não recebe o domínio imediato do bem. No entanto, ao pagar o preço e satisfazer as condições contratuais tem direito real sobre o imóvel, podendo reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória, em caso de recusa do compromitente-vendedor.

REQUISITOS: 1- Irretratabilidade do contrato – não deve possuir cláusula de arrependimento para que seja um direito real. Adjudicação compulsória do imóvel. 2 – Bem imóvel que não seja inalienável (loteado ou não, rural ou urbano, edificado ou não). 3 – Preço com pagamento à vista ou em prestações periódicas. 4 – Capacidade das partes. 5 – Registro no Cartório Imobiliário.

Conseqüências jurídicas: a) Oponível erga omnes; b) Transmissível aos herdeiros; c) Direito de Sequela; d) Imissão na posse; e) Cessibilidade da promessa; f) Purgação da mora; g) Adjudicação compulsória; h) Em caso de declaração por sentença de falência de uma das partes o contrato não se resolve.

Extinção: Execução voluntária do contrato; Execução compulsória; Distrato; Resolução;(sempre por intervenção judicial, através de sentença, em caso de mora no pagamento das prestações periódicas). Impossibilidade superveniente; (desapropriação). Vício redibitório (defeito oculto na coisa); Evicção.

DIREITOS REAIS DE GARANTIA

Conceito: Vincula diretamente ao poder do credor determinada coisa do devedor, assegurando a satisfação de seu crédito se inadimplente o devedor. São garantias reais: o penhor, a anticrese, a hipoteca e a propriedade fiduciária ou alienação fiduciária em garantia.

Requisitos: SUBJETIVOS: capacidade para os atos da vida civil e capacidade de alienar. OBJETIVOS: somente bens alienáveis poderão ser dados em garantia real, por quem é seu proprietário. Coisa móvel (penhor) e imóvel (hipoteca e anticrese). FORMAIS: Especialização:CC, arts. 104 e 1.424 – descrição pormenorizada do bem. Publicidade: CC, arts. 1.227 e 221. – os devidos registros em Cartório de Registro de Imóveis e Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

EFEITOS: Direito de preferência: o produto da arrematação do bem dado em garantia (hipoteca e penhor) destina-se primeiro ao pagamento do credor com crédito real. As sobras serão rateadas entre os demais credores. Separar determinado bem do devedor, objetivando o pagamento prioritário de terminada obrigação. Direito a excussão da coisa hipotecada ou empenhada. (* dívida real se transforma em pessoal, sem garantias – quirografário). Direito de sequela. Indivisibilidade do direito real de garantia (pagamento de parte da dívida não importa em exoneração correspondente da garantia). Remissão total do penhor e da hipoteca pelos sucessores.

Vencimento: Vencimento normal: CC, art. 1.424,II. – vencimento do prazo. Vencimento antecipado: CC, art. 1.425. Desvalorização econômica ou deterioração do objeto. Falência ou insolvência do devedor. Falta de pontualidade no pagamento das prestações.(* recebimento de prestações em atraso importa em renúncia do credor ao direito de execução). Perecimento do objeto dado em garantia, que não for substituído. Desapropriação total do bem dado em garantia.