DIREITO DE SUPERFÍCIE Propriedade superficiária É a faculdade do proprietário em conceder a um terceiro – o superficiário – a propriedade das construções e plantações que este faça sob ou sobre terreno alheio.

Breve histórico 1. Direito Romano: em Roma, a superfície sempre foi direito real em coisa alheia. 2. Direito Medieval – legislações modernas: principalmente pela influência da Igreja, a superfície acabou se tornando além de direito real em coisa alheia, direito real de propriedade. 3. Direito brasileiro – direito público: arts. 182 e 183 da Constituição Federal de 1988. 4. Direito privado – Código Civil: Não foi regulamentado pelo Código Civil de 1916; Foi regulamentado somente pelo Estatuto da Cidade, em 2001; Foi ratificado, em relação ao EC, pelo Código Civil de 2002.

Construções e plantações no direito superficiário são acessões contínuas, ou seja, “união exógena de coisas”. (Rosenvald e Farias, 2008, p. 397). O direito superficiário cede, ou é uma vertente do princípio “superfícies solo cedit”. Art. 1.253 CC. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário. Valorização do “trabalho de quem constrói ou planta em detrimento do proprietário do solo”. (Rosenvald e Farias, 2008, p. 397).

Assim, o direito superficiário consiste, além de na exceção ao art. 1 Assim, o direito superficiário consiste, além de na exceção ao art. 1.253 do CC, uma suspensão temporário dos efeitos da acessão, passando as construções e plantações em terreno alheio a ser direito do terceiro que as elabora – o superficiário. Propriedade das acessões – plantações e construções é do superficiário; Propriedade da coisa – o imóvel, solo onde estão as acessões – proprietário do imóvel, sem qualquer alteração.

Há, no direito superficiário, um fenômeno de superposição de duas propriedades distintas – enquanto o superficiário adquire a propriedade resolúvel da superfície (acessões, como as plantações e construções), o proprietário mantém a titularidade sobre o imóvel. PROPRIEDADE RESOLÚVEL é aquela que se resolve; que tem por determinação um fim, uma resolução, com termo ou condição. Não há desdobramento da propriedade; há a criação efetiva de duas propriedades autônomas.

Origem do direito superficiário: direito real de superfície como real propriedade X direito real em coisa alheia. Rosenvald e Farias (2008, p. 400) definem o direito superficiário como ambos: A formação do direito superficiário é de direito real em coisa alheia, pois o proprietário do solo efetivamente cede o solo para acessões do superficiário. Contudo, a propriedade das plantações e construções do superficiário constituir-se-ão como suas próprias, possuindo este, então direito real de propriedade.

Direito privado – Código Civil – art. 1. 369 a 1. 377 Direito privado – Código Civil – art. 1.369 a 1.377. O Código Civil de 2002 prevê expressamente o direito de superfície no rol dos direitos reais: Art. 1.225 CC. São direitos reais: II – a superfície; [...] Requisito para a constituição da superfície – art. 1.369 CC: contrato SOLENE, firmado por escritura pública que deve ser levada a registro do imóvel (efeito erga omnes). Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Partes SUPERFICIÁRIO – é possuidor direto do espaço físico. PROPRIETÁRIO – é o legítimo proprietário do solo, cujo direito sobre a coisa não é prejudicada pela superfície do imóvel – pelas acessões. A única ressalva feita ao proprietário é o respeito ao direito de preferência do superficiário: Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições. SUPERFICIÁRIO – é possuidor direto do espaço físico. Assim, as acessões são de propriedade do terceiro, tendo este os poderes de: Dispor das plantações e construções; Reivindicação da acessão, por meio de ações possessórias; Constituir ônus reais sobe seu direito de propriedade da acessão.

O objeto – a superfície O bem superficiário são as acessões plantadas ou construídas sobre o solo, e este conceito não abrange construções que já haviam sido erguidas antes de nascer o direito superficiário – a relação jurídica entre as partes. O direito de superfície demonstra que esta – a superfície – possui um valor independente do valor do imóvel, o qual pode ser majorado no caso da agregação das acessões. Art. 1.369. Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

Negócios jurídicos – tempo e limite – alienação da superfície Quanto ao tempo, o Código Civil só permitiu a constituição de direito superficiário em negócios jurídicos com prazo determinado (art. 1.369 CC). Já o Estatuto da Cidade determina que as partes podem estipular qualquer coisa que não lese a legislação urbanística (art. 21, §1º EC), bem como permite o instrumento jurídico sem prazo.

Os artigos 1.370 a 1.373 disciplinam a matéria acerca de alienação do direito superficiário. Não há qualquer impedimento legal, no âmbito do direito privado, para que este direito real seja transferido por legado ou que suporte cláusula de alienabilidade. Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente. Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel. Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros. Do estudo de impacto de vizinhança Art. 36. Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público municipal.

O direito superficiário em duas áreas: Direito privado – Código Civil Direito público – Estatuto das Cidades A Lei 10.257/2001 pretende promover a função social da cidade e de suas construções. Portanto, em matérias que digam respeito ao urbanismo da cidade, bem como ao solo ou imóveis públicos, terá incidência sobre estas a previsão do Estatuto da Cidade, por se tratar de legislação específica. O Código Civil é um instrumento destinado a atender interesses e necessidades privadas (Rosenvald e Farias, 2008, p.399). Nesta senda, podem as partes, inclusive, regular de quem é a obrigação tributária do negócio jurídico firmado sobre a superfície.

Para o direito privado, então, o direito superficiário consiste numa forma de ordenação da propriedade urbana e expansão da sua função econômica pela diversidade das formas de sua utilização. Também é um mecanismo auxiliar de atendimento das funções sociais da propriedade, podendo reduzir, com a sua existência, o déficit habitacional (Rosenvald e Farias, 2008, p. 399), atrelado sempre às previsões feitas pelo direito público.

Art. 1º. Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental. Art. 2o A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações; II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano; III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social; IV – planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente; V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais;

Art. 39. A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2o desta Lei. Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana.